GS-TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương.

Hoạt động đầu tư nào cũng đi kèm rủi ro, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Vì sao ông cho rằng, thị trường bất động sản năm nay hầu như không có rủi ro?

Cạnh tranh chiến lược; chiến tranh; sự bất ổn của thị trường dầu mỏ, nguyên - nhiên vật liệu đầu vào của hoạt động sản xuất; chiến tranh thương mại giữa các cường quốc... trên thế giới, theo tôi, hầu như không tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam. 

Cuối tháng 11/2024, Quốc hội thông qua Kế hoạch Phát triển kinh tế - xã hội năm 2025 với mục tiêu tăng trưởng GDP 6,5 - 7%, phấn đấu 7 - 7,5%, nhưng trước diễn biến thuận lợi, tại Kỳ họp bất thường lần thứ chín, Quốc hội khóa XV đã thông qua Nghị quyết bổ sung Kế hoạch Phát triển kinh tế - xã hội năm 2025 với mục tiêu tăng trưởng đạt 8% trở lên.

Hai tháng đầu năm, hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày một tốt lên, tỷ giá không có xáo động mạnh, lạm phát trong vòng kiểm soát, thặng dư thương mại tiếp tục được duy trì, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu 2 tháng đầu năm nay đạt trên 127 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước, trong đó tiếp tục duy trì trạng thái xuất siêu với  1,47 tỷ USD; lãi suất hầu như không tăng. Lãi suất ngân hàng bắt đầu giảm sau khi Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo thực hiện ngay việc thanh tra, kiểm tra các ngân hàng thương mại điều chỉnh tăng lãi suất huy động trong thời gian qua và công bố, thực hiện lãi suất huy động, cho vay của các tổ chức tín dụng... Với tất cả những diễn biến này, có thể nhận định, rủi ro về kinh tế vĩ mô hầu như không có.

Còn rủi ro liên quan đến pháp lý thì sao, thưa ông?

Các luật liên quan trực tiếp và gián tiếp đến thị trường BĐS cần phải thay thế, sửa đổi, bổ sung như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đầu tư công, Luật Quản lý và sử dụng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp, Luật Quy hoạch... đã được ban hành, nên chắc chắn năm nay không sửa nữa; nếu có, thì cũng chỉ sửa đổi, bổ sung những điểm rất nhỏ, nên rủi ro về chính sách cũng gần như bằng không.

Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu nghiên cứu để quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất. Việc đánh thuế đối với người sử dụng nhiều bất động sản, đầu cơ bất động sản cũng đã được đặt ra trong Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thay thế đang được Bộ Tài chính hoàn thiện, nhưng dự kiến sang năm, Luật Thuế TNCN thay thế mới có hiệu lực.

Năm 2021-2023, thị trường bất động sản gặp rủi ro vô cùng lớn, đó là trái phiếu của doanh nghiệp BĐS, nhưng Bộ Tài chính đã lập lại trật tự thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, nên rủi ro này cũng gần như không còn nữa.

Trong đầu tư, rủi ro thấp đi kèm với lợi nhuận thấp, như vậy, thị trường bất động sản kém hấp dẫn thì khó có thể bứt phá?

Trong triết lý kinh doanh, rủi ro thấp thì lợi nhuận thấp, nhưng cũng có không ít ngoại lệ và thị trường bất động sản năm nay là một ngoại lệ.

Kênh đầu tư vào thị trường chứng khoán chưa thực sự đột phá. Giá vàng vài năm nay tăng liên tục, dự báo khó tăng mạnh trong thời gian tới, vì giá cả bất cứ hàng hóa nào cũng chỉ tăng/giảm đến giới hạn nhất định, sau khi bão hòa sẽ xuống/lên theo quy luật của thị trường. Đầu tư vào ngoại tệ cũng không mấy hấp dẫn, lợi nhuận mang lại nhờ USD tăng giá còn thấp hơn gửi tiết kiệm ngân hàng. Ngoài ra, còn có kênh đầu tư vào sàn giao dịch hàng hóa trên Sở Giao dịch hàng hóa, nhưng đa số người dân Việt Nam vẫn xa lạ với đầu tư trên sàn giao dịch hàng hóa.

