Một trong nhiều khu chung cư cũ tại TP.HCM.

Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa có báo cáo giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” gửi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội.

Chủ đầu tư tự phong hạng cho chung cư bằng tên gọi gây nhầm lẫn 

Báo cáo giám sát này nhằm cung cấp thêm thông tin thực tiễn cho các vị đại biểu trong quá trình hoàn thiện dự án luật Nhà ở (sửa đổi), dự kiến được thông qua tại Kỳ họp thứ sáu tới. 

Phạm vi giám sát trọng tâm là giai đoạn từ ngày 1/7/2015 đến hết ngày 30/11/2022. Đối tượng giám sát gồm Bộ Xây dựng và 5 địa phương: Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo số liệu của báo cáo giám sát, Hà Nội là địa phương đứng đầu cả nước về số lượng chung cư, với 3.015 nhà, gấp gần 2 lần con số 1.635 nhà của TP.HCM. Số lượng chung cư của Hà Nội cũng bằng 51% tổng số chung cư của cả nước. Hơn một nửa số chung cư của Hà Nội (1.880 nhà) được xây dựng trước năm 1994.

Nguồn: Ủy ban Pháp luật của Quốc hội

Báo cáo giám sát chỉ ra thực trạng các chủ đầu tư tự phong hạng cho chung cư bằng những tên gọi gây nhầm lẫn cho khách hàng như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.

Luật Nhà ở năm 2014 có quy định nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị. Bộ trưởng Bộ Xây dựng được giao quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư và đã ban Thông tư số 31/2016/TT-BXD. Tuy nhiên, theo quy định của Thông tư này, việc phân hạng và công nhận phân hạng chỉ thực hiện khi có đề nghị của cơ quan, tổ chức. Do đó, nhiều địa phương không thực hiện quy định này, dẫn đến loạn hạng chung cư.

Báo cáo giám sát dẫn báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy đến hết tháng 11/2022, cả nước chỉ có 7 chung cư được phân hạng tại Thái Nguyên (3 chung cư), Hà Tĩnh (3 chung cư), An Giang (1 chung cư), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định. Điều này đồng nghĩa với việc các khách hạng mua chung cư siêu sang, cao cấp tại hầu hết các địa phương trên cả nước đều là tự phong.

Mới có 11% nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm được cải tạo, xây dựng lại 

Theo báo cáo của các địa phương, tính đến hết tháng 11/2022, cả nước có 5.857 chung cư (trong đó có 3.082 nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994; 2.775 nhà chung cư được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 1994 đến nay).

Trong số này, chỉ có 49% xác định được niên hạn sử dụng (2.882/5.857 chung cư), do một số địa phương chỉ xác định niên hạn sử dụng đối với một phần chung cư trên địa bàn và nhiều địa phương không xác định được niên hạn sử dụng chung cư (như Hà Nội, Cao Bằng).

Trong số gần 2.900 chung cư xác định được thời hạn sử dụng như đã dẫn ở trên, 780 chung cư đã hết niên hạn sử dụng, 69 chung cư sẽ hết niên hạn vào 2025 và 64 chung cư khác sẽ hết niên hạn vào năm 2030.

Báo cáo giám sát cho biết nhiều  chung cư tuy đã hết niên hạn nhưng qua kiểm định vẫn còn có thể sử dụng an toàn. Tuy nhiên, báo cáo không nói rõ bao nhiêu % trong số đã hết niên hạn được kiểm định và bao nhiêu % trong đó còn an toàn. Nhiều chung cư thuộc diện nguy hiểm cần cải tạo nhưng chưa được thực hiện.

Qua báo cáo của Bộ Xây dựng và các địa phương cho thấy, hiện nay có 366 nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trong đó nhà chung cư đã hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại là 42 nhà chung cư (chiếm 11%) và nhà chung cư đang thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại từ ngày 01/7/2015 đến ngày 30/11/2022 (69 nhà chung cư, chiếm 19%).

Số lượng nhà chung cư đã và đang thực hiện cải tạo, xây dựng lại còn chiếm tỷ lệ khiêm tốn (30%) so với tổng số nhà chung cần phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại và cũng chỉ tập trung chủ yếu ở địa phương có cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tốt như thành phố Hải Phòng, trong khi các vướng mắc về thể chế còn chưa được giải quyết để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất.

Ủy ban Pháp luật cho rằng sự vào cuộc của chính quyền địa phương còn chưa quyết liệt nên kết quả thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại thành phố Hà Nội, TP.HCM còn chưa đạt kết quả đề ra.

Qua giám sát cho thấy, bên cạnh các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà chủ đầu tư triển khai theo đúng tiến độ kế hoạch, một số dự án gặp nhiều khó khăn trong việc đạt thỏa thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với chủ sở hữu do chủ sở hữu thường yêu cầu hệ số bồi thường tái định tại chỗ quá lớn, trong khi đó lại chưa có quy định về hệ số bồi thường tối đa cho phép, dẫn đến chủ đầu tư không thống nhất được phương án bồi thường với chủ sở hữu căn hộ.

Tiến độ kiểm định, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn đang rất chậm, trong đó có lực cản từ việc không di dời được người dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không hấp dẫn được các nhà đầu tư; nguồn lực dành cho việc, cả từ phía Nhà nước và thu hút xã hội hóa còn chưa đạt như mong muốn.

Công khai niên hạn sử dụng, cưỡng chế di dời khỏi chung cư nguy hiểm

Chỉ ra các tồn tại, cơ quan giám sát cho biết Luật Nhà ở năm 2014 chưa quy định cụ thể về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại dẫn đến nhiều vướng mắc và cách hiểu, áp dụng pháp luật khác nhau.

Hiện tại pháp luật cũng vắng bóng quy định cụ thể về việc việc công bố công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế trước khi đưa vào giao dịch và kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư đối với toàn bộ các nhà chung cư được kiểm định  khi hết niên hạn sử dụng.

Chưa xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan trong việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư. Các cơ chế ưu đãi để khuyến khích các chủ đầu tư tham gia thực hiện dự án còn chưa rõ ràng, chưa đầy đủ, chưa đủ sức thu hút trong khi áp lực cải tạo lại các chung cư cũ ngày càng tăng, nguồn lực nhà nước còn hạn chế.

Thêm vào đó, việc xác định các trường hợp phá dỡ theo niên hạn sử dụng và kết quả kiểm định còn gặp một số khó khăn, vướng mắc do nhiều nhà chung cư cũ đã đưa vào sử dụng không xác định được tuổi thọ theo thiết kế, không xác định được thời gian xây dựng. Vấn đề này cần có sự hướng dẫn của Bộ Xây dựng để có cơ sở áp dụng thống nhất.

Một số quyết định cài tạo chung cư cũ phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân thì mới có thể triển khai. Ngược lại, trong đa số trường hợp, người dân không di dời để bàn giao mặt bằng xây dựng do không biết đến khi nào dự án mới hoàn thành để họ được trở về nhà do chưa quy định trách nhiệm ràng buộc, chế tài về thời gian phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng lại nhà chung cư. 

Xung đột giữa pháp luật nhà ở về các ưu đãi và pháp luật về thuế, đất đai, như về thực hiện nghĩa vụ tài chính từ việc tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, về việc tính toán miễn tiền sử dụng đất trong phạm vi dự án… cũng là lý do dự án cải tạo lại nhà chung cư không hấp dẫn nhà đầu tư tham gia. 

Trước những bất cập trên, một trong những giải pháp được cơ quan giám sát kiến nghị là bổ sung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định trình tự, thủ tục di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

Chiều nay (25/8), Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở sửa đổi.