Tại TP.HCM - nơi có nhu cầu NOXH lớn nhất cả nước, tới đầu tháng 10/2025 vẫn tồn tại tình trạng nhiều dự án vừa khởi công, chưa xây xong móng đã vội vàng quảng bá, ký hợp đồng và huy động vốn từ người mua.

Đơn cử, Dự án NOXH Phúc Đạt - Tân Uyên, do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt làm chủ đầu tư, được cấp phép xây dựng tháng 6/2025, nhưng trước đó, ngày 25/5/2025, chủ đầu tư đã tổ chức lễ động thổ, khởi công xây dựng. Hiện công trình vẫn trong giai đoạn ép cọc, chưa hoàn thiện phần móng, song các môi giới và sàn giao dịch bất động sản đã rầm rộ rao bán, chào mời khách hàng.

Phương thức thanh toán được đưa ra là người mua thanh toán trước 30 triệu đồng để giữ chỗ, lấy số thứ tự, chờ ngày mở bán chính thức sẽ được chọn tầng, chọn căn. Sau khi xét duyệt hồ sơ đủ điều kiện mua, khách hàng mới tiến hành thanh toán tiếp cho đủ 30% giá trị căn hộ. Phần còn lại (70% hợp đồng) sẽ được ngân hàng hỗ trợ vay trả góp với lãi suất ưu đãi, kéo dài trong suốt thời gian vay.

Để thuyết phục khách hàng “xuống tiền”, các nhân viên môi giới hứa rắng, trong trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội thì sẽ được trả lại số tiền đã thanh toán trước đó. Nếu vẫn muốn mua thì có thể nhờ người thân đứng tên để mua.

Hay như Dự án NOXH HUD Thủ Đức do Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư. Dự án nằm trong khu đô thị Vạn Phúc (phường Hiệp Bình, TP.HCM), được khởi công ngày 19/8/2025, nhưng đến nay khu đất triển khai vẫn chỉ là bãi trống, không có máy móc hay hoạt động thi công. Chủ đầu tư chưa có thông tin gì về dự án, nhưng trên các diễn đàn môi giới và nhiều kênh thông tin bất động sản, các sàn vẫn rầm rộ đăng tin để khách hàng đăng ký suất mua.

Trao đổi với phóng viên, LS. Trương Anh Tuấn (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, Luật Nhà ở 2023 đã quy định rất chặt chẽ về nguyên tắc bán, cho thuê mua NOXH hình thành trong tương lai.

Cụ thể, khoản 3, Điều 88 nêu rõ: Việc bán hoặc cho thuê mua NOXH phải đáp ứng ba điều kiện. Thứ nhất, có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng, thiết kế kỹ thuật, giấy phép xây dựng (nếu bắt buộc). Thứ hai, dự án đã hoàn thành phần móng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như giao thông, cấp thoát nước, điện, chiếu sáng công cộng. Thứ ba, có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện mở bán.

“Quy định này nhằm bảo vệ người mua, ngăn chặn tình trạng ‘vẽ dự án’ để huy động vốn, đồng thời đảm bảo tiến độ và tính thực tế của dự án. Do đó, việc các chủ đầu tư mở bán, ký hợp đồng, huy động vốn khi chưa hoàn thiện móng là dấu hiệu vi phạm pháp luật,” LS. Trương Anh Tuấn nhấn mạnh.

Theo ông, thị trường bất động sản thời gian qua đã chứng kiến không ít hệ lụy từ tình trạng “bán nhà trên giấy”, “huy động vốn trái phép”. Với NOXH, người mua chủ yếu là công nhân, lao động nhập cư có thu nhập hạn chế. Nếu rót tiền vào dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, họ dễ rơi vào rủi ro, mất niềm tin và làm sai lệch mục tiêu nhân văn của chính sách NOXH.

Để hạn chế tình trạng “bán lúa non”, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản, Phó giám đốc điều hành Học viện Eagle Academy cho rằng, chủ đầu tư cần tuân thủ nghiêm các quy định, không vì lợi ích trước mắt mà “lách luật”, thu tiền trái phép.

Cùng với đó, cơ quan quản lý phải tăng cường giám sát, kịp thời xử lý các dự án vi phạm, đồng thời công khai danh sách dự án đủ điều kiện bán hàng để người dân dễ dàng tra cứu.

Về phía người mua, cần nâng cao hiểu biết pháp lý, không vội vàng “xuống tiền” chỉ vì lời mời chào hấp dẫn hay hiệu ứng đám đông.