Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại lại diễn ra sôi động

“Kinh tế mặt tiền” tháo lui

Nhà mặt tiền tại nhiều tuyến phố ở trung tâm TP.HCM như Trương Định, Lý Tự Trọng (quận 1) vốn được các nhà kinh doanh “xếp hàng” săn đón, thì nay chịu cảnh đóng cửa, treo biển cho thuê sang nhượng. Thậm chí, trên tuyến đường từ khu chợ Bến Thành (quận 1) hướng về quận 3 cũng có nhiều căn mặt tiền vốn là “thủ phủ buôn bán mặt tiền” cũng đang “cửa đóng, then cài”. Trên đường Nguyễn Đình Chiểu - một trong những con đường sầm uất nhất ở TP.HCM, đoạn từ đường Cách Mạng Tháng Tám đến Lý Thái Tổ, (trước đây tùy diện tích, số tầng và vị trí được ra giá thuê từ 100 - 300 triệu đồng/tháng) cũng có đến hơn 20 căn nhà đang treo biển tìm khách.

Theo số liệu của trang tin batdongsan (thuộc Tập đoàn PropertyGuru), thị trường nhà phố cuối năm tại TP.HCM sụt giảm khá lớn. Các tuyến phố chính như Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi đều chung cảnh lượng nhà phố trả mặt bằng rất cao. Lượng tin đăng với nhóm này cũng tăng khoảng 40 - 50% so với thời điểm trước đó.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan khu vực miền Nam cho hay, có 3 lý do chính dẫn tới tình trạng này.

Với lợi thế được phát triển bài bản hơn là thuê nhà phố nhỏ lẻ, các trung tâm thương mại đang làm ngày một tốt hơn bài toán xây dựng danh mục khách thuê, nâng cấp dịch vụ, tiện ích, hành lang pháp lý rõ ràng để hỗ trợ cho khách bán lẻ.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại (Savills Hà Nội)

Thứ nhất, sự thay đổi mô hình kinh doanh của những đơn vị đi thuê. Các đơn vị đi thuê trước đây sử dụng các tuyến phố chính để vừa làm thương hiệu vừa bán hàng. Tuy nhiên, giai đoạn vừa rồi thị trường khó khăn hơn, nên họ bắt buộc phải tìm đến các nền tảng điện tử như Lazada, Shopee, Tiktok hay Facebook.

Lý do thứ hai là, sự sụt giảm trong lượng khách đến thị trường trung tâm.

Cuối cùng là xu hướng mở rộng ở các thị trường tỉnh của các nhãn hàng và các chuỗi cung ứng.

“Bây giờ họ sẽ thu hẹp ở các thị trường chính để chuyển đổi sang mô hình sang trung tâm thương mại và tại một số địa phương họ sẽ mở rộng ở các khu vực vùng ven”, ông Tuấn nhận định.

Ở góc độ khác, tình trạng cho thuê mặt bằng nhà phố đang rơi vào tình trạng ế ẩm do chủ cho thuê vẫn cố giữ mức giá cao, sẵn sàng bỏ trống mặt bằng, chứ không thương lượng giá cả. Do đó, cần phải có sự dung hòa giữa bên cho thuê và bên thuê.

Trung tâm thương mại lên đời

Trái ngược với tình cảnh ảm đạm của các cửa hàng mặt tiền, thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại lại diễn ra khá sôi động nhờ các hoạt động mở rộng và khai trương cửa hàng mới của các thương hiệu.

Theo Tổng cục Thống kê, 11 tháng năm 2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng toàn quốc theo giá hiện hành ước đạt 5.667.000 tỷ đồng, tăng 9,6% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống tăng 15,3%, doanh thu du lịch lữ hành tăng 50,5%.

Doanh thu bán lẻ hàng hóa trong 11 tháng năm 2023 ước đạt 4.420.000 tỷ đồng, chiếm 78% tổng mức và tăng 8,6% so với cùng kỳ năm trước (loại trừ yếu tố giá tăng 6,8%). Trong đó, nhóm hàng vật phẩm văn hoá, giáo dục tăng 14,7%; lương thực, thực phẩm tăng 11,4%; may mặc tăng 7,6%; đồ dùng, dụng cụ, trang thiết bị gia đình tăng 6,3%; riêng phương tiện đi lại (trừ ô tô) giảm 3,3%.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại (Savills Hà Nội), mặt bằng bán lẻ tại trung tâm thương mại hút khách là so với các quốc gia lân cận như Singapore, Thái Lan, Indonesia, số lượng các thương hiệu quốc tế có mặt tại Việt Nam hiện vẫn còn hạn chế. Điều này tạo ra một cơ hội lớn cho các thương hiệu muốn mở rộng thị trường, đặc biệt khi họ tìm kiếm những bước tiến đầu tiên tại đây.

Ngoài ra, một trong số những lý do thị trường thu hút các thương hiệu nổi tiếng phải kể đến số người siêu giàu tại Việt Nam được ghi nhận tăng gấp đôi và số người giàu tăng thêm 70% trong 5 năm qua, dự báo tiếp tục tăng vọt trong 5 năm tới. Thêm vào đó, triển vọng doanh số của các nhãn hàng xa xỉ tại Việt Nam đồng thời góp phần tạo động lực cho việc tiếp tục mở rộng và kéo các hãng mới mở về thị trường Việt Nam.

“Với lợi thế được phát triển bài bản hơn hẳn là thuê nhà phố nhỏ lẻ, các trung tâm thương mại đang làm ngày một tốt hơn bài toán xây dựng danh mục khách thuê, nâng cấp dịch vụ, tiện ích, hành lang pháp lý rõ ràng để hỗ trợ cho khách bán lẻ”, vị chuyên gia này nhận định.

Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số thách thức đáng kể là số lượng trung tâm thương mại vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của các thương hiệu quốc tế. Do đó, sự xuất hiện của các trung tâm thương mại mới trong tương lai sẽ là yếu tố quyết định, không chỉ tạo ra không gian cho các thương hiệu mới mà còn thúc đẩy sự cạnh tranh và đa dạng hóa trong thị trường bán lẻ.

Dự báo về thị trường bán lẻ trong năm 2024, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại (Savills Hà Nội) cho biết, thị trường bán lẻ năm 2024 và 2025 sẽ sôi động hơn, khi Việt Nam đang được đánh giá là thị trường trọng điểm trong khu vực Đông Nam Á. Phân khúc nhà phố và khối đế bán lẻ khu chung cư sẽ gặp khó khăn trong việc cho thuê và giá thuê sẽ khó có thể tăng theo giá mặt bằng chung của trung tâm thương mại do đặc thù về quy mô, dịch vụ, tệp khách thuê của từng dự án.