Người mua nhà thận trọng hơn

Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở năm 2025 và dự báo 2026 của Dat Xanh Services (DXS) cho thấy, bức tranh tài chính của người mua bất động sản đang cho thấy sự thay đổi rõ nét. Phần lớn khách hàng vẫn sử dụng đòn bẩy ngân hàng, nhưng ở mức vừa phải và có tính toán kỹ lưỡng hơn so với trước. 

Cụ thể, nhóm khách hàng dự kiến vay từ 50–70% chiếm tỷ lệ lớn nhất, ở mức 45,5%. Nhóm vay từ 30–50% chiếm 27,7%, trong khi 20,5% người mua chỉ vay dưới 30% giá trị tài sản. Đáng chú ý, tỷ lệ người chấp nhận vay trên 70% chỉ chiếm 6,3%. Điều này cho thấy tâm lý thận trọng vẫn chiếm ưu thế, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất và chi phí sinh hoạt còn nhiều biến động.

Người mua ngày càng thận trọng hơn trước khi quyết định "xuống tiền". (Ảnh: Lê Toàn)

Về cơ cấu nguồn vốn, tích lũy cá nhân vẫn là nguồn tài chính chủ đạo, với 64,1% người tham gia khảo sát lựa chọn hình thức này. Tuy nhiên, tỷ lệ người mua có nhu cầu vay ngân hàng cũng ở mức cao, chiếm 53,1%, phản ánh mức độ phụ thuộc nhất định của thị trường bất động sản vào tín dụng, nhất là với nhóm khách hàng mua ở thực.

Bên cạnh đó, 32% người mua cho biết nhận được sự hỗ trợ tài chính từ gia đình, người thân, trong khi chỉ 5,2% phải vay mượn từ bạn bè hoặc các mối quan hệ khác. 

Bên cạnh yếu tố dòng tiền và tín dụng, quyết định mua của khách hàng đang có xu hướng rút ngắn rõ rệt so với các năm trước. Cụ thể, trong năm 2025, có tới hơn 55% khách hàng được khảo sát cho biết họ cần từ dưới 1 tháng đến 3 tháng để đưa ra quyết định mua bất động sản. Trong đó, nhóm khách hàng mất từ 1–3 tháng chiếm tỷ lệ lớn nhất, khoảng 40,5%, trong khi nhóm ra quyết định trong vòng dưới 1 tháng chiếm 15,5%.

So với các năm trước, thời gian cân nhắc của người mua đã được rút ngắn đáng kể. Năm 2023, nhóm khách hàng cần trên 1 năm để ra quyết định vẫn chiếm tới 52,3%, phản ánh tâm lý dè dặt và chờ đợi của thị trường trong giai đoạn trầm lắng. Sang năm 2024, tỷ lệ này giảm mạnh khi chỉ còn 6,1% khách hàng cần hơn 1 năm để quyết định, trong khi nhóm 1–3 tháng tăng lên 40,9%.

Đến năm 2025, xu hướng này tiếp tục được củng cố. Ngoài nhóm 1–3 tháng chiếm ưu thế, tỷ lệ khách hàng cần từ 3–6 tháng và 6 tháng – 1 năm lần lượt ở mức 22,2% và 14,3%. Chỉ 7,5% khách hàng cho biết họ cần trên 1 năm để đưa ra quyết định mua bất động sản.

Vị trí và pháp lý là yếu tố quyết định

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc kinh doanh tiếp thị DXS cho biết, các tiêu chí lựa chọn sản phẩm của người mua ngày càng rõ ràng và mang tính sàng lọc cao hơn, trong đó vị trí và pháp lý dự án giữ vai trò then chốt.

Theo kết quả khảo sát, vị trí và khả năng kết nối là yếu tố được ưu tiên hàng đầu khi lựa chọn mua bất động sản, với 86,1% người được hỏi lựa chọn. Đây cũng là tiêu chí phản ánh trực tiếp nhu cầu ở thực lẫn khả năng khai thác, thanh khoản của tài sản trong dài hạn.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh Tiếp thị DXS chia sẻ thông tin tại sự kiện.

