Trước hết, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ 1/7/2015 cho phép các doanh nghiệp nước ngoài cho thuê lại bất động sản mà họ đang thuê. Hơn nữa, họ có thể mua lại và sở hữu một tòa nhà đã xây dựng hoàn thiện mà họ không phải là chủ đầu tư để sử dụng riêng. Công ty tư vấn bất động sản CBRE đánh giá đây là một bước tiến quan trọng trong việc mở rộng hoạt động kinh doanh của các chủ đầu tư nước ngoài.

Sự thông thoáng hơn về hành lang pháp lý sẽ góp phần tạo nên sự sôi động trong hoạt động mua bán sàn văn phòng để cho thuê lại hoặc sử dụng riêng. Trước đây, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ được phép thuê các tòa nhà văn phòng để làm trụ sở làm việc mà không được phép cho thuê lại, hoặc muốn cho thuê lại phải là chủ đầu tư của dự án văn phòng cho thuê.

Mặc dù có những hạn chế này, nhưng lĩnh vực văn phòng cho thuê vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư ngoại. Một số nhà đầu tư đã chớp cơ hội lúc thị trường bất động sản khủng hoảng hoặc các chủ dự án phải cơ cấu lại danh mục đầu tư để thâu tóm những tòa nhà văn phòng có triển vọng kinh doanh tốt, nhất là những tòa nhà có chất lượng cao.

Điển hình như Tập đoàn Mappletree (Singapore) đã mua lại tòa nhà văn phòng Centre Point tại TP. Hồ Chí Minh và Pacific Place tại Hà Nội, đồng thời, đang tiến hành xây dựng tiếp một cao ốc văn phòng hạng A ở TP. Hồ Chí Minh. Tập đoàn Daibiru của Nhật Bản đã mua lại tòa nhà văn phòng Corner Stone tại Hà Nội với giá hơn 60 triệu USD. Gaw Capital Partners cũng vừa thâu tóm 4 dự án của Indochina Land, trong đó có tòa nhà văn phòng cho thuê Indochina Plaza Hanoi rộng 16.000m2.

Với sự mở cửa của Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, các chuyên gia cho rằng, một số nhà đầu tư nước ngoài sẽ không nhất thiết phải bỏ ra hàng chục triệu USD để mua toàn bộ một tòa nhà và cho thuê lại. Thay vào đó, họ có thể mua vài sàn hoặc vài nghìn m2 trong một tòa nhà để cho thuê. Hình thức kinh doanh này sẽ góp phần tạo nên sự sôi động của thị trường đầu tư văn phòng cho thuê.

Đầu tư văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục sôi động

Thực tế, một số nhà đầu tư trong nước đã nhanh nhạy nắm bắt cơ hội từ hình thức đầu tư này. Có thể kể đến việc IDJ Investment hiện đang chào bán 3 sàn văn phòng tại tòa nhà hạng A Charmvit Tower ở số 117 Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Các lô văn phòng được chào bán cho các nhà đầu tư thứ cấp với giá 42 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Nhà đầu tư thứ cấp có thể mua văn phòng để làm trụ sở, hoặc tự mình cho thuê lại. Ít rủi ro và nhàn hơn, nhà đầu tư thứ cấp có thể chọn hình thức cho chính IDJ Investment thuê lại phần diện tích đã mua. IDJ Investment sẽ chịu trách nhiệm đi tìm khách thuê, vận hành, đồng thời, cam kết trả cho nhà đầu tư thứ cấp tỷ suất lợi nhuận lên đến 10%/năm trong vòng 10 năm đầu tiên. Với hình thức đầu tư này, nhà đầu tư thứ cấp chỉ mất 10 năm để thu hồi vốn, hơn 30 năm còn lại chỉ cần ngồi thu tiền thuê.

Các công ty tư vấn bất động sản như CBRE và Savills đều cho rằng, xu hướng cho thuê dài hạn và bán sàn văn phòng như IDJ Investment đang áp dụng sẽ ngày càng phổ biến hơn. Thậm chí, những tòa nhà văn phòng chưa hoàn thiện cũng có thể áp dụng hình thức kinh doanh này, và đây sẽ là kênh đầu tư mới khi các chủ đầu tư mong muốn đa dạng hóa các tài sản đầu tư của mình.

Thực tế, mặc dù thị trường văn phòng cho thuê chịu nhiều sức ép do kinh tế vĩ mô gặp khó khăn trong mấy năm trước, nhưng phân khúc này vẫn hấp dẫn đầu tư. Các doanh nghiệp vẫn không ngần ngại tiếp tục rót tiền đầu tư các dự án tòa nhà văn phòng cho thuê mới, bởi mức giá cho thuê bình quân khoảng 30USD/m2/tháng đối với tòa nhà hạng A và 18USD/m2/tháng đối với tòa nhà hạng B cũng đủ hấp lực để các nhà đầu tư kiếm lời từ phân khúc này.

Tỷ lệ trống toàn thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong nửa đầu năm nay đã giảm 3,9 điểm %, xuống còn 16,5%. Đáng chú ý là tỷ lệ hấp thụ đều được cải thiện ở tất cả các khu vực, ngoại trừ khu vực trung tâm. Tỷ lệ các khách hàng muốn thuê văn phòng trên 1.000m2 đã tăng trong nửa đầu năm 2015 so với nửa đầu năm 2014, từ 8% lên 15%. Nhờ có nhu cầu thuê diện tích lớn tăng nên tỷ lệ lấp đầy đã cải thiện đáng kể.

Các doanh nghiệp vẫn có xu hướng chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm thành phố ra phía Tây. Đó là lý do tại sao diện tích trống của các tòa nhà khu vực Đống Đa và Ba Đình tăng lên, giá cũng giảm xuống, trong khi khu vực phía Tây thành phố có dấu hiệu phục hồi khi công suất cho thuê tăng lên và giá thuê bình ổn, thậm chí có tòa nhà đã tăng giá thuê.

Theo đánh giá của CBRE, các chỉ số kinh tế vĩ mô đang cải thiện và tốt lên trông thấy, nâng mức kỳ vọng cho cả năm 2015. Đây sẽ là một năm kinh tế tăng trưởng tốt, vì thế, khuyến khích tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thu hút các nguồn đầu tư mới, tạo điều kiện cho thị trường văn phòng khởi sắc hơn.