Được biết, tính tới 31/12/2021, CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM sở hữu 65,32% vốn điều lệ tại Năm Bảy Bảy (mã NBB - sàn HoSE) và ghi nhận là đầu tư vào công ty con. Tuy nhiên, tới 31/3/2022, CII chỉ còn sở hữu 49% vốn điều lệ tại Năm Bảy Bảy và ghi nhận là công ty liên kết.

Mới đây, từ 6/6 đến 4/7, CII đã bán ra 1,5 triệu cổ phiếu NBB để giảm sở hữu từ 49% về còn 47,51% vốn điều lệ. Như vậy, chỉ trong thời gian ngắn, CII liên tục bán ra cổ phiếu Năm Bảy Bảy để giảm sở hữu.

Được biết, từ 11/1/2022 đến 4/7/2022, cổ phiếu NBB liên tục bị bán mạnh. Cụ thể, cổ phiếu NBB giảm 73,5% từ đỉnh 59.700 đồng về 15.800 đồng/cổ phiếu và thuộc cổ phiếu giảm mạnh nhất sàn HoSE.

CII chọn điểm vàng để thoái Năm Bảy Bảy?

Giai đoạn 31/12/2015 đến 30/9/2021, Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM liên tục tăng sở hữu tại Năm Bảy Bảy từ 24,98% lên 93,7%. Việc CII thâu tóm Năm Bảy Bảy thời điểm đó được giới phân tích đánh giá là nhắm tới quỹ đất sạch khoảng 400 ha mà Năm Bảy Bảy đang sở hữu, trong đó có tới 26 ha đất tại TP.HCM.

Tuy nhiên, từ tháng 10/2021 tới nay, CII liên tục giảm sở hữu tại Năm Bảy Bảy về 47,51% vốn điều lệ và chính thức chuyển từ công ty con sang công ty liên kết trong quý I/2022.

Kể từ khi trở thành công ty mẹ của Năm Bảy Bảy từ năm 2019 tới 31/12/2021, CII đã thực hiện nhiều giao dịch qua lại với công ty này. Cụ thể, CII thực hiện góp vốn triển khai các dự án như Diamond Riverside, De-Lagi, Sơn Tịnh, hay mang tiền của Năm Bảy Bảy góp vốn hợp tác dự án khu Bắc Thủ Thiêm, sau đó tiếp tục bán các dự án đầu tiên trong khu Bắc Thủ Thiêm cho đối tác trước khi dự án kịp hoàn thành và bàn giao cho khách hàng.

Các giao dịch với bên liên quan của NBB từ 2018 tới nay (Nguồn: BCTC).

Báo cáo thường niên năm 2021 của Năm Bảy Bảy cho biết, Công ty đang sở hữu 3 dự án tại TP.HCM, đó là Diamond Riverside, diện tích 4,15 ha, bàn giao năm 2020; dự án NBB II với diện tích 8,34 ha, dự kiến đầu tư từ 2017 - 2025; dự án NBB Garden III, diện tích 7,75 ha, dự kiến triển khai từ 2017 - 2025. Còn tại các tỉnh khác, NBB có các dự án De Lagi diện tích 124,53 ha, triển khai từ 2017 – 2023; dự án Sơn Tịnh diện tích 102,7 ha, triển khai từ 2013 - 2022; dự án Đồi Thuỷ sản diện tích 32,18 ha đã triển khai xong năm 2020.

Các dự án của NBB (Nguồn: Báo cáo thường niên).

Được biết, tại dự án Diamond Riverside, tỷ lệ góp của NBB là 20% và CII là 80%. Tương tự, các dự án De Lagi, Sơn Tịnh… đều có vốn góp của CII nhưng Công ty không công bố tỷ lệ cụ thể.

Việc CII giảm sở hữu tại Năm Bảy Bảy xuống 47,51% và chuyển từ công ty con sang công ty liên kết. Theo quy định kế toán, CII sẽ không còn hợp nhất báo cáo tài chính của Năm Bảy Bảy, mà ghi nhận lãi/lỗ khoản đầu tư vào công ty liên kết. Tuy vậy, việc chiếm tỷ lệ góp vốn đa số tại các dự án trọng điểm của Năm Bảy Bảy, chẳng hạn tại Diamond Riverside (CII được chia 80% lợi ích, trong khi Năm Bảy Bảy chỉ được chia 20%), việc không còn hợp nhất kết quả kinh doanh của Năm Bảy Bảy không ảnh hưởng nhiều đến báo cáo tài chính của CII.

