Gần đây, lãi suất ngân hàng giảm đáng kể và nhiều ngân hàng đưa ra ưu đãi vay vốn mua nhà (Ảnh: Lê Toàn)

Ngại vay vì giá cao

Dù lãi suất ngân hàng đã giảm đáng kể trong thời gian gần đây, nhưng với mức giá bất động sản hiện tại, việc sở hữu nhà vẫn là giấc mơ xa vời đối với nhiều gia đình trẻ. Với số tiền tiết kiệm gần 500 triệu đồng, cuối năm ngoái, chị Lê Thu Thảo (ngụ tại TP.HCM), từng dự định vay ngân hàng để mua một căn hộ vùng ven TP.HCM.

Chị được giới thiệu một dự án tại TP. Dĩ An (Bình Dương), ngay sát ranh TP. Thủ Đức, với mức giá gần 3 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ. Chủ đầu tư còn đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu đến khi nhận nhà.

Nhìn qua, đây có vẻ là cơ hội tốt để chị sở hữu một ngôi nhà. Tuy nhiên, khi tìm hiểu kỹ, chị phát hiện ra, lãi suất vay ngân hàng giảm còn 6 - 7% trong 2 năm đầu tiên, nhưng sau đó sẽ thả nổi. Với khoản vay hơn tỷ đồng, mỗi tháng gia đình sẽ phải trả hơn 20 triệu đồng cả gốc lẫn lãi.

Con số trên vượt quá khả năng chi trả, bởi tổng thu nhập của hai vợ chồng chị chỉ khoảng 30 triệu đồng/tháng. Sau nhiều đắn đo, chị buộc phải hủy kế hoạch mua nhà, nhận lại số tiền đặt cọc.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, dù các ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay và chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng giá bất động sản quá cao khiến bài toán tài chính trở nên khó cân đối. Thêm vào đó, lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi tạo ra nỗi lo lớn, bởi chỉ cần biến động nhỏ, thì gánh nặng lãi suất sẽ đè nặng lên vai người vay. Điều này làm cho người mua nhà, đặc biệt là những người trẻ, cảm thấy bất an và do dự khi phải vay ngân hàng.

Báo cáo thị trường năm 2024 vừa được DKRA Việt Nam công bố cho thấy, nguồn cung sơ cấp tại thị trường căn hộ tại khu vực phía Nam đạt 23.459 căn, tăng 6% so với năm 2023. TP.HCM và Bình Dương chiếm tỷ trọng lớn, chiếm lần lượt 53,9% và 39,9% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Sức cầu chung toàn thị trường ghi nhận tín hiệu hồi phục, tăng 24% so với năm 2023, nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn từ năm 2022 trở về trước. Dù vậy, mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực các chi phí đầu vào. Điển hình như tại khu Đông TP.HCM, các dự án căn hộ mở bán trong năm tại đây hầu hết được định vị cao cấp, có mức giá 80 - 130 triệu đồng/m2.

Giá bán và thanh khoản thị trường thứ cấp hồi phục, Bình Dương ghi nhận mức tăng bình quân 7%, TP.HCM tăng 6 - 14% so với cuối năm 2023.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, thị trường nhà ở TP.HCM tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng, như “kim tự tháp bị lộn ngược”. Cụ thể, năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung và sau đó biến mất hoàn toàn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối (70,6% vào năm 2020; 72% năm 2021; 78,3% năm 2022 và 68,55% năm 2023).

Năm 2024, nhà ở cao cấp chiếm toàn bộ thị trường. Đây là lần đầu tiên, phân khúc cao cấp thống trị hoàn toàn, không còn nguồn cung mới từ nhà ở trung cấp hay bình dân. Thực trạng này không chỉ khiến thị trường méo mó, không đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực của người dân, mà còn làm suy giảm tính bền vững và lành mạnh của thị trường.

Nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp

Thị trường bất động sản TP.HCM tháng đầu năm 2025 bắt đầu đón nhận thêm nguồn hàng mới, chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai từ trước. Song, ghi nhận cho thấy, phần lớn nguồn hàng mới thuộc phân khúc trung cấp, nhưng vẫn có giá không dưới 50 triệu đồng/m2.

Điển hình là Dự án Citi Grand tại phường Cát Lái (TP. Thủ Đức), vừa mở bán 350 căn hộ vào đầu tháng 1/2025. Dù là hàng tồn, song mức giá căn 2 phòng ngủ vẫn lên đến 2,8 tỷ đồng, tương ứng với mức giá 51 - 55 triệu đồng/m2. Tương tự, Dự án MT Eastmark City cũng đang chuẩn bị giỏ hàng 300 căn hộ với mức giá quanh ngưỡng trên.

Trong khi đó, một số dự án mới, chuẩn bị giới thiệu ra thị trường trong năm 2025 cũng có giá trên dưới 60 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án được công bố không dưới 100 triệu đồng/m2.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, chi phí đất đai và phát triển dự án tăng mạnh khiến việc cung cấp căn hộ dưới 3 tỷ đồng gần như không thể. Những yếu tố như giá đất leo thang, chi phí xây dựng tăng cao và quỹ đất hạn chế đã đẩy giá nhà ở TP.HCM lên mức không dễ tiếp cận.

Xu hướng trên đang thúc đẩy một bộ phận lớn người mua chuyển hướng sang các khu vực lân cận TP.HCM, như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Tại đây, quỹ đất dồi dào và chi phí phát triển thấp hơn, giúp cung cấp các dự án nhà ở với mức giá phù hợp hơn. Đồng thời, sự phát triển của hạ tầng giao thông kết nối giữa TP.HCM và các tỉnh này cũng góp phần gia tăng sức hút của thị trường vùng ven.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, năm 2024, giá chung cư tăng “khủng khiếp”. Cụ thể, giá bán sơ cấp ghi nhận trong quý IV/2024 đạt trung bình 76 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì chung cư), tăng gần 24% so với cùng kỳ năm trước đó. Các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo đã điều chỉnh giá bán tăng 10 - 40% so với giai đoạn trước đó.

Điển hình, có dự án tại khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán căn hộ chung cư lên đến 490 triệu đồng/m2. Dù đặt ra mức giá sơ cấp chào bán cao, song các chủ đầu tư cũng áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi như thanh toán giãn đến 5 năm, chiết khấu 5 - 16% giá bán.

Ông Kiệt cho cho rằng, giá bất động sản TP.HCM sẽ tiếp diễn xu hướng tăng của năm 2024 trong bối cảnh nguồn cung nhà ở này cải thiện không đáng kể. Năm 2025, Thành phố dự kiến chỉ có thêm 9.000 căn hộ và 2.000 căn nhà liền thổ, 83% trong đó là phân khúc cao cấp, hạng sang với giá trên 60 triệu đồng/m2.