Nhà xưởng xây sẵn cho thuê nằm trong Khu công nghiệp Amata Đồng Nai.

Nhu cầu lớn

“Trong bối cảnh lạm phát, lãi suất tăng cao, xu hướng thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn sẽ tiếp tục lên ngôi vì giúp doanh nghiệp thuê bảo toàn nguồn vốn, chi phí đầu tư nhỏ”, bà Tú Lương, Giám đốc Phát triển kinh doanh Công ty BW Industrial nhận định về nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn hiện nay trên thị trường.

Theo bà Tú Lương, những năm qua, dòng vốn FDI tập trung nhiều ở phía Bắc vì tiện cho xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang. Nhưng do quỹ đất giới hạn, nên dòng vốn hiện nay đã chảy về các vùng miền khác. Đặc biệt, khu vực phía Nam với sự phát triển hạ tầng cao tốc hình thành trong tương lai đã thu hút nhiều nhà đầu tư tìm đến.

Tại những nơi giá bất động sản công nghiệp đã ở mức cao như TP.HCM và các tỉnh lân cận, đã xuất hiện những kho xưởng cao tầng với thang nâng hàng, ram dốc đạt chuẩn quốc tế. “Ở Nhật Bản, Hàn Quốc, các tòa kho xưởng cao 7, 8 tầng rất phổ biến, nhưng Việt Nam hiện nay mới chỉ có kho xưởng cao 2 - 3 tầng. Xu hướng chung, cơ sở công nghiệp và logistics cao tầng được xem là giải pháp cho tình trạng khan hiếm quỹ đất”, bà Lương nói.

Trong năm 2022, BW Industrial đã thuê lại quyền sử dụng đất 22,6 ha tại KCN Vĩnh Lộc 2 (Bến Lức, Long An) và 20,4 ha tại KCN Xuyên Á (Đức Hòa, Long An) để xây dựng nhà kho cho thuê. Dự kiến, quý II/2023, Công ty sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 213.000 m2 nhà kho xây sẵn 2 tầng có ram dốc tại KCN Vĩnh Lộc 2 và trong quý IV/2023 sẽ cung cấp ra thị trường 220.000 m2 nhà kho xây sẵn 2 tầng có ram dốc tại KCN Xuyên Á.

Thực tế, thị trường nhà xưởng cho thuê đã có mức độ hoạt động khá ấn tượng thời gian qua. Theo Cushman & Wakefiled, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn hiện đạt 4,3 triệu m2 sàn, giá thuê 4,6 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 1% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn đã đạt 92%.

Hiệu suất cho thuê và tỷ lệ lấp đầy cao đã khiến nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực này ngày càng gia tăng. Không chỉ BW, mà nhiều “ông lớn” khác cũng đang tăng tốc đầu tư nhà xưởng xây sẵn. Mới đây, Công ty cổ phần Long Hậu tiếp tục khởi công xây dựng nhà xưởng xây sẵn lô 3A  tại KCN Long Hậu 3 - giai đoạn I (tỉnh Long An), với quy mô 17.000 m2, trong đó khoảng 13.000 m2 diện tích sàn cho thuê. Thời gian dự kiến hoàn thành và bàn giao là tháng 3/2023.

Ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị - Kinh doanh, Công ty cổ phần Long Hậu cho biết, nhà xưởng xây sẵn lô 3A là một trong những dự án nổi bật trong năm 2022 của Công ty, với nhiều cải tiến mới về không gian sản xuất, tăng cường tiện ích. Dù mới khởi công xây dựng, song dự án đã đón nhận đầu tư từ 2 doanh nghiệp đến từ Đức và Đan Mạch, tỷ lệ lấp đầy 75%.

Cùng với Long Hậu, một số chủ đầu tư trước đây chỉ chuyên xây dựng hạ tầng công nghiệp để cho thuê đất, thì nay đã triển khai xây dựng hệ thống nhà xưởng cho thuê trong khu công nghiệp. Chẳng hạn, Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Phúc Long xây dựng nhà xưởng cho thuê trong KCN Phúc Long; Công ty TNHH một thành viên Phú An Thạnh - Long An xây dựng nhà xưởng cho thuê tại KCN Phú An Thạnh… 

Cung tăng, giá cũng tăng

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefiled Việt Nam cho rằng, một trong những điều kiện tiên quyết để Việt Nam thu hút nguồn vốn đầu tư lên tới hàng chục tỷ USD từ những doanh nghiệp hàng đầu thế giới chính là chuẩn bị sẵn hạ tầng nhà xưởng.

Theo bà Trang, các nhà đầu tư trong nước đã và đang bắt đầu tham gia phát triển nhà xưởng hiện đại có mức giá thuê trung bình cao nhất khu vực. Trong đó, nhà kho xây sẵn có sự bùng nổ mạnh, vọt lên mốc hơn 4,7 triệu m2 sàn, tăng trưởng nguồn cung 30% theo năm, tỷ lệ lấp đầy nhà kho vẫn ở mức ổn định, đạt 76%. Giá thuê nhà kho xây sẵn hiện đã đạt 4,4 USD/m2/tháng, tăng 9% so với cùng kỳ, là mức tăng giá cao nhất trong vòng 12 tháng qua.

Nguyên nhân bùng nổ nguồn cung loại hình bất động sản công nghiệp này là nhờ làn sóng di chuyển của các nhà sản xuất, khiến nhu cầu nhà xưởng và nhà kho xây sẵn phục vụ sản xuất cũng như phục vụ các ngành phụ trợ và hậu cần khu công nghiệp tăng vọt.

“Thị trường nhà xưởng và kho xây sẵn kỳ vọng sẽ có thêm 4 triệu m2 nguồn cung trong 3 năm tới. Sự tăng trưởng mạnh mẽ nguồn cung sẽ đáp ứng nhu cầu của các nhà sản xuất nước ngoài nổi bật, điển hình như LEGO tại KCN VSIP 3 (tỉnh Bình Dương)”, bà Trang nhận định.

Báo cáo Industrial Insider do Savills Việt Nam công bố cũng cho thấy, Bình Dương và Đồng Nai đang dẫn đầu về nhà xưởng, nhà kho xây sẵn phía Nam, với tổng nguồn cung khoảng 9 triệu m2 sàn được đưa vào khai thác cho thuê, đạt công suất cao.

Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn phía Nam đạt trên 90%, trong khi nhà kho xây sẵn có công suất thuê đạt trên 75%. Khác với giá thuê đất công nghiệp cho thuê tính theo cả chu kỳ hàng chục năm, giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tính theo tháng, rất có lợi cho chủ đầu tư vì có thể tăng giá theo từng năm.

Với nhu cầu thuê tăng cao, bất động sản công nghiệp nhà xưởng, kho xây sẵn cũng không ngừng cập nhật nhiều loại hình sản phẩm với phiên bản mới tại thị trường Việt Nam như kho xưởng hỗn hợp công năng kép, nhà kho kiểm soát nhiệt độ chuyên biệt (kho lạnh).

Tính đến đầu tháng 10, Cushman & Wakefiled ghi nhận giá thuê kho lạnh đạt mức 0,88 USD mỗi pallet/ngày. Tổng nguồn cung kho lạnh hiện nay là 820.000 pallet, tỷ lệ trống của kho lạnh hiện nay chỉ còn vài phần trăm diện tích. Diễn biến này cho thấy thị trường đầy tiềm năng khi nhu cầu thuê lớn và nguồn cung chưa theo kịp.