Sáng 17/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”. (Ảnh: VGP)

Khan hiếm nguồn cung nhưng lượng giao dịch giảm

Trình bày về tình hình thị trường bất động sản tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” diễn ra sáng nay (17/2), Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, năm 2022, nguồn cung bất động sản, nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung - cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu.

Cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).

Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Đối với nhà ở công nhân, trên cả nước có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 01 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 04 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

"Lượng giao dịch thành công trong các quý trong năm 2022 không ổn định, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền thành công tăng cao nhất vào quý II sau đó giảm và thấp nhất vào quý IV. Giá bất động sản nhà ở, đất nền năm 2022 liên tục tăng trong quý I và quý II; quý III chững lại; quý IV có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều", Thứ trưởng cho hay.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh (Ảnh: VGP)

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trong quý IV (tính đến 31/12/2022) là gần 800.000 tỷ đồng. Tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản là khoảng trên 400.000 tỷ đồng (chiếm khoảng trên 30%).

Theo số liệu báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố, nguồn vốn ngoại (FDI) đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cả năm 2022 đã tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng hơn 70% so với cả năm 2021 và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022 .

Theo ông Nguyễn Văn Sinh, năm 2022, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp rất nhiều khó khăn do: khó tiếp cận được các nguồn vốn (tín dụng, trái phiếu,...); lãi suất, ty giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm;... dẫn đến nhiều tập đoàn, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (cá biệt có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động); dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới;...Khó khăn của thị trường bất động sản kéo theo khó khăn của nhà thầu, cung ứng vật liệu và nhiều ngành nghề khác ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Áp lực dòng tiền rất lớn trong thời gian tới

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, qua rà soát cho thấy, các khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân chủ yếu liên quan đến pháp luật về đất đai, các chính sách, quy định về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân... Đặc biệt, theo ông Sinh, các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng.

"Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn (hàng chục, hàng trăm ngàn tỷ đồng) và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023. Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới", ông Sinh cho hay.

Một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Một số quy định như quy định "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" mới được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

Việc xử lý vi phạm một số tổ chức, cá nhân trong thời gian qua liên quan việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã ảnh hưởng đến tâm lý các nhà đầu tư …

Thời gian vừa qua, nhiều thông tin xã hội không chính xác, không chính thống về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp đã gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư dẫn đến e ngại, nghe ngóng, tạm dựng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản mà chuyển sang các kênh đầu tư khác; doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền, khó khăn trong thanh khoản; ảnh hưởng xấu đến thị trường.

Đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay

Nêu một số giải pháp về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đề xuất, về hoàn thiện thể chế, cần hoàn thiện và trình Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi)... Đồng thời, xây dựng và trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành và trình tự, thủ tục về Đầu tư, Đất đai, Quy hoạch đô thị, Xây dựng, Thuế, Chứng khoán.....

Về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, xây dựng và trình Quốc hội xem xét, ban hành "Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội" để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc. Thực hiện có hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất khoảng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".

Đề xuất Chính phủ bố trí gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016 trước đây) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay. Thực hiện có hiệu quả Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.

Về nguồn vốn tín dụng, điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tài chính, tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội; Hoàn thiện chính sách để huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở và thị trường. Điều hành hạn mức tín dụng phù hợp; giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng,...); đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Về nguồn vốn trái phiếu, nghiên cứu sửa đổi quy định pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và tạo điều kiện doanh nghiệp huy động vốn trên thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu.  Kiểm soát hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp.