TIN LIÊN QUAN
	Dẹp loạn “cò đất, cò nhà” bằng chứng chỉ hành nghề
	Tiền 'chảy' vào bất động sản, chưa vội mừng
	Thế chấp nhà trên giấy: Người mua nắm đằng lưỡi

	Ông Takashi đến từ Ngân hàng SuMi TRUST Nhật Bản

Nhìn lại các nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản và khiến nền kinh tế khủng hoảng kéo dài sau khi xảy ra đổ vỡ trên thị trường bất động sản của Nhật Bản những năm trước đây, trên cả bình diện vi mô (từng định chế tài chính) lẫn bình diện vĩ mô (cơ quan quản lý nhà nước), các diễn giả Nhật Bản cho rằng Việt Nam có thể rút ra một số bài học và kinh nghiệm như sau:

1. Cần hiểu về đặc tính của bong bóng bất động sản: Đã là bong bóng thì nó không thể tồn tại được lâu, trước sau gì nó cũng sẽ vỡ. Hiểu được điều này để tránh tâm lý lạc quan thái quá, tin rằng thị trường luôn luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá nhiều với hy vọng giá tiếp tục tăng sẽ mang lại lợi nhuận cho mình, còn người cho vay thì định giá BĐS quá cao với niềm tin rằng giá đó còn cao hơn nữa;

2. Việc đánh giá tình hình kinh tế trên quan điểm vĩ mô và trung lập là đặc biệt quan trọng: Khi đang ở giữa thời kỳ bong bóng thì mọi người thường khó nhận ra đó là bong bóng. Vì thế cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập thì mới có nhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời;

3. Cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh: Đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay;

4. Ở từng tổ chức tín dụng, việc nhận thức và hành động nhanh chóng để không rơi vào bong bóng bất động sản khó thực hiện được theo hướng “từ dưới lên” và khi đó, các chỉ thị, mệnh lệnh từ “trên xuống” là quan trọng;

5. Cần cải thiện cơ chế, chính sách giám sát tín dụng: Kinh nghiệm cho thấy đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn về kiểm tra, giám sát thiếu và không minh bạch đã là một trong những nguyên nhân khiến việc giám sát thiếu hiệu quả;

6. Xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng: Nhật Bản đã từng thực hiện nguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phá sản và do đó không có chuẩn

bị. Để thực hiện việc cho phá sản những ngân hàng yếu kém thì cần hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường vai trò của các cơ quan liên quan (như bảo hiểm tiền gửi, cơ quan thu hồi và xử lý nợ);

7. Tái cơ cấu bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡ bong bóng bất động sản: Cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản để tái cơ cấu lại bên đi vay, tăng cường chức năng của các tổ chức liên quan trong quá trình tái cơ cấu này (cơ quan thu hồi và xử lý nợ).

Trong khuôn khổ chương trình, một số diễn giả Việt Nam đề xuất một số giải pháp như sau:

1. Hoàn thiện khuôn khổ thể chế cho thị trường bất động sản (luật Nhà ở sửa đổi, luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, quy định xử lý tài sản đảm bảo...);

2. Hình thành hệ thống và tạo điều kiện để các định chế tài chính, sản phẩm tài chính bất động sản phát triển: Quỹ tín thác bất động sản – REIT; cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia); chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

3. Thành lập công ty/trung tâm định giá tài sản độc lập (gồm cả bất động sản); trung tâm thông tin và dự báo thị trường bất động sản;

4. Cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư, thủ tục hành chính; tăng room cho nhà đầu tư nước ngoài, kể cả lĩnh vực bất động sản;

5. Phát triển thị trường vốn tạo nguồn vốn trung dài hạn và cân đối cấu trúc thị trường tài chính;

6. Điều chỉnh, tháo gỡ vướng mắc của các gói tín dụng (gói 30.000 tỷ đồng...);

7. Đẩy mạnh xử lý nợ xấu (tạo lập thị trưởng mua-bán nợ xấu và xử lý tài sản đảm bảo); đẩy nhanh thủ tục giải ngân đầu tư công;

8. Điều chỉnh trọng số rủi ro cho vay bất động sản; ngân hàng thương mại thiết kế sản phẩm tín dụng và dịch vụ

cho thị trường BĐS phù hợp hơn;

9. Quản lý thị trường BĐS chuyên nghiệp hơn qua các công cụ thuế, phí và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường;

10. Nghiên cứu phương thức quản lý thị trường và phát triển tài chính bất động sản của Nhật Bản.

Quang Hưng