HĐND tỉnh Khánh Hòa vừa thông qua Nghị quyết thống nhất mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất, đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) và đơn giá thuê đất đối với đất có mặt nước trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.

Theo đó, đối với mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất một năm, tỉnh Khánh Hòa căn cứ Nghị quyết số 202/2025/QH15 của Quốc hội về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh (được thông qua và có hiệu lực từ ngày 12/6/2025).

Cụ thể, tại khoản 13, Điều 1, Nghị quyết số 202/2025/QH15 quy định: “Sắp xếp toàn bộ diện tích tự nhiên, quy mô dân số của tỉnh Ninh Thuận và tỉnh Khánh Hòa thành tỉnh mới có tên gọi là tỉnh Khánh Hòa. Sau khi sắp xếp, tỉnh Khánh Hòa có diện tích tự nhiên là 8.555,86 km2, quy mô dân số là 2.243.554 người”.

Theo Nghị quyết số 1667/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của tỉnh Khánh Hòa năm 2025 (được thông qua và có hiệu lực từ ngày 16/6/2025), từ ngày 1/7/2025 tỉnh Khánh Hòa mới gồm 16 phường, 48 xã và 1 đặc khu được sáp nhập từ tỉnh Ninh Thuận cũ gồm 6 huyện, 1 thành phố và tỉnh Khánh Hòa cũ gồm 6 huyện, 1 thị xã, 2 thành phố.

Trên cơ sở nội dung quy định mức tỷ lệ phần trăm trước đây của tỉnh Khánh Hòa (cũ) và tỉnh Ninh Thuận (cũ), đồng thời dựa theo dự thảo Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa áp dụng từ ngày 1/1/2026 do Sở Nông nghiệp và Môi trường xây dựng, Sở Tài chính đã thực hiện rà soát, cân đối, điều chỉnh để xây dựng dự thảo mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất phù hợp với địa bàn các xã, phường của tỉnh Khánh Hòa mới.

Đối với đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, UBND tỉnh Khánh Hòa đề xuất mức tỷ lệ 30% (mức cao nhất theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP) bằng mức tỷ lệ đã áp dụng tại Quyết định số 35/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 của UBND tỉnh Khánh Hòa (cũ) và Quyết định 102/2024/QĐ-UBND ngày 24/12/2024 của UBND tỉnh Ninh Thuận (cũ).

Đối với đơn giá thuê đất đối với đất có mặt nước, UBND tỉnh Khánh Hòa đề xuất bằng mức tỷ lệ 40% đối với các phường và 20% đối với các xã của đơn giá thuê đất hằng năm hoặc đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê của loại đất có vị trí liền kề với giả định có cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất với phần diện tích đất có mặt nước (phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 28 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP là không thấp hơn 20% của đơn giá thuê đất hằng năm hoặc đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê của loại đất có vị trí liền kề với giả định có cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất với phần diện tích đất có mặt nước).

So với quy định cũ, Quyết định số 35/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 của UBND tỉnh Khánh Hòa (cũ) quy định bằng 50% là mức cao nhất theo quy định tại Điều 28 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Còn Quyết định 102/2024/QĐ-UBND ngày 24/12/2024 của UBND tỉnh Ninh Thuận (cũ) quy định bằng 20% là mức thấp nhất theo quy định tại Điều 28 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

Theo đánh giá tác động của việc điều chỉnh mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất, đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm và đơn giá thuê đất đối với đất có mặt nước trên địa bàn tỉnh của UBND tỉnh Khánh Hòa, Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất một năm từ 0,25% đến 3%, trong khi mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất một năm quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 là từ 0,5% đến 3%. Như vậy, mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất tối thiểu theo Luật Đất đai 2024 giảm 50% so với mức tỷ lệ tối thiểu theo Luật Đất đai 2013.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2024 thì tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Do đó, việc điều chỉnh mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất sẽ có ảnh hưởng đến các đối tượng và trường hợp cụ thể. Cụ thể, đối với các trường hợp phải điều chỉnh đơn giá thuê đất kể từ thời điểm ngày 1/1/2026, UBND tỉnh Khánh Hòa cho rằng, nếu tiền thuê đất chu kỳ tiếp theo mà không tăng so với chu kỳ trước thì không phải điều chỉnh, trường hợp tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn (khoản 2, Điều 153, Luật Đất đai 2024).

Còn đối với các đối tượng thuê đất mới: hầu hết các trường hợp cho thuê đất, theo Luật Đất đai năm 2024 đều cho thuê đất thông qua đấu giá. Chỉ một số trường hợp cho thuê đất không thông qua đấu giá (Điều 124 Luật Đất đai 2024) và cho thuê đất thông qua đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư (Điều 126, Luật Đất đai 2024).

Căn cứ Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp cho thuê đất không thông qua đấu giá và cho thuê đất thông qua đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư mà lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần thì đều thuộc trường hợp xác định giá đất cụ thể (Điều 160). Chỉ có trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì giá đất tính tiền thuê đất là giá đất tại Bảng giá đất (khoản 1 Điều 159).

Các đối tượng thuê đất mới phải xác định giá đất thông qua đấu giá, xác định giá đất cụ thể đều được ổn định đơn giá thuê đất 5 năm mới thực hiện điều chỉnh nên không bị ảnh hưởng bởi tỷ lệ % đơn giá thuê đất theo dự thảo.

Vì vậy, việc ban hành quy định về mức tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất ảnh hưởng trực tiếp đến các đối tượng điều chỉnh đơn giá thuê đất và các đối tượng thuê đất mới trả tiền thuê đất hàng năm (áp dụng kể từ ngày 1/1/2026) với mức giữ nguyên theo quy định của tỉnh Khánh Hòa (cũ) và tỉnh Ninh Thuận (cũ) và điều chỉnh tăng, giảm nhẹ để cân bằng giữa các xã, phường cũ sau khi sáp nhập vào xã, phường mới theo chính quyền địa phương 2 cấp so với quy định là phù hợp, đảm bảo hài hòa quyền, nghĩa vụ và lợi ích giữa Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.