Chu kỳ vốn thay đổi, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc tài sản

Những tín hiệu mới từ hệ thống tài chính đang cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam bước sang một trạng thái khác so với giai đoạn vốn rẻ trước đây.

Ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đưa ra quy định kiểm soát tín dụng không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, đồng thời ưu tiên dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh nhằm đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô. 

Thông điệp từ chính sách vì vậy khá rõ ràng: dòng tiền trong nền kinh tế không bị đóng lại, nhưng tiêu chuẩn lựa chọn tài sản đang thay đổi. Tín dụng vẫn được cung cấp, song sẽ đi kèm sự sàng lọc chặt chẽ hơn đối với các lĩnh vực có mức độ rủi ro cao.

Ở phía bất động sản, áp lực này thể hiện rõ trong cấu trúc tín dụng của thị trường. Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước tính đến 31/12/2025 cho thấy, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. 

Chi phí vốn tăng điều hướng dòng tiền trên thị trường bất động sản. Ảnh: Shutterstock

Khi quy mô dòng vốn vào một lĩnh vực tăng nhanh, xu hướng quản lý thường chuyển sang trạng thái kiểm soát rủi ro mạnh hơn, thay vì mở rộng đại trà như trong giai đoạn trước.

Cùng lúc đó, mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản cũng đang thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Nhóm “Big 4” đã đưa lãi suất cho vay bất động sản lên ngưỡng cao, có nơi lên gần 14%/năm. Khối ngân hàng tư nhân cũng duy trì lãi suất vay mua bất động sản ở mức cao, khoảng 9-10,5% trong thời gian ưu đãi và trên 11% khi thả nổi.

Những con số này tạo ra một thay đổi quan trọng trong cách nhà đầu tư nhìn thị trường. Khi chi phí vốn tăng lên, bài toán đầu tư không còn dừng ở câu hỏi “tài sản này có tăng giá không”, mà chuyển sang một câu hỏi thực tế hơn: tài sản đó có đủ khả năng tạo ra dòng tiền để bù đắp chi phí vốn hay không.

Sự dịch chuyển tâm lý này cũng được phản ánh rõ trong dữ liệu hành vi người mua. Theo VARS IRE, nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, vẫn tiếp tục xuống tiền nhưng ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Cơ hội vẫn xuất hiện ở các dự án có giá trị khai thác rõ ràng, đặc biệt tại khu vực có hạ tầng hoàn thiện và quy hoạch minh bạch.

Dòng tiền bắt đầu tìm về tài sản lõi đô thị

Trong các chu kỳ lãi suất cao, dòng vốn trên thị trường thường có xu hướng tái phân bổ. Thay vì chảy vào các tài sản mang tính đầu cơ, dòng tiền bắt đầu tìm đến những tài sản có khả năng tạo ra giá trị sử dụng và dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Đó là lý do trong nhiều chu kỳ bất động sản trên thế giới, các tài sản nằm ở vị trí trung tâm đô thị, gắn với hoạt động kinh tế - du lịch - dịch vụ của thành phố thường có khả năng giữ giá tốt hơn. Những tài sản này không chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá, mà còn có thể tạo ra dòng tiền từ hoạt động khai thác thực tế.

Tại Việt Nam, logic này đang ngày càng rõ nét khi thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Các dự án ở khu vực vùng ven hoặc phụ thuộc nhiều vào dòng vốn tín dụng có thể chịu áp lực thanh khoản lớn hơn. Trong khi đó, các bất động sản nằm ở khu vực trung tâm, nơi tập trung dòng khách du lịch và hoạt động dịch vụ, thường có lợi thế rõ rệt về khả năng khai thác.

Đà Nẵng là một ví dụ điển hình cho cấu trúc này. Trục đô thị dọc sông Hàn - Cầu Rồng - trung tâm thành phố từ lâu đã được xem là khu vực tập trung các hoạt động du lịch, dịch vụ và giải trí sôi động nhất của thành phố. Đây cũng là nơi dòng khách quốc tế và nội địa thường xuyên tập trung, tạo ra nền tảng cho hoạt động kinh doanh lưu trú và dịch vụ du lịch.

Nhờ đó, các tài sản bất động sản nằm trong khu vực lõi của thành phố, gắn trực tiếp với hệ sinh thái du lịch và dịch vụ, thường được giới đầu tư xem là nhóm tài sản có khả năng giữ giá và khai thác tốt hơn trong dài hạn.

Bất động sản ven sông Hàn ghi nhận mức độ quan tâm cao. Ảnh: ROX Group

Nếu xét theo bộ lọc mới của thị trường, The Legend Danang được các nhà đầu tư đánh giá như một lựa chọn đáng cân nhắc trong nhóm tài sản dòng tiền. Dự án nằm ngay khu vực trung tâm bên Cầu Rồng và sông Hàn, nơi được xem là trục du lịch quan trọng của thành phố. Vị trí này không chỉ mang lại giá trị cảnh quan và biểu tượng, mà còn gắn trực tiếp với dòng khách du lịch và các hoạt động dịch vụ tại trung tâm Đà Nẵng.

The Legend Danang - tài sản dòng tiền đáp ứng bộ lọc mới của thị trường. Ảnh: ROX Group

Vì vậy, trong chu kỳ mới của thị trường, câu hỏi quan trọng nhất với nhà đầu tư không còn là có nên đầu tư bất động sản hay không, mà là đầu tư vào tài sản nào có thể đứng vững qua các chu kỳ thị trường. 

Dòng tiền thông minh không biến mất mà chỉ rời khỏi những tài sản yếu để tìm đến những tài sản có nền tảng giá trị vững chắc hơn. Nhà đầu tư vẫn tiếp tục xuống tiền. Điều thay đổi là họ trở nên thận trọng và lý tính hơn, đặt nhiều trọng tâm vào pháp lý, khả năng khai thác và chất lượng thực của tài sản. Thị trường vì vậy đang dịch chuyển từ giai đoạn “mua theo sóng” sang giai đoạn “mua theo chất lượng tài sản”.