Nhà ở xã hội đang trở thành kênh đầu tư hấp dẫn

Đi săn nhà ở xã hội để đầu cơ

Tháng 11 vừa qua, Dự án Khu nhà ở xã hội Phúc Đạt Tân Uyên (Phúc Đạt Tower) tại phường Tân Hiệp (TP.HCM), do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt làm chủ đầu tư đã mở bán với quy mô hơn 11.000 m2, gồm 3 block cao 18 tầng với 936 căn hộ và 39 căn shophouse. Giá bán được Sở Xây dựng phê duyệt là 22 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư liên kết với các tổ chức xã hội, công đoàn, trường học, UBND phường và các khu công nghiệp tại Bình Dương (cũ) để tìm khách hàng.

Nhưng từ đó cũng phát sinh hiện tượng người đã có nhà vẫn đăng ký mua. Bà N.T.T, làm việc tại Đại học Quốc gia TP.HCM cho biết, dù bản thân và nhiều đồng nghiệp đều có nhà tại TP.HCM, song họ vẫn hoàn toàn có thể đăng ký mua nhà ở xã hội do chỉ cần chứng minh “chưa có nhà tại Bình Dương cũ”. Các thủ tục còn lại, từ hồ sơ thu nhập đến xác nhận nơi làm việc, đều được môi giới hỗ trợ trọn gói.

Không chỉ vậy, bà T. còn rủ thêm bạn bè và người thân đăng ký mua vì cho rằng, có thể cho thuê trong vài năm rồi bán lại để thu lợi. Làn sóng đầu tư theo “truyền miệng” tại các cơ quan, trường học khiến lượng hồ sơ đăng ký tăng mạnh, dẫn đến việc cạnh tranh suất mua ngay cả đối với người thực sự có nhu cầu ở thật.

Tại Đồng Nai, Dự án ID Junction của Công ty cổ phần Long Thành Riverside cũng thu hút giới đầu tư. Giá chỉ 21,5 triệu đồng/m2 và hồ sơ do môi giới lo khiến nhiều nhà đầu tư xem đây là cơ hội “dễ vào - dễ lời”. Một nhà đầu tư tại TP.HCM chia sẻ, anh từng mua căn hộ nhà ở xã hội tại Vũng Tàu (cũ) với giá hơn 900 triệu đồng, sau đó bán ra 2,5 tỷ đồng vào giữa năm nay. “Biên lợi nhuận của nhà ở xã hội cao hơn nhiều phân khúc thương mại”, anh hào hứng nói.

Ngay cả một dự án vừa bàn giao ở Dĩ An (Bình Dương cũ) cũng ghi nhận khoảng 30% chủ hộ là nhà đầu tư mua để cho thuê, trong khi hồ sơ mua nhà, vốn được cho là “ngặt nghèo”, thực chất có thể lách bằng chi phí cho môi giới từ 30-50 triệu đồng.

Nhiều nhà đầu tư thừa nhận, việc chứng minh thu nhập, tạm trú hay hợp đồng lao động đều có thể làm “gọn nhẹ”, miễn là chịu chi mức phí mà môi giới yêu cầu. Điều này đang tạo ra thị trường hai chiều: người muốn đầu tư thì tìm mọi cách lách luật để mua, còn môi giới thì tận dụng kẽ hở quy định để hưởng lợi từ dịch vụ làm hồ sơ.

Đủ cách lách luật và hệ lụy

Khi dự án mở bán khoảng một thời gian ngắn, thông tin rao bán suất nhà ở xã hội đã xuất hiện tràn lan trên các trang mạng xã hội như Batdongsan.com.vn. Điển hình là Dự án Thủ Thiêm Green House, dù mới bàn giao vào tháng 9/2025, nhưng đã xuất hiện hàng trăm tin rao bán lại với giá 1,34 - 2,38 tỷ đồng/căn, cao gấp 1,5-2,5 lần giá gốc.

Bà H. - người mua căn hộ tại một dự án nhà ở xã hội cho biết, bà phải chi 50 triệu đồng cho môi giới để được làm hồ sơ mua, đồng thời chi thêm 3 triệu đồng để làm hợp đồng lao động “ảo”. Theo bà, nhiều người không thuộc đối tượng mua nhưng vẫn sở hữu được căn hộ nhà ở xã hội nhờ môi giới am hiểu quy trình và có mối quan hệ.

Tại một văn phòng bất động sản, nhân viên xác nhận, chỉ cần chi 30 triệu đồng là được lo trọn gói hồ sơ mua nhà ở xã hội. Tình trạng này cho thấy, việc xét duyệt hồ sơ - vốn là “chốt chặn” quan trọng trong chính sách an sinh, đang bị buông lỏng và bị lợi dụng để trục lợi chính sách.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), nhà ở xã hội là sản phẩm mang tính chất an sinh, phải được phân phối đúng đối tượng. Việc mua đi bán lại trái phép phá vỡ mục tiêu chính sách, đồng thời làm méo mó thị trường nhà ở, đẩy người có nhu cầu ở thật ra khỏi cuộc chơi.

Luật Nhà ở 2023 quy định, người mua không được bán lại nhà ở xã hội trong 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Nếu bán trong thời gian 5 năm thì phải bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho người thuộc diện được mua, với giá tối đa bằng giá gốc. Tuy nhiên, thực tế giá bán lại trên thị trường đang chênh hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng.

Luật sư Phượng nhấn mạnh: “Nếu bị phát hiện bán lại trái quy định, căn hộ sẽ bị thu hồi và chủ nhà còn bị phạt hành chính 100-120 triệu đồng”. Ngoài rủi ro pháp lý, nhà đầu tư còn đối mặt khả năng mất trắng nếu dự án bị thanh tra hoặc siết lại thủ tục.

Việc nhà ở xã hội trở thành kênh đầu tư sinh lời cũng tạo ra hệ lụy lớn: người mua thật khó tiếp cận, giá bán lại bị đẩy lên, doanh nghiệp vô tình bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ; còn chính quyền gặp khó trong kiểm soát việc lạm dụng chính sách. Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu không siết chặt quy trình xét duyệt, cập nhật cơ sở dữ liệu nhà ở và xử lý dứt điểm các giao dịch “chợ đen”, tình trạng này sẽ tiếp tục kéo dài, gây méo mó thị trường.