Khi “giá rẻ” không còn là tiêu chí duy nhất

Trong giai đoạn 2018 - 2021, đất nền giá rẻ tại các tỉnh lẻ từng là lựa chọn ưa thích của nhà đầu tư cá nhân nhờ mức giá thấp và kỳ vọng tăng nhanh. Tuy nhiên, làn sóng thoái vốn ồ ạt gần đây đã vạch rõ mặt trái: nhiều khu đất bị “chôn vốn” dài hạn vì pháp lý mù mờ, hạ tầng thiếu đồng bộ, thanh khoản gần như đóng băng.

Đất nền vừa trải qua cú sụt giảm thanh khoản và giá bán vào năm 2022 - 2023. (Ảnh: Sưu tầm)

Không ít nhà đầu tư lỡ mua phải đất nằm trong vùng quy hoạch treo, không thể sang tên hay chuyển nhượng. Một số dự án chỉ tồn tại trên giấy, không có điện nước, đường sá, tiện ích - dẫn đến cảnh bỏ hoang kéo dài. Câu chuyện của chị Nguyễn Minh T. ở Hà Nội là ví dụ điển hình: mua đất giá rẻ tại tỉnh lẻ với kỳ vọng lướt sóng, nhưng sau ba năm, không có người mua, không có khả năng khai thác, đành giữ bất động sản không sinh lợi.

Song song với đất nền, đất đấu giá tại các địa phương cũng từng được coi là “mỏ vàng” nhờ pháp lý rõ ràng, có sổ đỏ ngay sau khi trúng. Tuy nhiên, thực tế lại không “dễ ăn” như kỳ vọng. Đất “đấu giá” thông thường là những lô đất nhỏ nằm xen kẽ các khu dân cư, không được quy hoạch một cách bài bản về tổng thể và thường thiếu các hạ tầng, tiện ích phục vụ. Bên cạnh đó, khả năng khai thác hoạt động kinh doanh hoặc cho thuê bị hạn chế, chủ yếu chỉ phù hợp với người có nhu cầu ở thực nên dư địa tăng trưởng kém.

Ngoài ra, giá trị bất động sản bị hạn chế bởi tầm nhìn quy hoạch cũ, manh mún nên đa phần đều bị hạn chế về sự đồng bộ của quy hoạch và tầm nhìn phát triển vùng, khó kỳ vọng gia tăng giá trị bền vững như ở các dự án được quy hoạch bài bản.

Thực tế này buộc giới đầu tư phải thay đổi tư duy. Thay vì nhìn vào giá, họ bắt đầu tập trung vào 4 yếu tố cốt lõi: pháp lý minh bạch; dư địa tăng trưởng còn lớn giúp khả năng tăng giá cao; thanh khoản thực tế mạnh và tiềm năng khai thác, sử dụng hiệu quả. Không chỉ để "lướt sóng", nhà đầu tư giờ đây hướng tới những tài sản mang giá trị cốt lõi, có thể đưa vào vận hành đem lại dòng tiền bền vững hoặc tối thiểu là không bị “chôn vốn”.

Lợi thế vượt trội của đất dự án quy hoạch bài bản

Khi đất nền tự phát và đất đấu giá không còn là lựa chọn tối ưu, giới đầu tư bắt đầu dịch chuyển dòng tiền sang đất dự án được quy hoạch bài bản đồng bộ, pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện.

Trước hết, pháp lý minh bạch là yếu tố tiên quyết. Các sản phẩm đã được cấp phép mở bán, có sổ hồng rõ ràng và thuộc dự án được phê duyệt bài bản là lựa chọn được ưu tiên hàng đầu. Tiếp theo là quy hoạch hạ tầng đồng bộ và kết nối thuận tiện, đặc biệt là trong các dự án quy mô lớn. Khi đường xá, hệ thống điện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại được tích hợp từ đầu, giá trị tài sản không chỉ dừng lại ở giấy tờ mà còn thể hiện ở khả năng sử dụng thực tế. Nhà đầu tư dễ dàng khai thác tài sản để ở, cho thuê, mở cửa hàng kinh doanh - tạo ra dòng tiền ngay cả khi chưa bán lại.

Một trong những khu vực đang thu hút dòng tiền của giới đầu tư vài năm gần đây là khu vực phía Đông Hà Nội, tâm điểm là Hưng Yên - nơi đang chứng kiến sự thay da đổi thịt rõ rệt về hạ tầng và sự nhập cuộc của nhiều “ông” lớn hàng đầu thế giới.

(Ảnh sưu tầm)

Huyện Văn Lâm và Văn Giang được xem là 2 vị trí chiến lược trong tầm nhìn trở thành vùng đô thị mở rộng của Thủ đô. Được kết nối trực tiếp với các trục giao thông huyết mạch như quốc lộ 5, cao tốc Hà Nội - Hải Phòng và vành đai 4. Đây là lợi thế chiến lược mà không phải vùng kinh tế nào cũng có; bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa nhanh và dòng cư dân đông đúc, phát triển cũng đảm bảo khả năng cho thuê, kinh doanh hoặc chuyển nhượng dễ dàng - điều mà đất nền rẻ hay đất đấu giá khó có thể so sánh được.