Đứng thứ hai trong nhóm tiêu chí ưu tiên là pháp lý dự án, với 79,5% người mua quan tâm. Điều này cho thấy sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, yếu tố pháp lý đã trở thành “điều kiện tiên quyết” trong quyết định xuống tiền, đặc biệt với nhóm khách hàng mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn. Giá bán xếp ở vị trí tiếp theo, được 75,4% người tham gia khảo sát lựa chọn.

Ngoài ba yếu tố cốt lõi trên, uy tín chủ đầu tư cũng được 64,3% người mua xem là tiêu chí quan trọng, trong khi tiện ích nội – ngoại khu (51,2%), phương thức thanh toán (50,8%) và thiết kế, chất lượng xây dựng (50%) tiếp tục nằm trong nhóm yếu tố được cân nhắc.

Xét riêng về vị trí, bất động sản gần nơi làm việc, với thời gian di chuyển dưới 15 phút, là ưu tiên hàng đầu của người mua, chiếm 52,4%. Các dự án gần trường học, bệnh viện (35,8%) và gần chợ, trung tâm thương mại (32,1%) cũng được đánh giá cao. Trong khi đó, các yếu tố như gần trục giao thông chính (22,8%) hay gần tuyến metro (8,9%) tuy có vai trò nhất định nhưng chưa phải là yếu tố quyết định với đa số người mua hiện nay.

“Căn hộ vẫn là phân khúc được nhà đầu tư và khách hàng ưu tiên lựa chọn nhiều nhất, dù tỷ trọng có xu hướng điều chỉnh so với các năm trước”, bà Liên chia sẻ.

Đại diện DXS cho biết, trong năm 2025, có 60,3% người được khảo sát cho biết ưu tiên lựa chọn căn hộ khi tham gia thị trường bất động sản. Dù giảm so với mức 71,2% của năm 2024 và 76% của năm 2023, căn hộ vẫn giữ vị trí dẫn đầu trong các loại hình bất động sản được quan tâm.

Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà thấp tầng đang ghi nhận mức tăng đáng kể về mức độ quan tâm. Năm 2025, tỷ lệ khách hàng ưu tiên nhà thấp tầng đạt 20,5%, tăng mạnh so với mức 13% năm 2024 và 14% năm 2023. DXS cho rằng xu hướng này gắn với nhu cầu tích lũy tài sản dài hạn, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển và quỹ đất ngày càng hạn chế.

Đất nền tiếp tục duy trì tỷ trọng ổn định, chiếm khoảng 10,1% trong năm 2025, nhỉnh hơn so với năm 2024. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng và các sản phẩm tạo dòng tiền chiếm khoảng 9,1%, cho thấy phân khúc này vẫn đang trong quá trình phục hồi và chưa trở lại vai trò dẫn dắt như giai đoạn trước.

Bước sang năm 2026, hơn 80% người được khảo sát kỳ vọng thị trường bất động sản năm 2026 tiếp tục tăng trưởng. Tuy nhiên, phần lớn kỳ vọng tập trung vào kịch bản tăng trưởng nhẹ, chiếm 52,5%. Tỷ lệ đánh giá thị trường tăng trưởng khá đạt 21,3%, trong khi chỉ 13,6% kỳ vọng tăng trưởng tốt. Khoảng 12,6% cho rằng thị trường sẽ đi ngang.

Các chuyên gia từ DXS cho rằng, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường bước vào trạng thái cân bằng hơn, khi cung – cầu dần được cải thiện và hành vi người mua trở nên rõ ràng hơn. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, khả năng kết nối tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm thiếu lợi thế cạnh tranh hoặc dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sẽ gặp áp lực sàng lọc rõ rệt.