Đây là nhận định của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam tại chương trình “CBRE Market Outlook 2023 - Tổng quan thị trường bất động sản TP. HCM” vừa được tổ chức tại TP.HCM.

Chính sách tín dụng là yếu tố đầu tiên tác động đến thị trường bất động sản. (Ảnh: Việt Dũng)

Theo bà Dung, yếu tố đầu tiên sẽ tác động tới thị trường bất động sản chính là chính sách tín dụng. 

“Vẫn cần thêm thời gian để xem yếu tố này sẽ tác động như thế nào tới thị trường. Nhưng theo chúng tôi, đây là một yếu tố rất quan trọng, có thể nói là chủ chốt để đưa thị trường hồi phục nhanh hay chậm”, bà Dung nói và cho biết thêm, chính sách tín dụng ảnh hưởng tới tất cả nhà đầu tư, kể cả nhà đầu tư cá nhân. 

Tháng 5/2022, tín dụng bắt đầu thắt chặt, đến tháng 8/2022 thì tín dụng cho bất động sản của ngân hàng càng bị thắt chặt. Thêm vào đó là lãi suất ngân hàng tăng… Đây như là thế “gọng kìm” khi tín dụng bị thắt chặt và lãi suất ngân hàng tăng cao. Việc tiếp cận tín dụng của nhiều doanh nghiệp trở nên vô cùng khó khăn, dù ngân hàng có quy định rõ các điều kiện tiếp cận.

Sau đó, Thủ tướng Chính phủ đưa ra yêu cầu là cần phải hỗ trợ hết sức cho thị trường bình ổn. Ngày 10/2/2023, các ngân hàng đã thống nhất ngồi lại với nhau và đưa mức huy động về cái mức cao nhất là 9,5 %. Đây là mức lãi suất huy động rất cao trong lịch sử và so với các thị trường lân cận khác, nhưng nếu so với thời kỳ đỉnh điểm (khoảng tầm cuối tháng 12/2022 khi lãi suất khoảng 11%) thì đây vẫn là một tín hiệu tốt.

"Chúng tôi đã mất rất nhiều khách hàng do họ không đi vay ngân hàng để mua nhà được”, bà Dung nói.

Yếu tố thứ hai sẽ tác động tới thị trường đó là khung pháp lý, vấn đề đã được đề cập từ lâu rồi, nhưng vẫn chưa được giải quyết và hiện tại vẫn là một trở ngại rất lớn.

“Một người bạn của tôi là doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở bình dân, nhưng anh ấy phải mất gần 10 năm để hoàn chỉnh bộ hồ sơ pháp lý. Cho tới bây giờ, doanh nghiệp đó đã đi được khoảng 70% quãng đường thủ tục, nhưng vẫn chưa được xây dựng”, bà Dung lấy ví dụ và cho rằng, đây là vấn đề rất lớn cho các chủ đầu tư.

Do vướng pháp lý nên nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM phải "nằm bất động". (Ảnh: Việt Dũng)

Các cơ quan chức năng cũng đã rất quyết tâm để giải quyết triệt để vấn đề này. Một giải pháp đưa ra mới đây là sửa đổi Luật Đất đai, trong đó có nhiều quy định sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Các vấn đề chính như thu hồi đất, hạn chế tình trạng đầu cơ đất và định giá đất… đang được thảo luận, tìm kiếm các giải pháp.

Một yếu tố nữa sẽ tác động tới thị trường chính là việc đánh thuế bất động sản, bởi hơn 80% người mua nhà hiện nay là để đầu tư, không phải để ở. Theo đề xuất của thuế bất động sản, có 2 phương án để tính thuế. Đầu tiên là, sẽ thu thuế với sản phẩm nhà/đất không sử dụng, tiếp đến là tăng thuế phí liên quan đến sản phẩm thứ hai.

“Việc thu thuế bất động sản thứ hai không phải là đề xuất mới, nhiều nước trên thế giới đã thực hiện, nhưng để áp dụng sao cho phù hợp, tránh tạo ra những ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư cũng như sức khỏe của thị trường Việt Nam thì tôi cho rằng, cần phải có thời gian và lộ trình phù hợp”, chuyên gia từ CBRE chia sẻ.

Chia sẻ thêm về triển vọng thị trường trong thời gian tới, đại diện CBRE cho rằng, nguồn cung trong những năm vừa qua rất hạn chế. Dự báo, nguồn cung trong năm 2023 cũng chỉ bằng một nửa so với năm 2022.

Cụ thể, trong năm 2023, thị trường căn hộ tại TP.HCM sẽ có khoảng 8.000 căn hộ được chào bán mới (chưa bằng một quý của những năm trước đó). Còn tại thị trường Hà Nội, tình hình được cho là sẽ được cải thiện hơn, nhưng cũng chỉ có khoảng 15.000 căn được đưa ra thị trường.

Sản phẩm căn hộ thì khan hiếm, nhưng nhà ở gắn liền với đất thì ngược lại, rất nhiều sản phẩm sẽ được tung ra trong năm 2023 tại Hà Nội, tọa lạc chủ yếu xung quanh các khu đô thị lớn, các đường vành đai.

“Hy vọng trong vòng 3 năm tới, những yếu tố tác động tiêu cực tới thị trường sẽ được giải quyết và thị trường sẽ  dần phục hồi so với năm 2022. Mức giá trên thị trường cũng sẽ đi ngang chứ không có sự giảm giá trung bình của thị trường”, bà Dung chia sẻ.