Khoảng cách không còn là rào cản

Trong nghiên cứu mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ tháng 7/2025 “khẩu vị” mua nhà của người dân tại thị trường bất động sản TP.HCM đã có sự thay đổi. Theo đó, thay vì chọn các dự án gần trung tâm TP.HCM, thì nay người dân đã thay đổi xu hướng này. 

Giao thông được mở rộng, tiện ích sống cũng như diện tích căn hộ đa chủng loại tạo sức hút với khách hàng lựa chọn các dự án bất động sản đang phát triển tại khu Dĩ An.

Cụ thể, VARS cho biết, trong thời gian qua, người mua nhà luôn chọn các dự án cạnh trung tâm TP.HCM để mua vì cơ hội sinh lời từ việc mua đi bán lại hoặc cho thuê cũng như để ở luôn là lựa chọn đầu tiên. Lý do vì công việc chủ yếu của người dân luôn là trong trung tâm TP.HCM. Dù thị trường thời gian qua, giá nhà tăng cao, ít dự án mới mở bán nhưng người mua nhà vẫn có những lựa chọn như mua dòng sản phẩm thứ cấp. Điểm chung của các dự án này là lợi thế gần trung tâm, nhưng ít tiện ích, diện tích căn hộ nhỏ, giá cao.

Hiện nay, người mua nhà đã và đang thay đổi “khẩu vị” . Bà Nguyễn Hương, Phó chủ tịch VARS cho rằng, “khẩu vị” thay đổi còn đến từ những yếu tố mới, đơn cử như sau sáp nhập hai tỉnh là Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, các thông tin quy hoạch được công bố, những hạ tầng giao thông kết nối vào TP.HCM được bắt tay xây dựng như Metro số 1 nối Thận An, Dĩ An của Bình Dương cũ vào trung tâm TP.HCM, các tuyến đường Vành đai cũng chuẩn bị được đưa vào hoạt động giúp việc lưu thông của người dân vào trung tâm TP.HCM thuận tiện hơn.

“Ngoài ra, mức giá nhà của các dự án khu vực có bán kính các trung tâm TP.HCM từ 40km đổ lại đang khá thấp, điều này phù hợp với người dân có nhu cầu mua nhà. Đây chính là các yếu tố cơ bản tạo ra một xu hướng chọn mua bất động sản mới của người dân TP.HCM”, bà Hương nói. 

Anh Nguyễn Văn Dũng, hiện đang làm việc tại phường Sài Gòn, TP.HCM cho biết, nhiều năm qua anh tìm kiếm mua căn hộ chung cư tại TP.HCM, yêu cầu là dự án phải nằm khu vực TP. Thủ Đức cũ, giao thông kết nối thuận lợi với trung tâm TP.HCM để anh có thể đi làm, mức giá không quá 2 tỷ đồng, và chỉ cần căn hộ 1 phòng ngủ vì anh chưa có gia đình. 

Công viên đa thế hệ Amazing park tại TT AVIO.

“Thế nhưng, từ năm 2024 tới giữa năm 2025 tôi tìm kiếm vẫn không mua được nhà, lý do vì giá quá cao, hơn nữa lại không có căn 1 phòng ngủ như mong muốn. Tuy nhiên, sau sáp nhập giữa Bình Dương vào TP.HCM, tôi quyết định thay đổi lựa chọn, thay vì mua nhà gần trung tâm TP.HCM tôi chọn dịch chuyển xa một chút, chọn mua căn hộ TT AVIO tại đường DT 743 C thuộc TP Dĩ An tỉnh Bình Dương cũ. Lý do vì giao thông thuận tiện, tuyến metro số 1 đang xây dựng nối với khu vực này, sau này tôi có thể đi làm bằng tuyến metro này, ngoài ra, hiện tôi di chuyển từ dự án với TP.HCM cũng chỉ khoảng 30 phút chạy xe máy. Đặc biệt, mức giá chỉ từ 33,6 triệu/m2, phù hợp với tài chính hiện tại của tôi”, anh Dũng nói.

Căn hộ đa diện tích và nhiều tiện ích lên ngôi

Ông Hà Văn Thiện, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản TTA Land cho biết, từ giữa năm 2025, ông chuyển đổi vị trí bán hàng, thay vì tập trung bán các dự án tại khu Tây TP.HCM, nay ông mở rộng chọn khu Đông TP.HCM là trọng tâm bán hàng. 

“Lý do bởi khu vực này các dự án đáp ứng được nhu cầu mua nhà của khách hàng hiện nay, đó là các dự án có đủ các diện tích như 1, 2, 3 phòng ngủ cho khách hàng lựa chọn. Trước đây, các dự án đa phần phát triển dòng sản phẩm 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 68m2, phù hợp với đối tượng khách có gia đình. Những khách hàng độc thân, hoặc chưa có điều kiện mua nhà lớn lại không thể mua, hoặc những gia đình cần diện tích lớn vì sống 2 thế hệ không có sản phẩm để mua”, ông Thiện nói.

