Bức trang sáng của thị trường

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM đã có một năm 2024 bức phá ngoạn mục so với năm 2023.

Kết thúc năm 2024, bất động sản TP.HCM đã tăng trưởng trên 9%. Ảnh: Lê Toàn

Cụ thể, năm 2023, quý I có kết quả kinh doanh âm rất sâu với 16,2% và là vùng đáy của thị trường trong giai đoạn 2020 - 2024. 

Kết thúc 6 tháng đầu năm 2023, thị trường vẫn còn âm 11,5% với xu thế khó khăn giảm dần theo thời gian. Kết thúc 9 tháng, thị trường vẫn còn bị âm 8,7% và kết thúc năm 2023, dù đã có sự hồi phục, nhưng kết quả vẫn bị âm 6,38%.

Bước vào quý I/2024, thị trường bắt đầu có sự phục hồi, tuy nhiên con số từ HoREA cho thấy vẫn âm 0,5%, tuy nhiên, so với cùng quý I/2023 thị trường tăng 15,7%. Việc hồi phục này đến từ việc các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Masterise Homes, GamudaLand… bắt đầu ra hàng trở lại.

Trong 6 tháng đầu năm 2024, thị trường tăng trưởng dương 2,94%. Đây cũng là thời điểm đà phục hồi mạnh mẽ khi có nhiều dự án bàn giao nhà cho khách hàng cũng như lượng hàng giao dịch ở các dự án đã xuất hiện. Đóng cửa 9 tháng năm 2024, thị trường tiếp đà tăng trưởng với việc dương 6,7%, thể hiện qua doanh thu bất động sản 9 tháng của các doanh nghiệp đạt 199.155 tỷ đồng, chiếm 60,3% tổng doanh thu ở các ngành nghề dịch vụ kinh doanh khác của TP.HCM.

Và ở cột mốc 11 tháng năm 2024, thị trường tăng trưởng trên 9%.

Nhưng mảng tối vẫn còn nhiều

Dù những con số cho thấy sự hồi phục của thị trường lớn như TP.HCM, thế nhưng, điểm tối vẫn còn khá nhiều và đáng lo ngại.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong năm 2024, TP.HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, với chỉ có 1.611 căn nhà và tất cả 100% đều là nhà ở cao cấp.

“Tổng giá trị cần huy động vốn của 1.611 căn nhà ở thương mại cao cấp là 15.142 tỷ đồng, bình quân giá nhà ở thương mại cao cấp rất cao lên đến 9,39 tỷ đồng/căn. Tôi thấy rằng, đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TP.HCM và tại thời điểm hiện nay trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân mới có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố thêm méo mó, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn và chưa lành mạnh”, ông Châu nói. 

Cũng theo ông Châu, hệ quả là, cơ cấu sản phẩm nhà ở trong “mô hình kim tự tháp nhà ở” TP.HCM trong năm 2024 tiếp tục tình trạng mất cân đối nghiêm trọng như “kim tự tháp bị lộn ngược đầu” kể từ năm 2020 cho đến nay, bởi lẽ năm 2020, nhà ở bình dân có 163 căn, chiếm 1%, nhưng các năm sau đó thì không còn nhà ở bình dân cụ thể là năm 2020 nhà ở cao cấp chiếm 70,6%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,3%, năm 2023 chiếm 68,55% và năm 2024 chiếm 100% số lượng nhà ở trên thị trường. 

Ngoài ra, số liệu của HoREA cho thấy một gam màu tối nữa của thị trường 2024, đó là trong 11 tháng, không có dự án nhà ở thương mại được chuyển nhượng theo hình thức M&A.

Điều này cho thấy hoạt động chuyển nhượng dự án M&A đang bị “ách tắc”, mà đây là nhu cầu thực tế rất lớn của nhiều chủ đầu tư chuyển nhượng để tái cơ cấu đầu tư nên rất cần bán, chuyển nhượng dự án để vượt qua khó khăn, tạo dòng tiền và đây cũng là quyền của doanh nghiệp được tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; chủ động lựa chọn ngành, nghề, địa bàn, hình thức kinh doanh; chủ động điều chỉnh quy mô và ngành, nghề kinh doanh.

Ngoài ra, một điểm tối nữa đó là hiện nay TP.HCM có hơn 160 dự án bất động sản cần được “gỡ vướng” trong pháp lý. Thế nhưng, năm 2024, chỉ có 8 dự án được thông báo “gỡ vướng” quy hoạch, đây chỉ là gỡ vướng bước 1 và còn các bước khác như xây dựng, thuế đất… thì dự án mới có thể triển khai xây dựng và bán hàng. Như vậy là một năm quá chậm của việc “giải cứu”.

Một nét vẽ tối kéo tới quý I/2025 nữa đó là, trong năm 2024, tình trạng không có dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được giao đất, cho thuê đất và chỉ cấp giấy phép xây dựng cho 2 dự án nhà ở thương mại và không có dự án nhà ở xã hội được cấp giấy phép xây dựng sẽ dẫn đến hệ quả là sẽ không có dự án nhà ở mới được bổ sung cho thị trường bất động sản và sẽ không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội mới nào đủ điều kiện triển khai thực hiện vào đầu năm 2025. Đây là một thiệt thòi của thị trường cũng là một gam màu tối cho dòng sản phẩm nhà ở xã hội.

Nói về năm 2025, người đứng đầu HoREA cho rằng, qua số liệu thống kê của Cục Thống kê và Sở Xây dựng TP.HCM mới công bố, có thể nhận định thị trường bất động sản TP.HCM và cả nước sẽ vẫn còn nhiều khó khăn trong năm 2025.

Bởi, từ khoảng tháng 8 đến cuối năm 2025 là thời điểm tập trung đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sau 2 năm được gia hạn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP với tổng giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng, cao nhất trong 3 năm 2023-2025. Và doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể hồi phục về dòng tiền và kinh doanh để có thể thanh toán được khoản trái phiếu này.

Bên cạnh đó, “độ trễ” để cho các luật, văn bản dưới luật vừa ban hành đi vào cuộc sống và để khắc phục các bất cập, trì trệ trong công tác thực thi pháp luật của một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức nhà nước. chính vì vậy, dự án được cấp phép mới cũng như dự án dược “giải cứu” vẫn chưa thể xuất hiện nhiều.

Một “độ trễ” nữa kéo thị trường gặp khó, đó là quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng và triển khai thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội phải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn nên mất nhiều thời gian, nhất là giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến lúc được cấp giấy phép xây dựng. Trước đây, giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản thường mất trên dưới 3 năm hoặc thậm chí lâu hơn, trong lúc tại các nước trong khu vực chỉ mất khoảng 6 tháng.