Bất động sản công nghiệp đã thiết lập mặt bằng giá mới.  Ảnh: Đức Thanh

Đỉnh giá rơi vào thị trường phía Nam

Theo tổng hợp của Colliers Việt Nam, tính đến hết quý I/2022, giá đất công nghiệp khu vực phía Nam đã tăng mạnh. Với 204 ha diện tích cho thuê và tỷ lệ lấp đầy đã đạt 90%, Khu chế xuất Tân Thuận tại quận 7 đang dẫn đầu khu vực TP.HCM về giá thuê với mức trung bình đạt 270 USD/m2/kỳ hạn.

Theo sau Khu chế xuất Tân Thuận là Khu công nghiệp Hiệp Phước 1 và Hiệp Phước 2 tại huyện Nhà Bè, với giá thuê trung bình là 250 USD/m2/kỳ hạn. Hiện tỷ lệ lấp đầy tại Khu công nghiệp Hiệp Phước 1 đã đạt 100%, dư địa cho thuê đất còn lại ở Khu công nghiệp Hiệp Phước 2 với diện tích cho thuê là 345 ha, tỷ lệ lấp đầy mới đạt 35%.

Trong “bảng tổng sắp” của Colliers Việt Nam, 17 trong 20 khu công nghiệp tại TP.HCM có giá thuê trung bình trên ngưỡng 120 USD/m2/kỳ hạn và chỉ còn 3 khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi, Cơ khí - ô tô (Hòa Phú) và Đông Nam có giá thuê trung bình dưới 120 USD, nhưng cả 3 nơi này đều có tỷ lệ lấp đầy ít nhất 82%.

TP.HCM cùng Bình Dương và Đồng Nai đang là tâm điểm tăng giá của thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam, bất chấp nguồn cung có tín hiệu mở rộng đáng kể trong quý I/2022, cụ thể các dự án mới chính thức đi vào hoạt động đã giúp nguồn cung đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn ở khu vực này tăng đáng kể lên lần lượt 26.724 ha và 3,8 triệu m2.

Rõ ràng, việc khôi phục các đường bay quốc tế đến Việt Nam đã tạo thêm sức nóng cho thị trường bất động sản công nghiệp trong những tháng qua. JLL Vietnam cho biết, với làn sóng đầu tư FDI mới đổ vào Việt Nam sau khi tái mở cửa, cùng với nhu cầu mở rộng sản xuất của những doanh nghiệp hiện hữu, giá đất công nghiệp phía Nam tiếp tục tăng cao và thiết lập đỉnh giá trung bình mới là 120 USD/m2/kỳ hạn trong quý I/2021, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến tương tự cũng xảy ra ở phía Bắc khi giá đất công nghiệp trung bình vẫn duy trì đà tăng nhanh lên 109/m2/kỳ hạn trong quý I, tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước.

Việc thích ứng linh hoạt với dịch bệnh của doanh nghiệp và các địa phương đã kích thích dòng vốn FDI chảy vào bất động sản khu công nghiệp và lĩnh vực sản xuất chế tạo. Điển hình là dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy chế tạo của Tập đoàn Goertek tại Khu công nghiệp Quế Võ (Bắc Ninh) tăng vốn gần 306 triệu USD.

Cần các khu công nghiệp đẳng cấp hơn

Vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo - một chỉ dấu quan trọng để các nhà phát triển bất động sản định hình chiến lược kinh doanh, đã phục hồi mạnh mẽ khi Việt Nam tái mở cửa.

Việc khôi phục các đường bay quốc tế đến Việt Nam đã tạo thêm sức nóng cho thị trường bất động sản công nghiệp trong những tháng qua. Giá đất công nghiệp tiếp tục tăng cao và thiết lập đỉnh mới.

Trong 4 tháng đầu năm nay, tổng vốn đăng ký cấp mới, vốn tăng thêm và vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 6,18 tỷ USD (trong đó 40% vốn đổ vào các dự án mới), tăng 1 tỷ USD (tương đương gần 20%) so với cùng kỳ năm trước. Cần nhắc lại rằng, do ảnh hưởng của các biện pháp chống dịch khi đó, vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo trong 4 tháng đầu năm 2021 đã giảm 13% so với cùng kỳ năm 2020 và chỉ đạt 5,18 tỷ USD.

Năm 2022, việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vắc-xin để phục hồi nền kinh tế, cùng với nỗ lực thu hút đầu tư của các địa phương, thị trường bất động sản công nghiệp, nhất là phía Bắc, được kỳ vọng sẽ tiếp tục là lựa chọn của các nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, thu hút đầu tư nước ngoài sau đại dịch và trong bối cảnh "bộ lọc" FDI được nâng cấp theo hướng quy mô, hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao lên, đặt ra thách thức cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp rằng, dù đón “đại bàng” hay “chim sẻ” thì cũng cần “xây tổ” cho tươm tất, hiện đại. Các chuyên gia lưu ý, kết cấu hạ tầng, chi phí logistics, chất lượng lao động... vẫn là những yếu tố có tính quyết định đến lựa chọn của nhà đầu tư ngoại.

“Bên cạnh các yếu tố về giá cả và vị trí, sự xuất hiện của những mô hình khu công nghiệp phát triển xanh và ứng dụng công nghệ trong việc quản lý vận hành được dự đoán là những lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút đầu tư trong tương lai”, các nhà phân tích của JLL Việt Nam đánh giá.

Ngoài ra, theo xu hướng, thị trường nhà xưởng xây sẵn cần dịch chuyển sang quy mô lớn hơn để đón bắt nhu cầu của khách thuê, nhất là những khách ngoại lựa chọn đặt nền móng hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam, nhưng muốn tiết kiệm thời gian, chi phí và nhanh chóng đi vào hoạt động. Do quỹ đất công nghiệp đang ngày càng hạn chế, nhà xưởng xây sẵn nhiều tầng được xem là giải pháp trong tương lai gần để các nhà đầu tư giúp mở rộng không gian và tăng hiệu quả sử dụng đất.