Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý I/2026 ghi nhận khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 48% so với quý IV/2025.

Đà giảm xuất hiện ở hầu hết các loại hình bất động sản, cho thấy thị trường không chỉ chịu ảnh hưởng từ yếu tố mùa vụ mà còn phản ánh sức hấp thụ đang suy yếu sau giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định áp lực lãi suất, lạm phát cùng những bất ổn kinh tế và địa chính trị toàn cầu đang khiến tâm lý nhà đầu tư thay đổi đáng kể.

“Thị trường đang chuyển từ trạng thái mua nhanh - bán nhanh sang giai đoạn quan sát và chọn lọc. Nhà đầu tư ưu tiên quản trị dòng tiền, chờ thêm các tín hiệu ổn định từ lãi suất, kinh tế vĩ mô và mặt bằng giá trước khi xuống tiền”, ông Tiến cho biết.

Khảo sát khách hàng do One Mount Group thực hiện trong quý I/2026 cho thấy chỉ còn khoảng 36% người được hỏi duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản, bao gồm nhóm đang cân nhắc và chuẩn bị mua. Con số này giảm đáng kể so với mức 55% của năm 2025.

Đáng chú ý, chỉ 17% khách hàng dự định mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi 41% lựa chọn thời điểm mua trong vòng một năm tới. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng phổ biến trên thị trường.

Dù vậy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu khi có tới 58% người tham gia khảo sát lựa chọn. Tuy nhiên, tỷ lệ này đã giảm khoảng 13 điểm phần trăm so với giai đoạn thị trường sôi động trước đó.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân lớn nhất khiến nhu cầu suy giảm là áp lực tài chính. Giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập trong nhiều năm liên tiếp khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao và các rủi ro từ môi trường kinh tế toàn cầu khiến nhiều nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thanh khoản bất động sản Hà Nội đang giảm tốc khi người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trước áp lực lãi suất, giá nhà neo cao và những bất ổn kinh tế

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh, One Mount Group dự báo phân khúc thứ cấp sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản trong năm 2026.

Cụ thể, thị trường căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội được dự báo đạt khoảng 33.000 giao dịch trong năm nay. Những đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tiếp tục là các khu vực dẫn dắt thị trường nhờ nguồn cung dồi dào, hệ thống tiện ích hoàn thiện và nhu cầu ở thực ổn định.

Ở phân khúc nhà đất thổ cư, tổng lượng giao dịch được dự báo đạt khoảng 30.500 sản phẩm. Tuy nhiên, thanh khoản sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, phụ thuộc vào mặt bằng giá, chất lượng hạ tầng và mức độ minh bạch của quy hoạch.

Theo ông Trần Minh Tiến, năm 2026 sẽ không còn là sân chơi của các nhà đầu tư lướt sóng như giai đoạn trước. Thay vào đó, nhóm khách hàng mua để ở, tích sản hoặc đầu tư dài hạn sẽ trở thành động lực chính của thị trường.

"Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá bán hợp lý, có thể khai thác hoặc sử dụng ngay sẽ tiếp tục duy trì thanh khoản tốt. Căn hộ chuyển nhượng đang sở hữu nhiều lợi thế trong bối cảnh hiện nay khi đáp ứng được đồng thời nhu cầu ở thực và bài toán tài chính của người mua", ông Tiến nhận định.

Các chuyên gia đánh giá sự giảm tốc hiện nay không đồng nghĩa với suy thoái, mà phản ánh quá trình tái cân bằng sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Khi dòng tiền trở nên thận trọng hơn, thị trường đang bước vào cuộc sàng lọc tự nhiên, nơi những dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ngay sẽ được ưu tiên.

Đối với nhà đầu tư dài hạn, đây có thể là thời điểm thích hợp để tìm kiếm các sản phẩm có nền tảng tốt thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Với người mua nhà và khách thuê, giai đoạn thị trường ổn định hơn cũng mở ra cơ hội tiếp cận những sản phẩm phù hợp với mức giá và nhu cầu thực tế hơn so với thời kỳ sốt nóng trước đây.