Pháp lý “sạch” là yếu tố sống còn

“Ngoài việc tìm kiếm các quỹ đất có vị trí phù hợp với chiến lược đầu tư, chúng tôi luôn mong muốn hợp tác với những đối tác mang tính chiến lược lâu dài tại Việt Nam”, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam, chia sẻ bên lề Diễn đàn M&A Việt Nam 2025, do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức mới đây tại TP.HCM.

Theo bà Khanh, một trong những tiêu chí quan trọng khi lựa chọn đối tác là tiềm lực tài chính, quỹ đất và kinh nghiệm đã được chứng minh thông qua các hoạt động M&A trước đó. Đặc biệt, yếu tố “pháp lý sạch” đã trở thành điều kiện sống còn trong các thương vụ.

Thực tế cho thấy, cùng với sự sôi động trở lại của thị trường M&A nói chung, lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, đánh dấu sự phục hồi tích cực sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Khác với trước đây, khi thị trường gặp nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính, năm nay đã chứng kiến việc tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn pháp lý, cùng với quy hoạch ngày càng rõ ràng, qua đó thúc đẩy nguồn cung và tinh thần hợp tác trong ngành.

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, dòng vốn đầu tư đang tập trung mạnh vào các dự án có mức độ minh bạch pháp lý cao, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được phê duyệt quy hoạch, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lộ trình triển khai rõ ràng.

Các nhà đầu tư quốc tế, nhất là từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ có hai tiêu chí ưu tiên rõ rệt khi xem xét cơ hội M&A tại Việt Nam, trong đó tính minh bạch pháp lý là yếu tố “không thể thương lượng”. Họ đặc biệt quan tâm đến các dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, sẵn sàng triển khai ngay, thậm chí chấp nhận “xuống tiền” nhanh hơn cho những tài sản có “độ sạch” cao để đổi lại sự an toàn và rút ngắn thời gian đầu tư.

Song song với đó, tiêu chí phát triển bền vững và thân thiện với môi trường ngày càng được coi trọng, nhất là từ các quỹ đầu tư châu Âu và Bắc Mỹ tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực ESG. Trong bối cảnh Việt Nam cam kết mạnh mẽ với mục tiêu Net Zero, các nhà đầu tư này ưu tiên những dự án có khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn xanh quốc tế.

Thị trường chuyển trạng thái

“Hiện nay, thị trường bất động sản đã có nhiều cơ chế, chính sách rõ ràng, tạo thêm cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài. Chúng tôi kỳ vọng sẽ có nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Trên cơ sở đó, nếu xuất hiện các đối tác địa phương mạnh về tài chính và năng lực hoàn thiện pháp lý, Gamuda Land sẽ có thêm dư địa để mở rộng đầu tư tại Việt Nam”, bà Nguyễn Thị Vân Khanh bày tỏ.

Các chuyên gia đánh giá, việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra giai đoạn mới cho thị trường, cho phép nhà đầu tư linh hoạt chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang phát triển nhà ở thương mại. Cùng với đó, Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị tạo nền tảng cho kinh tế tư nhân phát triển, trong khi Chính phủ tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý và đổi mới cơ chế huy động vốn.

Nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp cũng là động lực quan trọng thúc đẩy M&A. Nhiều doanh nghiệp trong nước đang chịu áp lực thanh khoản và nợ xấu tích tụ từ giai đoạn tăng trưởng nóng 2020-2022, buộc phải tìm đến M&A như một giải pháp tái cơ cấu tài chính và hoàn thiện pháp lý dự án.

Bên cạnh đó, chính sách tiền tệ ổn định với lãi suất cho vay trung bình 7-9%, thấp hơn so với những năm trước, đã tạo môi trường thuận lợi cho việc tiếp cận vốn. Mặt bằng lãi suất này không chỉ thu hẹp khoảng cách cạnh tranh giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế, mà còn khuyến khích dòng vốn dài hạn chảy vào thị trường.

Tuy nhiên, khác với giai đoạn “mua đứt bán đoạn” trước đây, cuộc chơi hiện nay thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chiến lược rõ ràng và năng lực vận hành. Thị trường đang chuyển từ M&A mang tính cơ hội, sang M&A chiến lược, với xu hướng liên doanh, liên kết và hợp tác đa tầng nhằm khai thác hiệu quả từng mét vuông đất.

Theo bà Trang Lê, thị trường đang phân tầng rõ rệt. Nhà đầu tư trong nước dẫn đầu về số lượng giao dịch với các thương vụ quy mô vừa và nhỏ, trong khi nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào những thương vụ lớn, chủ yếu ở phân khúc nhà ở cao cấp, đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp có giá trị chiến lược.

Thống kê của JLL cho thấy, đối với các thương vụ M&A được công bố trong 11 tháng năm 2025, tổng giá trị giao dịch lũy kế đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Nếu tính cả các giao dịch chưa công bố chính thức mà JLL quan sát được, quy mô thị trường còn lớn hơn nhiều. Điều này phản ánh nhu cầu quỹ đất ngày càng lớn của các nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung đất sạch hạn chế.