Căn hộ tại dự án TT AVIO với thiết kế không gian linh hoạt, phù hợp với nhu cầu nhà ở mới của khách hàng.

Cũng theo ông Thiện, ngoài việc chọn diện tích, “khẩu vị” khách hàng hiện nay cũng đã thay đổi, không còn là chọn nhà để ở mà còn chọn cả tiện ích để sống. Những dự án có nhiều tiện ích sống cũng như đa dạng diện tích căn hộ được khách hàng chọn mua nhiều nhất.

Ví dụ cụ thể của nhận định này, ông Thiện cho biết, trong tháng 11 vừa qua báo cáo từ các doanh nghiệp bất động sản cho thấy những dự án đa diện tích và đa tiện ích có giao dịch tốt nhất. Đơn cử như Liên doanh Nhật Bản (Cosmos Initia – TT CAPITAL – Koterasu) với dự án TT AVIO sau hơn 10 tháng bán hàng đã giao dịch thành công hơn 90% sản phẩm, lý do vì dự án này có tới hơn 89 tiện ích sống, và các dòng sản phẩm từ 1 tới 3 phòng ngủ với thiết kế hiện đại. Đồng thời, mức giá tại dự án này đang tốt nhất khu vực khu Đông, điều này tạo sức hút với khách hàng lớn.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM cho rằng, việc sáp nhập TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ tạo ra một trung tâm kinh tế - đô thị mới có sức cạnh tranh mạnh mẽ, phát huy tối đa các lợi thế tự nhiên, địa lý và cơ sở hạ tầng của 3 địa phương. Đồng thời, sẽ tạo ra một cú hích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khi các rào cản hành chính, pháp lý giữa các địa phương được xóa bỏ, đồng bộ hóa về hạ tầng, quy hoạch, thu hút đầu tư và phát triển đô thị.

Đối với TP.HCM, sau sáp nhập, các huyện ngoại thành giáp ranh Bình Dương và Đồng Nai như Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ sẽ hưởng lợi lớn từ việc đồng bộ hạ tầng và mở rộng quy hoạch vùng. Thị trường bất động sản tại đây được dự báo sẽ sôi động với loạt dự án nhà ở, khu đô thị vệ tinh phục vụ nhu cầu giãn dân và phát triển công nghiệp, dịch vụ.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA thì cho rằng, thị trường bất động sản khu vực phường Dĩ An TP.HCM được đánh giá cao nhất thị trường hiện nay, nơi đây đang đứng trước cơ hội lớn để bước vào chu kỳ mới, nhờ các cú huých mạnh mẽ về quy hoạch, hạ tầng. Đáng chú ý là đề án sáp nhập ba địa phương: TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa - Vũng Tàu và chủ trương hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP Thủ Đức cũ.

Trung tâm này dự kiến sẽ tập trung các định chế tài chính, tập đoàn đa quốc gia, các doanh nghiệp công nghệ và văn phòng đại diện quốc tế. 

Thị trường này vốn được biết đến với lợi thế sẵn có như là “thủ phủ công nghiệp” với hàng loạt khu công nghiệp quy mô lớn như VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước…; là bệ đỡ hạ tầng nhà ở cho TP.HCM, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm. Với định hướng ưu tiên phát triển thương mại - dịch vụ, hạn chế nhà ở tại Thủ Đức cũ, nhu cầu sinh sống, an cư cho hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, nhà quản lý sẽ lan tỏa sang khu vực giáp ranh. Và Dĩ An, nơi bước một chân là qua trung tâm Thủ Đức cũ sẽ là khu vực hưởng lợi đầu tiên. Trong đó, lượng khách hàng sẽ tập trung chủ yếu ở những dự án có nhiều lựa chọn về diện tích căn hộ, nhiều tiện ích sống.

“Theo tôi, lực đẩy nữa của thị trường Dĩ An đó là việc hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế đặt tại khu Đông TP.HCM, không chỉ đặt ra yêu cầu về nguồn cung nhà ở cao cấp, đa dạng loại hình, mà còn kéo theo nhu cầu phát triển đồng bộ hệ sinh thái hạ tầng, tiện ích, thương mại - dịch vụ xung quanh tăng tương ứng. Dĩ An, vốn là trung tâm công nghiệp lớn nhất phía Nam, sẽ được tiếp thêm động lực nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu, du lịch biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và hạ tầng dịch vụ - tài chính - thương mại của TP.HCM. Từ đó thu hút dòng vốn đầu tư và dân cư chất lượng cao, kéo theo dân số và nhu cầu nhà ở gia tăng nhanh, nhất là nhu cầu nhà ở cao cấp của lực lượng chuyên gia, tầng lớp trung lưu và dân cư có thu nhập cao. Nhu cầu này sẽ mở rộng nhanh chóng từ vùng lõi trung tâm TP.HCM ra các khu vực đô thị vệ tinh”, ông Thắng nói.