Không tìm được khách thuê

Dự án nhà phố The Sol Residence (quận 12, TP.HCM) có quy mô 1 ha, gồm 106 sản phẩm nhà phố liền kề với diện tích sàn 180 - 320 m2 do Công ty Thành Đô làm chủ đầu tư, dù đã bàn giao cho khách hàng hơn 1 năm trước, song đến nay, chỉ vài căn được sửa chữa, đưa vào sử dụng.

Ghi nhận trên các trang rao bán, giá dự án này hiện dao động từ 4,7 đến 5,8 tỷ đồng/căn, tương đương 80 - 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, vì không có cư dân vào ở, nên một số căn trước đây từng mở cửa hàng kinh doanh đã phải “tháo chạy” vì ế ẩm. Do vậy, rất nhiều căn nhà đã có nội thất cơ bản và lắp đặt thang máy, được rao cho thuê, nhưng không tìm được khách thuê.

Tương tự, các căn shophouse dọc theo trục đường Đồng Văn Cống (TP. Thủ Đức) có giá bán 27 - 35 tỷ đồng/căn, giá thuê 30 - 58 triệu đồng/tháng, nhưng cả dãy chỉ lác đác vài căn được khai thác.

Cách đó không xa, những căn shophouse tại khu Cát Lái giá chào bán chục tỷ đồng mỗi căn, giá thuê 18 - 20 triệu đồng/tháng, song cũng không ai thuê.

Một trong những lý do khiến những dãy shophouse trên lâm vào tình cảnh ế ẩm là do khu vực xung quanh ít có người đến ở. Chưa kể, việc di chuyển trên tuyến đường này cũng bất tiện khi hàng ngày có cả trăm chiếc xe container nối đuôi nhau ra vào cảng Cát Lái.

Không chỉ những căn shophouse liền thổ, mà cả shophoue ở khối đế chung cư cũng lâm vào tình cảnh bỏ trống. Chẳng hạn, những căn shophouse tại phân khu The Galleria Residence của Dự án The Metropole Thủ Thiêm (Khu đô thị Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức) được bàn giao giữa năm 2021 với 30 căn shophouse có giá không dưới 65 tỷ đồng/căn, nhưng hiện có một nửa số shophouse vẫn để trống.

Ế khách, những thông báo chào thuê đều được chủ nhà mở khả năng đàm phán để hút khách. Chẳng hạn, trên các trang rao vặt, giá thuê shophouse ở dự án trên khoảng 30 USD/m2, song người thuê có thể thương lượng còn 25 - 27 USD/m2.

Một căn shophouse khác cũng tại dự án trên được chủ nhà báo giá thuê là 7.700 USD/tháng (hơn 180 triệu đồng/tháng) cho diện tích sử dụng 218 m2, với một trệt và một lầu có 3 cửa thông thoáng. Một môi giới cho biết, chủ nhà hy vọng tìm được khách thuê là những thương hiệu có tên tuổi, mức giá nói trên có thể giảm 10% nếu khách sẵn sàng ký hợp đồng thuê 1 - 2 năm.

Cách đó không xa, hàng chục căn shophouse khối đế tại cụm chung cư Lexington Residence gồm 8 block trên đường Mai Chí Thọ (TP. Thủ Đức) có giá thuê 18 - 25 triệu đồng/tháng cũng rơi vào tình trạng cửa đóng then cài, kéo thành một dãy dài, khiến không khí kinh doanh càng đìu hiu.

Thực ra, thời điểm mới bàn giao, việc kinh doanh shophouse khối đế chung cư tại đây tương đối nhộn nhịp, nhiều khách thuê dọn về các căn shophouse này để kinh doanh nhiều mặt hàng như ẩm thực, quán cà phê, văn phòng môi giới bất động sản, nội thất... Nhưng những tháng gần đây, nhiều khách cũ liên tục rút đi, khách thuê mới đến bán buôn vài tháng cũng trả mặt bằng. Việc này diễn ra từ cuối năm ngoái đến quý I/2023, sau đó dãy shophouse gần như bỏ trống.

Không phải shophouse nào cũng khai thác tốt

Thực ra, một thời gian rất dài, cả shophouse liền thổ hay shophouse khối đế chung cư được giới đầu tư đánh giá là “gà đẻ trứng vàng”. Ngay trong thời điểm dịch bệnh, khi việc kinh doanh không được thuận lợi, buộc khách thuê phải trả mặt bằng hàng loạt, nhưng phân khúc bất động sản này vẫn hút khách mua và thậm chí giá giao dịch thứ cấp vẫn tăng mạnh. Tuy vậy, shophouse bắt đầu cho thấy sự khó nhằn trong khả năng khai thác vì ế khách thuê, rớt giá, thanh khoản giao dịch kém.

Một trong những nguyên nhân chính khiến hoạt động cho thuê mặt bằng kinh doanh này lâm vào tình cảnh ế ẩm là thị trường tiêu dùng nội địa suy giảm và xu hướng mua hàng qua các kênh thương mại điện tử tăng, dẫn đến các cửa hàng khó duy trì.

Dẫu vậy, tình trạng ảm đạm không trải rộng trên khắp thị trường, bởi các shophouse phụ thuộc nhiều vào vị trí và quy mô dân số trong dự án. Nếu shophouse nằm trong khu vực xa trung tâm, không có sự phát triển hạ tầng hoặc không có mật độ dân cư đủ lớn, thì hiệu quả kinh doanh của các shophouse sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, với những dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án, thì tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cũng tốt hơn.

Anh Nguyễn Công Triệu, một môi giới bất động sản cho biết, trong điều kiện bình thường, hiệu suất khai thác của các căn shophouse có thể đạt trên dưới 3%/năm, nhưng hiện nay, mức lý tưởng nhất chỉ đạt 1 - 1,5% giá vốn. Với những căn shophouse không có khách thuê trong nhiều năm liền, các chủ nhà đành phải bán đứt để thu hồi vốn.

Tất nhiên, những trường hợp này thường chỉ xảy ra với những người đang chịu áp lực về dòng tiền, bởi với những người mua shophouse, việc tăng thu nhập từ khai thác cho thuê là thứ yếu, còn việc nắm giữ tài sản để tăng giá trị tích lũy lâu dài mới là mục tiêu hàng đầu.

Dù vậy, nếu đánh giá về giá trị của một shophouse dựa trên việc tăng giá thứ cấp sẽ là chưa đủ, bởi một shophouse nếu không có khả năng khai thác thương mại cũng phản ánh phần nào năng lực phát triển dự án của chủ đầu tư đó, như không thu hút được cư dân về ở vì không có tiện ích; quy hoạch khu chức năng thương mại quá lớn so với nhu cầu và hạ tầng kết nối không đồng bộ.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đang phát triển dự án khu đô thị hơn 100 ha tại TP. Thủ Đức đánh giá, shophouse chỉ thực sự tiềm năng khi đạt được nhiều yếu tố, như dự án có khả năng lấp đầy nhanh; dịch vụ tiện ích thật tốt; có cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn; có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.

Do đó, trước khi chọn mặt gửi vàng, nhà đầu tư nên thận trọng cân nhắc đến năng lực triển khai của chủ đầu tư. Đây là yếu tố quan trọng, bởi lẽ nếu doanh nghiệp có đủ tâm huyết phát triển và quản lý dự án tốt, thì shophouse mới được đảm bảo hiệu suất sinh lời như kỳ vọng.