Thị trường hạ nhiệt, nhưng giá vẫn tăng

“Giá bất động sản tại Hà Nội đang tăng rất cao. Những khu đất xung quanh Vành đai 4 ít nhất cũng tăng tới 20% so với giai đoạn Tết Âm lịch. Đi mua nhà đất bây giờ, nếu chủ nhà rao 10 đồng thì tôi chỉ trả 6 đồng, sau đó thương lượng tiếp. Hiện mức giá rất ảo, không phản ánh giá trị thực của tài sản”, ông Ngô Xuân Chúc, Giám đốc một trung tâm giao dịch bất động sản tại Hà Nội, chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư.

Vị này cho biết, mức giá đất nền đang bị đẩy lên một cách vô căn cứ, chủ yếu là tăng thông qua miệng người bán, song lượng giao dịch không thực sự sôi động trong quý II/2024. Thậm chí, việc mức giá liên tục lập đỉnh mới khiến nhiều khách hàng hoang mang và chùn tay khi xuống tiền.

“Dù lượng giao dịch thực tế không nhiều, nhưng bên bán liên tục nâng giá để thăm dò thị trường. Cơn sốt trong quý I/2024 giờ đã nguội, đà hưng phấn từ phía bên mua cũng giảm xuống”, ông Chúc bình luận.

Tương tự, chị Đinh Hương, một nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm trong việc tận dụng chu kỳ của thị trường để “lướt sóng” cũng tỏ ra e dè trong bối cảnh thị trường hiện nay.

“Giá bất động sản tại Hà Nội đang tăng ở mọi phân khúc. Theo quan sát của tôi, lượng khách giao dịch hiện tại chỉ ngang bằng so với giai đoạn sau Tết Nguyên đán, nhưng mức giá lại liên tục tăng. Điều này khiến tôi và nhiều bạn bè trong giới đầu tư địa ốc chưa vội xuống tiền”, chị Hương cho hay.

Dẫn chứng thực tế, nhà đầu tư này cho biết, giá đất nền ở khu vực quận Hà Đông tăng 15 - 20% so với quý I/2024. Mức tăng này diễn ra tại hầu hết khu vực, từ những nơi sầm uất như phường Văn Quán, tới những địa điểm cách xa trung tâm như phường Yên Nghĩa.

“Tại quận Hà Đông, một lô đất 50 m2 có đường lớn chạy qua, nằm sát Vành đai 4 được chào bán với giá 3,5 tỷ đồng lúc trước Tết, thì hiện mức giá đã tăng lên thành 7 tỷ đồng. Tình trạng giá bất động sản tăng gấp đôi chỉ sau nửa năm không còn lạ đối với những khu vực xung quanh Vành đai 4”, chị Hương nói.

Thành viên của một đội nhóm “săn đất”, đang nắm giữ hàng loạt lô đất có giá trị lên tới 300 tỷ đồng tại huyện Đông Anh tiết lộ, ngay từ trước Tết Nguyên đán năm ngoái, các đội nhóm đầu cơ đã mua hàng loạt mảnh đất tại Xuân Canh, Cổ Loa. Hiện tại, những lô có vị trí đẹp ở các khu vực này đã chạm ngưỡng 200 triệu đồng/m2.

Cũng theo vị này, đội nhóm trên bắt đầu mua gom hàng loạt lô đất từ trong năm 2023 với giá thấp hơn hiện tại khoảng 3 lần. Không ít trong số đó là những bất động sản phát mãi của ngân hàng, nên giá mềm hơn giá thị trường.

Khi bàn về diễn biến giá đất nền hiện tại, thành viên của nhóm đầu cơ này cũng thừa nhận rằng, mức giá đang bị đẩy lên thái quá. Số tiền mà bên bán đưa ra thể hiện kỳ vọng trong tương lai, thay vì phản ánh giá trị thực tế của sản phẩm trong hiện tại.

Nhà đầu tư cần giữ “cái đầu lạnh”

Giới kinh doanh bất động sản đều có chung nhận định rằng, quy định về bảng giá đất hàng năm trong Luật Đất đai 2024 chính là lý do được bên bán sử dụng nhiều nhất để nâng giá bất động sản.

Trước đây, giá đền bù dựa trên khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần. Chính khoảng cách về thời gian trên đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đền bù và giá giao dịch thực tế. Nhưng trong luật mới, đất đai sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường, do đó, khi doanh nghiệp thực hiện dự án, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên so với trước đây. Để đảm bảo mục tiêu lợi nhuận, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán sản phẩm đối với người dùng cuối.

“Khi giá chung cư, shophouse, biệt thự tăng lên, phân khúc bất động sản thổ cư cũng không thể nào đứng ngoài cuộc. Dù đến năm 2026, bảng giá đất hàng năm mới được áp dụng, nhưng ngay từ bây giờ, môi giới đang dùng lý do này để đẩy giá bán tăng cao”, chị Hương phân tích.

Nhà đầu tư này nói thêm, trong bối cảnh bộ ba luật liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ mới thực thi từ ngày 1/8, giới đầu tư chưa có nhiều cơ sở để xuống tiền cho các thương vụ lớn.

Đồng quan điểm, ông Ngô Xuân Chúc cũng cho rằng, nhà đầu tư nên bình tĩnh, tránh bị FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ) theo thị trường. Nếu có điều kiện, người mua có thể chờ đến hết năm để nhìn nhận rõ hơn các tác động của bộ ba luật mới, sau đó đưa ra quyết định cuối cùng.

Theo khảo sát của trang thông tin Batdongsan.vn về tình thị trường địa ốc quý II/2024, lượt tìm kiếm các loại đất bán tại Hà Nội (đất nền, thổ cư) trong 6 tháng đầu năm tăng 118% so với cùng kỳ năm 2023.

Dù ghi nhận sự hồi phục tích cực từ tâm lý người mua, nhưng các chuyên gia của trang thông tin điện tử này cho biết, thị trường vẫn khó có biến động lớn trong quý tới. Nguyên nhân đến từ việc người mua vẫn muốn chứng kiến thêm các tác động của chính sách điều hành và lãi suất huy động đang trên đà tăng trở lại.

Tâm lý này được phản ánh rõ thông qua kết quả khảo sát 325 môi giới viên về tình hình giao dịch đất nền trong quý II/2024. Theo đó, 35% người môi giới cho biết, lượng giao dịch chỉ dừng ở mức ổn định; 29% cho rằng, lượng giao dịch đang giảm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com nhận định, động thái thăm dò này sẽ kéo dài từ nay đến cuối quý IV/2024 và kết thúc vào đầu năm 2025. Chỉ khi thị trường bước sang giai đoạn ổn định, các loại hình bất động sản mới có thể hồi phục toàn diện. Giai đoạn này được dự báo diễn ra sớm nhất vào quý I/2026.