Dự án ArtStella dù chưa đủ điều kiện bán hàng nhưng vẫn được chủ đầu tư liên tục mở bán, thu tiền của khách hàng

Chưa được phép vẫn rao bán tràn lan

Mới đây, hàng loạt nhân viên môi giới tại TP.HCM đăng thông tin mở bán, nhận đặt cọc mua nhà của khách hàng tại dự án chung cư Happy One Mori (phường Lái Thiêu), do Tập đoàn Vạn Xuân làm chủ đầu tư.

Theo N.V.Hùng, một nhân viên môi giới, kinh doanh tại sàn bất động sản Thành Phát Realty, dự án đang được chủ đầu tư chào bán với giá 38,6 triệu đồng/m2. Cũng theo Hùng, dự án được xây dựng trên diện tích 10.802 m2, gồm 2 block chung cư cao 33 tầng với 1.144 căn hộ có diện tích từ 1 đến 3 phòng ngủ.

Song theo tìm hiểu của chúng tôi, hiện dự án mới chỉ được chủ đầu tư tiến hành đào hầm để xây dựng phần móng, chưa được Sở Xây dựng TP.HCM cấp phép mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tương tự, tại phường Đông Hòa (TP.HCM), Dự án chung cư ArtStella, dù mới chỉ trong giai đoạn đào hầm móng, chưa đủ điều kiện mở bán, thu tiền của khách hàng, nhưng nhiều tháng qua vẫn được các sàn môi giới đua nhau rao bán.

Đơn vị bán hàng quảng cáo, chung cư ArtStella do Công ty cổ phần Bất động sản Địa ốc An Thịnh (ATTLand) làm chủ đầu tư, có diện tích 4.348 m2, gồm 2 block chung cư cao 36 tầng với 845 căn hộ diện tích từ 1 đến 3 phòng ngủ. Giá bán mà chủ đầu tư đang chào là khoảng 43 triệu đồng/m2.

Nhưng theo khảo sát thực tế, dự án này hiện mới chỉ được chủ đầu tư đào đất phần hầm móng. Ngoài ra, dự án mới được Sở Xây dựng cấp Quyết định miễn giấy phép xây dựng ngày 21/7/2025 và ngày 22/7/2025, chủ đầu tư có Văn bản số 05-2025/TB/ATT-QLDA gửi UBND phường Đông Hòa thông báo việc được miễn giấy phép xây dựng. Hiện dự án chưa đủ điều kiện được Sở Xây dựng cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai.

Hay như Dự án The Emerald Garden View do Tập đoàn Lê Phong làm chủ đầu tư, có địa chỉ tại đường Nguyễn Chí Thanh, phường Thuận An (TP.HCM). Dù mới tổ chức lễ động thổ khởi công, nhưng ngày 2/11 vừa qua, Công ty DKRS - đơn vị quảng bá là nhà phân phối độc quyền, đã tổ chức lễ ra quân mở bán dự án, với mức giá đưa ra khoảng 35 triệu đồng/m2.

DKRS thông tin, dự án được xây dựng trên diện tích 8.627 m2, gồm 2 block chung cư cao 39 tầng với khoảng 1.100 căn hộ từ 1 đến 3 phòng ngủ. Khảo sát thực tế, hiện dự án mới đào đất để chuẩn bị phần hầm móng. Sở Xây dựng TP.HCM cho hay, dự án này chưa nằm trong danh sách các dự án đủ điều kiện bán hàng và thu tiền của khách hàng.

Thận trọng với chiêu “đặt cọc giữ chỗ” trái luật

Trước tình trạng nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp môi giới liên tục mở bán khi chưa đủ pháp lý, ông Hoàng Phúc Dũng, Phó trưởng phòng Kỹ thuật xây dựng (Sở Xây dựng TP.HCM) cảnh báo, hiện nay, một số dự án bất động sản vẫn rao bán, nhận đặt cọc giữ chỗ khi chưa đủ điều kiện kinh doanh, đặc biệt là tại khu vực Bình Dương (cũ).

“Sở Xây dựng sẽ tiếp tục tăng cường kiểm tra, xử lý các hành vi huy động vốn trái quy định, đề nghị người dân thận trọng khi ký các thỏa thuận đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán”, ông Dũng nói.

Trước đó, dư luận đã phản ánh việc một số dự án rao bán, nhận đặt cọc giữ chỗ khi chưa đủ điều kiện kinh doanh, Sở Xây dựng đã ban hành Công văn số 11410/SXD-QLN&TTBĐS ngày 10/10/2025, yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn phải báo cáo với Sở trước khi đưa dự án vào giao dịch.

Lãnh đạo Sở nhấn mạnh, mọi hành vi huy động vốn, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán khi dự án chưa đủ điều kiện đều vi phạm pháp luật và sẽ bị kiểm tra, xử lý nghiêm. Nếu phát hiện vi phạm, tổ chức, cá nhân hoặc cơ quan báo chí có thể gửi thông tin, tài liệu về Sở để phối hợp kiểm tra, xử lý.

Sở Xây dựng cũng kêu gọi báo chí phối hợp tuyên truyền, hướng dẫn người dân lựa chọn dự án có đủ pháp lý, tìm hiểu kỹ nội dung đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán để tránh rủi ro tranh chấp và thiệt hại tài chính.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) nêu thực tế, tình trạng người dân gửi đơn khiếu kiện đến công an, tòa án về việc chủ đầu tư mở bán, thu tiền, nhưng nhiều năm không triển khai dự án, không giao nhà hoặc đất đang bùng phát mạnh.

Ông Phượng cho biết, ông đang thụ lý đơn của nhóm khách hàng kiện chủ đầu tư Dự án Khu dân cư Bình Lợi (Bình Lợi Center), do Công ty cổ phần Thương mại - Dịch vụ Phú Nhuận Land làm chủ đầu tư vì đã huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. Theo đó, dự án đất nền Bình Lợi Center tọa lạc trên mặt tiền đường Vườn Thơm, xã Bình Lợi (huyện Bình Chánh cũ). Dự án được quy hoạch trên tổng diện tích 35.568,3 m2, mật độ xây dựng tối đa 40%, gồm 249 nền đất. Trong đó, diện tích đất ở là 25.435,8 m2, đất giao thông 10.132,5 m2. Tuy nhiên, năm 2020, khi chưa đủ điều kiện pháp lý, chưa xây dựng hạ tầng, Phú Nhuận Land đã mở bán đất nền cho khách hàng và thu hàng chục tỷ đồng, nhưng đến nay dự án vẫn chưa được xây dựng, chưa bàn giao nền cho khách hàng.

Phóng viên Báo Đầu tư đã liên hệ với ông Đinh Bá Thi, Giám đốc Công ty Phú Nhuận Land, về dự án trên. Ông Thi cho biết, doanh nghiệp chưa thực hiện được dự án do thời gian qua kinh tế khó khăn, dịch bệnh kéo dài, nên chậm hoàn thiện pháp lý. Hiện doanh nghiệp đang tích cực đẩy nhanh thủ tục để triển khai dự án.

Các chuyên gia cho rằng, hiện tượng “phá rào” để huy động vốn phản ánh sức ép dòng tiền trong ngành bất động sản, song nếu không được kiểm soát kịp thời sẽ gây rủi ro lớn cho cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà. Động thái siết chặt của TP.HCM được kỳ vọng giúp thị trường minh bạch hơn, lấy lại niềm tin của khách hàng.