Trong phiên thảo luận với chủ đề “Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản” tại Diễn đàn kinh tế Việt Nam 2022, các chuyên gia đặt ra vấn đề, mục tiêu thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch, lành mạnh – là điều mong mỏi của tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý, đến nhà phát triển bất động sản, nhà đầu tư, người mua nhà…. Nhưng đến nay vẫn chưa đạt được, vì sao? 

5 vấn đề tồn tại của thị trường bất động sản

Chia sẻ trong Diễn đàn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận, về đường lối thì ta đúng, nhưng cụ thể và thực thi thì còn nhiều điểm cần cải thiện. 

Hiện ngành bất động sản chiếm tỷ trọng trong GDP có nhiều con số, trong đó có con số nhiều người thừa nhận là khoảng 15% GDP. Theo phát biểu của Bộ trưởng Bộ tài chính gần đây là nguồn thu từ đất chiếm 11% tổng nguồn thu ngân sách trong 5 tháng đầu năm 2022, cho thấy vai trò quan trọng của ngành này, đồng thời.

Đồng thời, thị trường bất động sản, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở đa dạng của khách hàng với các thương hiệu bất động sản hàng đầu như Vingroup, Him Lam, Novaland, Hưng Thịnh, Becamex,  Sungroup, Nam Long, Việt Hưng, Đại Quang Minh, Sovico, Capella Holdings, Sơn Kim Land, Khang Điền, Sunshine, Hòa Bình, HUD, Vạn Thịnh Phát, Masterise, Phát Đạt, City Land, Vinaconex, Kiến Á, Vạn Phúc, CT Group, Phúc Khang…

Bên cạnh đó, lũy kế đến tháng 11/2021 đạt khoảng 61,6 tỷ USD đứng thứ 3 và chiếm 15,2% tổng nguồn vốn FDI.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững biểu hiện rất rõ nét qua 05 vấn đề tồn tại sau đây: 

Thứ nhất, tình trạng “lệch pha cung-cầu” dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội;

Thứ hai, tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường” về phân khúc nhà ở cao cấp, như tại thành phố Hồ Chí Minh thì nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%), trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp; 

Thứ ba, tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân và đã xuất hiện tình trạng “phân lô bán nền” tràn lan, “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương; 

Thứ tư, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh; 

Thứ năm, có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp.

Theo đó, ông Châu cũng có nhiều kiến nghị mà trong đó, giải pháp lớn nhất để thị trường bất động sản minh bạch, phát triển lành mạnh, bền vững đó là giải pháp về thể chế pháp luật và “thực thi pháp luật”, – tiết kiệm nhất, tính lan toản lớn nhất.

Điều chỉnh dòng tín dụng cho các dự án khả thi, phát triển thị trường vốn hơn cho lĩnh vực bất động sản

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng đánh giá, trong 5-10 năm qua thị trường bất động sản phát triển rất nhanh, góp phần vào phát triển kinh tế nói chung. Thị trường bất động sản và thị trường vốn có liên kết chặt chẽ, chính sách tài khoá của Nhà nước cũng nhiều thay đổi để thúc đẩy nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng. 

“Chỉ khi có đại dịch covid thì các vấn đề tồn tại của thị trường bất động sản nổi lên, làm ta suy nghĩ và phải có giải pháp. Trong 2 năm qua, vấn đề đặt ra như nguồn cung, các năm qua có tăng, nhưng trong đại dịch thì giảm, dẫn đến áp lực giá trên thị trường tăng”, ông Khởi nói . 

Thứ nữa, thay đổi cơ cấu giao dịch thị trường có nhiều khác trước, số lượng căn hộ đưa ra giao dịch giảm do nguồn cung giảm, các nhà ở được xây dựng bài bản hoàn thiện giảm. Nhưng giao dịch đất nền tăng nhiều, năm 2021 tăng 246% so với 2020, đặc biệt thay đổi nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản cũng biến động so với các năm trước

Nếu thị trường vốn có thay đổi chắc chắn sẽ ảnh hưởng thị trường bất động sản, trong khi nhiều năm nay, thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi thị trường tín dụng ngân hàng, nên khi ngân hàng có điều chỉnh chính sách tín dụng đẫn dến thị trường bất động sản có phản ứng tiêu cực. 

“Trong thời gian tới, khi điều chỉnh sửa đổi chính sách cũng phải thúc đẩy thị trường vốn cho lĩnh vực bất động sản phát triển hơn”, ông Khởi chia sẻ.

Có nhiều giải pháp, nhưng trước mắt, các tồn tại của thị trường bất động sản do 2 nguyên nhân mà 1 phần từ chính sách pháp luật - nhiều chuyên gia, nhà đầu tư nói rằng, có mười mấy đạo luật liên quan tới thị trường bất động sản trong đó có các luật không trực tiếp nhưng tác động lớn như chính sách thuế, tín dụng…dẫn đến thị trường có hiện tượng đầu cơ nhiều hơn là cung cấp cho người tiêu dùng. Về dài hạn, cần nghiên cứu và đẩy nhanh sửa đổi các cơ chế chính sách liên quan đến thị trường, ông Khởi nhận định tại Diễn đàn. 

Mới đây, Ban chấp hành Trung Ương đã thông qua nghị quyết sửa đổi Luật Đất Đai, Quốc hội cũng xem xét đưa một loạt các Luật liên quan vào để sửa đổi bổ sung trong 2023 như luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản. Hi vọng đưa vào sớm và đẩy nhanh để gỡ các vướng mắc hiện nay. 

Bên cạnh đó, cần có các cơ chế điều tiết thị trường, các công cụ hiện nay còn rất yếu. Vấn đề công khai minh bạch, đầy đủ thông tin cho thị trường dù có quy định nhưng thực thi chưa tốt. Vừa qua có nhiều thông tin tiêu cực tới thị trường nhưng các địa phương xử lý cũng chưa nhanh. Đồng thời, cần xử lý và đẩy nhanh các vấn đề vi phạm, để thị trường phát triển lành mạnh hơn. 

Ông Khởi cho biết, các địa phương thực thi chưa tốt lắm, liên quan quy trình thủ tục, thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương nhưng chưa tháo gỡ. Song song đó, cần đẩy nhanh lập quy hoạch chương trình phát triển nhà ở - mấu chốt, cơ sở pháp lý để đưa các dự án ra, nhưng nhiều địa phương chưa làm tốt, chưa thông qua kịp thời. Và các vấn đề vướng mắc thủ tục pháp lý

Mặt khác, cũng cần điều chỉnh dòng tín dụng để đẩy nhanh dự án, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, dự án nhà giá thấp, dự án đang triển khai khả thi …để giảm áp lực giá bán trên thị trường.