Quỹ đất nhiều, doanh nghiệp địa ốc chuyển hướng phát triển dự án nhà ở xã hội thay vì nhà ở thương mại

Chuyển hướng đầu tư

Những ngày qua, ông Trần Đức Vinh bận rộn với các cuộc họp, những buổi duyệt thiết kế và chuẩn bị thủ tục pháp lý cho kế hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội tại huyện Đức Hòa (Long An).

Ông Vinh cho biết, sau nhiều năm hoạt động, công ty đã tích luỹ được quỹ đất lớn, với mục đích phát triển các dự án nhà ở thương mại, song đến nay vẫn chưa thể triển khai.

“Bỏ số tiền lớn vào mua quỹ đất, nhưng việc phát triển dự án rất chậm khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” của Chính phủ đã mở ra lối thoát cho doanh nghiệp. Chúng tôi quyết định dành một số khu đất đang có, nộp hồ sơ phát triển dự án nhà ở xã hội. Với đề xuất này, chúng tôi ngay lập tức nhận được sự chấp thuận của lãnh đạo tỉnh Long An”, ông Vinh chia sẻ.

Theo ông Vinh, hiện nay tỉnh Long An đang thiếu nghiêm trọng các dự án nhà ở cho công nhân, người lao động, còn doanh nghiệp thì có nhiều quỹ đất nhưng lại khó trong việc tiến hành pháp lý để làm dự án nhà ở thương mại. Bởi thế, phát triển nhà ở xã hội sẽ vừa giải quyết vấn đề công việc cho doanh nghiệp, vừa giải quyết các quỹ đất bỏ hoang nhiều năm và góp phần phát triển kinh tế - xã hội đất nước.

Với dự án nhà ở xã hội, ông Vinh cho rằng, không thể bán giá cao. Mức giá Trần Anh Group dự kiến khoảng 15 triệu đồng/m2, căn hộ diện tích 40 m2 và có gác lửng sẽ phù hợp với người lao động.

“Tiền xây dựng là khoảng 10 triệu đồng/m2, rồi tiền vốn vay, tiền đất, nên mỗi mét vuông chúng tôi tính lợi nhuận chỉ được 1 triệu đồng, tức khoảng 5%”, ông Vinh nói.

Cũng đang tính toán chi tiết về câu chuyện phát triển nhà ở xã hội, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Thắng Lợi cho hay, trước đây, doanh nghiệp tính phương án phát triển dự án nhà ở thương mại tại Long An, nhưng từ đầu năm 2025, Chính phủ có chính sách mới về việc hỗ trợ doanh nghiệp địa ốc phát triển dự án nhà ở xã hội, nên Thắng Lợi quyết định thay đổi kế hoạch phát triển dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận xét, việc các doanh nghiệp bất động sản đăng ký tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội bằng chính quỹ đất của mình là hướng đi đúng, tạo lối thoát cho doanh nghiệp có trong tay nhiều quỹ đất nhưng chưa thể triển khai dự án nhà ở thương mại.

“Để có các quỹ đất này, hầu hết doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, phải gồng chi phí lãi vay khá lớn, trong khi đất thì phải bỏ hoang gây lãng phí. Nếu tính toán làm nhà ở thương mại, lợi nhuận sẽ khoảng 20%, nhưng thời gian chờ đợi pháp lý khá lâu, còn chuyển đổi qua làm nhà ở xã hội, lợi nhuận khoảng 10%, nhưng pháp lý sẽ nhanh, doanh nghiệp sớm thu hồi vốn, xử lý các khoản nợ vay”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, các doanh nghiệp bất động sản nỗ lực tự cứu mình sẽ góp phần xoay chuyển cục diện và cấu trúc lại thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Vẫn còn nhiều nỗi lo

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group - doanh nghiệp đang đăng ký phát triển 40.000 căn nhà ở xã hội cho biết, vẫn còn khá nhiều băn khoăn trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội, trong đó, phần vốn vay cho doanh nghiệp cũng như người mua nhà là điều lo ngại nhất.

“Chúng tôi có dự án đã hoàn thành, nhà xây xong 2 năm rưỡi, nhưng nhiều căn vẫn chưa được ngân hàng giải ngân. Người mua đã đóng trước 20 - 30%, nhưng không được ngân hàng cho vay tiếp vì không có nguồn. Các căn nhà đã hoàn thiện đẹp đẽ, nhưng chưa được bàn giao sử dụng rất lãng phí. Thậm chí, khi chúng tôi chuẩn bị triển khai dự án nhà ở xã hội, đã làm việc với ngân hàng và ban đầu được chấp thuận lãi suất 6,1%/năm trong 10 năm. Tuy nhiên, khi gửi văn bản thì lại ghi là 6 tháng điều chỉnh một lần. Điều này làm khó người mua nhà, khó cả với doanh nghiệp”, bà Oanh phản ánh.

Không ít doanh nghiệp cũng đang gặp phải vấn đề tương tự. Lãnh đạo Công ty cổ phần Tập đoàn Lê Phong, chủ đầu tư Dự án nhà ở xã hội Tân Đông Hiệp (Bình Dương) chia sẻ, nhiều khách hàng của dự án đang bị tắc trong việc duyệt vốn vay mua nhà ở xã hội. Có người không được duyệt mức vay như mong muốn do ngân hàng lo ngại về khả năng trả nợ của họ, có người dù đã hoàn tất mọi thủ tục nhưng vẫn chưa được ngân hàng giải ngân…

Một khó khăn nữa, đó là doanh nghiệp dù mong muốn chuyển quỹ đất từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội cũng khó, bởi thủ tục phức tạp và kéo dài. Các doanh nghiệp kiến nghị, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết liệt chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc về việc phối hợp công tác của các sở, ngành, quận, huyện để rút ngắn thời gian thực hiện trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.

Trước hết là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và thủ tục “phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” để khắc phục tình trạng đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng giữa các sở, ngành, quận, huyện, dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính rất chậm, tốn nhiều thời gian, công sức, làm nản lòng các doanh nghiệp, mà các vướng mắc này hoàn toàn thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp tỉnh.