Cầu không “chạy” kịp theo cung

Quý II/2023 là quãng thời gian “ác mộng” của thị trường bất động sản. Nguồn cung và sức cầu đều đồng loạt lao dốc, doanh nghiệp địa ốc liên tục phá sản, môi giới viên lũ lượt bỏ nghề. Tuy nhiên, giữa thời điểm khó khăn đó vẫn có một phân khúc “sống khỏe” và luôn trong tình trạng “cháy hàng”, đó chính là nhà ở xã hội.

Vào tháng 5/2023, chung cư NHS Trung Văn được mở bán và trở thành dự án nhà ở xã hội có giá cao nhất tại Hà Nội. Tuy nhiên, con số 19,5 triệu đồng/m2 không phải là vấn đề đối với người dân Thủ đô. Dù chủ đầu tư chỉ nhận 149 đơn đăng ký nhưng thực tế đã có hơn 1.300 hồ sơ ứng nộp. Cơ hội để người dân an cư tại NHS Trung Văn chỉ là 1/9.

Nhà ở xã hội là phân khúc "ăn khách" trong mọi thời điểm của thị trường. Ảnh: Thanh Vũ

Tỷ lệ "chọi" của dự án trên cho thấy nguồn cung đang trong tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng. Với đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội của Thủ tướng Chính phủ, mục tiêu của giai đoạn năm 2021 - 2025 là hoàn thành khoảng 428.000 căn. Tuy nhiên, dù đã đi qua một nửa khoảng thời gian trên, số căn hộ được ghi nhận chỉ là 20.210, tương đương 4,7% kế hoạch đề ra. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng dự án hiện tại mới chỉ đáp ứng khoảng 20% nhu cầu thực tế của công nhân lao động. Việc giải quyết nguồn cung phân khúc này sẽ là lời giải cho vấn đề lệch pha cung cầu, đồng thời còn là “cứu cánh" cho doanh nghiệp địa ốc trong bối cảnh dòng tiền tắc nghẽn, thị trường ảm đạm.

Mặc dù kết quả hiện thực còn cách xa mục tiêu đề ra nhưng tốc độ phát triển nhà ở xã hội đã khả quan hơn. Kết quả này được thể hiện rõ thông qua các số liệu của Sở Xây dựng. 

Trong năm 2021, cả nước chỉ có 3.046 căn hộ hoàn thành xây dựng và 2.127 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, sang đến năm 2022, những con số trên đã tăng lần lượt gấp đôi và gấp bốn lần với 6.196 căn hoàn thành xây dựng và 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Không chỉ vậy, chính quyền địa phương cũng đã bắt đầu "tăng tốc". Trong năm 2021 và 2022, mỗi năm cả nước chỉ có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng gần 6.000 căn hộ. Tuy nhiên, chỉ tính riêng quý III/2023, thị trường đã có tới 12 dự án với quy mô 12.679 căn hộ được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Bước ngoặt nằm tại Luật Nhà ở mới

Theo VARS, tình hình phát triển nhà ở xã hội sẽ tiếp tục có thêm những kết quả tích cực với “trợ lực” từ chính sách, đặc biệt là Luật Nhà ở mới. 

Cụ thể, việc đưa 20% quỹ đất nhà ở xã hội giờ đây sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương. Đồng thời, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nguồn cung nhà ở xã hội đang ngày càng được cải thiện. Ảnh: Thanh Vũ

Nhờ các quy định trên, thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được rút ngắn khoảng một năm. Ngoài ra, việc chỉ áp biên lợi nhuận với phần diện tích nhà ở xã hội sẽ giúp chủ đầu tư có thêm khoản lãi từ phần diện tích thương mại.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở mới đã được sửa đổi, bổ sung các cơ chế, chính sách rất quan trọng đối với những người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể, các quy định mới có 3 điểm gỡ đáng giá.

Thứ nhất, quy định người mua nhà chỉ cần "chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng". Điều này đã tháo gỡ cho cơ quan quản lý Nhà nước trong quá trình xác nhận hồ sơ.

Thứ hai, điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội đã có hướng thông thoáng hơn. Không chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại.

Thứ ba, bộ luật mới đã bãi bỏ điều kiện cư trú đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Trước đây, người thuộc diện mua nhà ở xã hội phải có thường trú hoặc tạm trú trên một năm.

Mặc dù phải tới năm 2025, các quy định trong Luật Nhà ở (sửa đổi) mới chính thức đi vào cuộc sống, nhưng các điểm mới này đã phần nào tác động đến tâm lý của người mua nhà, cũng như kế hoạch phát triển của chủ đầu tư.

“Thời gian vừa qua, hàng loạt dự án nhà ở xã hội đã được các doanh nghiệp đăng ký thực hiện. Sắp tới sẽ có thêm nhiều “ông lớn" địa ốc tham gia vào cuộc đua nhà ở xã hội, từng bước cải thiện nguồn cung cho thị trường”, báo cáo của VARS tiết lộ.