Do thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, nên việc chậm trễ thủ tục kéo dài khiến nhiều doanh nghiệp trên thực tế chỉ còn khoảng 30 - 40 năm. Ảnh: Lê Toàn

Dự án chờ thủ tục, thời gian khai thác bị rút ngắn

Dù được quyết định cho thuê đất với thời hạn 50 năm, nhưng việc hoàn tất các thủ tục, trong đó có xác định đơn giá thuê đất, kéo dài qua nhiều năm khiến không ít doanh nghiệp tại TP.HCM rơi vào cảnh dự án chưa thể đưa vào khai thác, trong khi thời hạn sử dụng đất vẫn được tính.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết do thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, việc chậm trễ thủ tục kéo dài khiến nhiều doanh nghiệp trên thực tế chỉ còn khoảng 30 - 40 năm sử dụng đất khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, nhưng vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính tương ứng với thời hạn 50 năm.

Theo ông Châu, đây là một trong những điểm vướng chính sách tồn đọng từ Luật Đất đai 2024 trở về trước.

Nguyên nhân cốt lõi, theo ông Châu, là việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể trước đây phức tạp, mất nhiều thời gian, dẫn đến quá trình hoàn tất thủ tục kéo dài.

Ông Châu cho biết Quốc hội đã tiếp nhận các kiến nghị và ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, nhằm xử lý những bất cập này.

Theo định hướng sửa đổi Luật Đất đai sắp tới, việc xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp này sẽ được xóa bỏ, chuyển sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Tuy nhiên, ông Châu cho biết Nghị quyết 254 có quy định đối với những địa phương chưa đáp ứng đủ điều kiện thì vẫn có thể áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể.

Đây cũng là một trong những cơ sở để UBND TP.HCM ban hành Quyết định 45/2026 quy định hệ số điều chỉnh giá đất, trong đó loại trừ việc áp dụng bảng giá đất đối với 6 trường hợp, bao gồm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

“Kỳ này Nghị quyết 21-NQ/TW sẽ giải quyết vấn đề này cụ thể, không còn áp dụng định giá đất cụ thể nữa”, ông Châu cho biết.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết dù đã nhận quyết định cho thuê đất với thời hạn 50 năm, song dự án vẫn chưa thể triển khai trong nhiều năm do chưa được xác định đơn giá thuê đất chính thức.

“Chưa xác định được giá đất đồng nghĩa với việc chúng tôi không thể ký hợp đồng thuê đất chính thức, không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính và càng không thể xin cấp phép xây dựng để đưa đất vào khai thác. Việc chậm trễ này kéo dài qua nhiều năm, hoàn toàn nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp”, đại diện doanh nghiệp cho biết.

Trong thời gian chờ xác định đơn giá thuê đất, doanh nghiệp vẫn phải duy trì các chi phí liên quan, trong khi chưa thể tạo ra dòng tiền từ dự án. Theo doanh nghiệp, việc tính thời hạn thuê đất từ ngày có quyết định cho thuê trong khi thủ tục xác định giá đất kéo dài đang đẩy phần lớn rủi ro về phía nhà đầu tư. Đây cũng có thể trở thành điểm nghẽn đối với dòng vốn vào các dự án thương mại, dịch vụ tại TP.HCM.

Cần tính lại thời hạn thuê đất khi thủ tục kéo dài

Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết thời hạn hoạt động của dự án thông thường không quá 50 năm, trong khi thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, trên thực tế có những khoảng thời gian doanh nghiệp chưa thể khai thác khu đất dù đã hoàn thành phần việc của mình, do phải chờ cơ quan Nhà nước xác định giá đất, đơn giá thuê đất, bàn giao đất hoặc hoàn tất các thủ tục thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý.

Theo ông Hà, trước mắt, UBND các tỉnh, thành phố cần rà soát từng dự án, xác định đúng cơ chế tính tiền thuê đất, công khai tiến độ giải quyết và làm rõ trách nhiệm nếu việc chậm trễ xuất phát từ cơ quan Nhà nước.

Trong trường hợp doanh nghiệp đã hoàn thành hồ sơ nhưng thủ tục bị kéo dài, ông Hà cho rằng cơ quan đầu tư cần áp dụng Khoản 3 Điều 31 và điểm c Khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư 2025 để không tính khoảng thời gian bị chậm vào thời hạn hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý đất đai có thể xem xét đồng bộ việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo Điều 175 Luật Đất đai 2024.

Ở góc nhìn khác, theo ông Lê Hoàng Châu, doanh nghiệp không thể tiếp tục chờ đợi thêm hàng năm trời cho đến khi Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực. Ông kiến nghị TP.HCM cần thể hiện tinh thần chủ động, căn cứ ngay vào Nghị quyết 245 của Quốc hội để sửa đổi ngay Quyết định 45.

Theo ông Châu, việc này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trước mắt cho doanh nghiệp, khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời tạo bước chuẩn bị đồng bộ trước khi Luật Đất đai mới đi vào cuộc sống.