Kênh đầu tư mới nổi là tiền kỹ thuật số. Kênh này xem ra rất hấp dẫn, khi mới đây, Tổng thống Donald Trump thành lập Kho dự trữ tiền số với 5 đồng tiền ảo phổ biến trên thế giới. Nhưng kênh đầu tư này chỉ hấp dẫn giới trẻ, mà nhóm này không có nhiều tiền, trong khi nhóm trung tuổi, những người đang nắm tài chính thì không mê tiền ảo, mà thích đầu tư vào bất động sản. Các kênh đầu tư khác không hấp dẫn, thì chỉ còn lựa chọn tối ưu là mua bất động sản, vì ngay cả gửi ngân hàng cũng không còn hấp dẫn, khi các tổ chức tín dụng đang phải giảm lãi suất.

Từ những phân tích trên, có thể dự báo, đầu tư vào bất động sản vẫn mang lại lợi nhuận cao hơn so với các kênh đầu tư khác, nên thị trường bất động sản sẽ có chuyển biến mạnh trong năm nay.

Nhưng thưa ông, vấn đề là nguồn tài chính để đầu tư?

Tiền trong dân không thiếu, nếu không muốn nói là không ít người dân có rất nhiều tiền. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tổng số dư tiền gửi của hệ thống các tổ chức tín dụng hiện có khoảng 14 triệu tỷ đồng, trong đó, gần một nửa là tiền gửi dân cư. Số liệu của Bộ Tài chính cho biết, năm 2024, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 485.000 tỷ đồng, tăng 40% so với năm 2023, trong đó, 17% khối lượng phát hành thuộc về doanh nghiệp BĐS.

Tiền gửi ngân hàng và tiền đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp chỉ là phần nhỏ trong số tài sản đang nằm trong dân, chỉ cần một phần số tiền này được đầu tư vào bất động sản, thì thị trường sẽ có bước bứt phá ngoạn mục.

Trong hoạt động đầu tư - kinh doanh, người ta không sợ đầu vào (cung), mà chỉ sợ đầu ra (cầu) không có. Nhu cầu nhà ở của người Việt Nam vô cùng lớn, nguồn tiền không thiếu, nhất là khi người mua nhà được vay với lãi suất thấp theo tinh thần của Công điện 19/CĐ-TTg (ngày 24/2/2025) và người mua nhà ở xã hội được vay với lãi suất rất ưu đãi. Vì vậy, không có lý do gì mà thị trường bất động sản không phục hồi mạnh mẽ.

Còn nhân tố nào hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển nữa không, thưa ông?

Vốn tín dụng ngân hàng khá thuận lợi cho thị trường bất động sản. Tổng dư nợ từ hệ thống ngân hàng đối với nền kinh tế năm 2024 đạt trên 14.805.560 tỷ đồng, trong đó, thị trường bất động sản chiếm 20,74% với khoảng 3,15 triệu tỷ đồng. Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút kiều hối lớn nhất thế giới. Những năm gần đây, kiều hối chuyển về nước khá ổn định (năm 2024 thu hút được 16 tỷ USD), trong đó, khoảng 25% lượng kiều hối, tức là khoảng 4 tỷ USD, được đầu tư vào thị trường bất động sản. Một lượng tiền khổng lồ được bơm vào thị trường, thì không có lý do gì thị trường bất động sản không phát triển.

Năm nay, vốn đầu tư công vừa được Quốc hội bổ sung 84.300 tỷ đồng, lên mức kỷ lục là 875.000 tỷ đồng. Đầu tư công tác động ngay lập tức vào địa bàn có dự án. Dự án đầu tư công ở đâu, thì bất động sản ở đó tăng giá, vì vốn đầu tư công tác động lan tỏa, làm tăng giá trị đất đai phụ cận các công trình đầu tư công.

Cuối cùng, phải kể đến đầu tư nước ngoài, vì nhà đầu tư vào Việt Nam, kể cả đầu tư mới hay đầu tư mở rộng, cũng đều cần mặt bằng cho sản xuất và nhà ở cho người lao động. Trong 2 tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút 6,9 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tăng 35,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lĩnh vực bất động sản thu hút 1,45 tỷ USD, chiếm 22,7% tổng lượng vốn đầu tư nước ngoài.