Sân chơi bất động sản không dành cho “tay mơ”

Sau thời gian tăng trưởng mạnh, thị trường bất động sản đã chững lại với nhiều vấn đề tồn đọng. Trong đó, nhiều dự án, công trình nhà ở thương mại không được chủ đầu tư thực hiện đúng quy trình, không hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước…, dẫn đến bị treo, chậm tiến độ.

Trong thực tế, đã xảy ra không ít tranh chấp giữa người mua nhà với chủ đầu tư. Đó là, chủ đầu tư giao nhà trễ hẹn, giao không đúng chất lượng như cam kết, không đảm bảo hạ tầng văn hóa xã hội, chậm trễ trong việc giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…

Thực trạng này được các thành viên thị trường nhận định là sẽ sớm được khắc phục khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng chính thức có hiệu lực thi hành. Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể "tay không bắt giặc". “Cuộc chơi” sẽ rõ ràng và thực chất hơn, nên tham gia thị trường chỉ là những đơn vị có năng lực.

Chẳng hạn, với việc phát triển dự án bất động sản thương mại, Luật Đất đai 2024 quy định, doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhà ở thương mại thì cần phải có đất. Muốn có đất thì phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý. Nhà nước chỉ thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây khu đô thị.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đây là vấn đề rất lớn với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường. Muốn tham gia thị trường, doanh nghiệp phải có nguồn lực tài chính rất mạnh, cũng như năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm cao. Đặc biệt, phải có năng lực thật thông qua các dự án đã hoàn thành.

“Khó khăn của thị trường thời gian qua cũng chính là sự sàng lọc cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường”, ông Đính chia sẻ.

Theo quy định pháp luật, có một phương án nữa mà doanh nghiệp có thể thực hiện là chuyển mục đích sử dụng đất. Song, đất đó phải đáp ứng 2 điều kiện, trong đó có điều kiện phải có một phần đất ở thì mới chuyển mục đích sử dụng để phát triển nhà ở thương mại. Nếu doanh nghiệp đang có đất mà khu đất đó không có diện tích nào là đất ở, thì không thể chuyển mục đích sử dụng để làm nhà ở thương mại.

Không thể “bán lúa non”

Bên cạnh những quy định về thủ tục và yêu cầu để phát triển dự án, thì việc bán hàng của doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng bị siết chặt.

Chẳng hạn, điểm 5, Điều 23, Luật Kinh doanh bất động sản quy định cụ thể nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng...”.

Tại điểm 1, Điều 25 cũng quy định: “Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng... hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng...”.

Luật cũng quy định chặt chẽ về mặt pháp lý để tránh tình trạng dự án mới chỉ trên giấy, chưa hề xây dựng, nhưng chủ đầu tư đã huy động tiền của người mua qua hình thức đặt cọc, hợp đồng mua bán, góp vốn… theo hình thức “bán lúa non”.

Cũng theo luật, trước khi huy động vốn, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

TS. Phạm Anh Khôi, chuyên gia nghiên cứu bất động sản phân tích, trước đây, không có quy định cụ thể về việc đặt cọc, nên nhiều chủ đầu tư yêu cầu người mua đặt cọc vô tội vạ, thậm chí cả những dự án không có thực. Phần thanh toán lần đầu và các lần tiếp theo cũng rất tùy tiện, chỉ có lợi cho chủ đầu tư. Chính vì vậy, quy định của luật lần này đã thanh lọc những chủ đầu tư không có năng lực, thậm chí “tay không bắt giặc”.

Trong thời gian qua, nhiều dự án nhà ở, khi người mua thanh toán gần hết tiền mới biết là dự án không đủ thủ tục pháp lý, nên không đủ điều kiện được cấp các loại giấy tờ, nhà không thể bàn giao, hoặc đã bàn giao, nhưng không thể cấp sổ đỏ, sổ hồng. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện dai dẳng giữa người mua và chủ đầu tư dự án… Những quy định trong luật mới được kỳ vọng làm minh bạch thị trường bất động sản, lấy lại niềm tin bấy lâu cho người mua nhà.