Tính đến thời điểm này, ngoài việc khai thác quỹ đất của Năm Bảy Bảy thì khoản đầu tư vào cổ phiếu NBB được xem là thành công lớn với CII, nếu xét ở khía cạnh đầu tư tài chính. Giai đoạn CII gom mua Năm Bảy Bảy, nếu thực hiện điều chỉnh việc chia cổ tức và phát hành thêm cổ phiếu, giá cổ phiếu NBB trong vùng 13.000 - 19.000 đồng/cổ phiếu.

Tuy nhiên, kể từ tháng 10/2021 tới nay, cùng với cơn sốt cổ phiếu bất động sản, cổ phiếu NBB liên tục tăng cao. Đỉnh điểm ngày 11/1/2022, cổ phiếu NBB giao dịch ở vùng giá 59.700 đồng/cổ phiếu và tới ngày 4/7/2022 rơi vùng 15.800 đồng/cổ phiếu. Như vậy, việc thoái vốn tại Năm Bảy Bảy đã mang lại một khoản lợi nhuận không nhỏ cho CII.

Việc thoái vốn của CII chọn đúng thời điểm "vàng", khi Năm Bảy Bảy trong giai đoạn cao điểm bàn giao các dự án và ghi nhận lợi nhuận sẽ giúp cổ phiếu được định giá cao, trước khi bước vào giai đoạn suy giảm lợi nhuận khi quỹ đất đã được khai thác gần hết và chưa có dấu hiệu được bổ sung thêm quỹ đất.

Quý I/2022, lợi nhuận Năm Bảy Bảy lao dốc 95,2% sau khi CII thoái

Theo đó, trong quý I/2022, Năm Bảy Bảy ghi nhận doanh thu đạt 75,79 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 1,54 tỷ đồng, lần lượt giảm 53,3% và 95,2% so với cùng kỳ năm trước.

Trong kỳ, lợi nhuận gộp giảm 40,1% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 24,77 tỷ đồng về 37,04 tỷ đồng; doanh thu tài chính tăng thêm 27,43 tỷ đồng lên 27,69 tỷ đồng; chi phí tài chính tăng 418,3%, tương ứng tăng thêm 41,62 tỷ đồng lên 51,57 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm 50%, tương ứng giảm 6,81 tỷ đồng về 6,82 tỷ đồng và các hoạt động khác biến động không đáng kể.

Nếu xét về hoạt động kinh doanh cốt lõi (lợi nhuận gộp – chi phí tài chính – chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp), quý I/2022, lợi nhuận cốt lõi âm 21,35 tỷ đồng so với cùng kỳ lãi 38,23 tỷ đồng. Như vậy, hoạt động kinh doanh cốt lõi không đủ trả lãi vay, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp trong kỳ.

Trong năm 2022, Năm Bảy Bảy dự kiến tổng doanh thu 800 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 102 tỷ đồng. Như vậy, kết thúc quý đầu năm, công ty chỉ hoàn thành 1,5% kế hoạch lợi nhuận năm.

Tính tới 31/3/2022, tổng tài sản của Năm Bảy Bảy tăng 27,2% so với đầu năm lên 5.564,5 tỷ đồng. Trong đó, tài sản chủ yếu các khoản phải thu dài hạn đạt 1.613,2 tỷ đồng, chiếm 29% tổng tài sản; tài sản dở dang dài hạn đạt 1.591,1 tỷ đồng, chiếm 28,6% tổng tài sản; tồn kho đạt 1.006,6 tỷ đồng, chiếm 18,1% tổng tài sản; các khoản phải thu ngắn hạn đạt 796 tỷ đồng, chiếm 14,3% tổng tài sản và các tài sản khác.

Điểm đáng lưu ý, trong quý đầu năm, Năm Bảy Bảy tăng vay nợ 99,4% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 1.179,88 tỷ đồng lên 2.367 tỷ đồng và chiếm 42,5% tổng nguồn vốn. Trong đó, có tới 1.500 tỷ đồng là nợ vay dài hạn.

Đóng cửa phiên giao dịch ngày 4/7, cổ phiếu NBB tăng 100 đồng lên 15.800 đồng/cổ phiếu.