Không phải cứ nhiều tiện ích là có lợi thế

“Vị trí và quỹ đất phù hợp có thể giúp một khu công nghiệp được nhà đầu tư đưa vào danh sách lựa chọn, nhưng để họ quyết định đầu tư, khu công nghiệp phải chứng minh được khả năng đáp ứng nhanh và đầy đủ các yêu cầu về hạ tầng, điện, lao động và vận hành”, ông John Campbell, Giám đốc Khối dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần thứ 6 - năm 2026 (VIPF 2026) do Báo Tài chính - Đầu tư và Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam tổ chức hôm 29/9.

Trong bối cảnh cạnh tranh thu hút đầu tư giữa các nước Đông Nam Á ngày càng gay gắt, lợi thế về vị trí, quỹ đất hay giá thuê vẫn quan trọng, nhưng chỉ là điều kiện ban đầu. Với các dự án công nghệ cao, điện tử hay sản xuất có giá trị lớn, nhà đầu tư còn quan tâm đến thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, độ ổn định của nguồn điện, khả năng tuyển dụng lao động, kết nối logistics và dư địa mở rộng. Sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp, vì thế, đang chuyển từ cho thuê đất sang tích hợp hệ sinh thái. Nhà phát triển không chỉ cung cấp mặt bằng, mà phải xây dựng hạ tầng và dịch vụ phù hợp với nhu cầu của từng nhóm khách thuê.

Các lãnh đạo doanh nghiệp nước ngoài tham dự Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2026 ( VIPF 2026). Ảnh: Lê Toàn

Một trong những vấn đề được doanh nghiệp đặt ra tại Diễn đàn là cách mỗi khu công nghiệp lựa chọn lợi thế cho mình. Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn KN Holdings, cho rằng, mỗi khu công nghiệp cần được phân hóa dựa trên vị trí, lợi thế và định hướng ngành nghề. Khu công nghiệp hướng tới công nghệ cao, bán dẫn sẽ có yêu cầu khác với khu công nghiệp thu hút sản xuất thực phẩm. Vì vậy, thay vì tích hợp mọi chức năng, nhà phát triển cần xác định rõ nhóm doanh nghiệp muốn thu hút để thiết kế hạ tầng phù hợp.

Đây là câu chuyện đáng lưu ý trong bối cảnh ngày càng nhiều khu công nghiệp cùng quảng bá các mô hình xanh, sinh thái hay thông minh. Khi những khái niệm này trở nên phổ biến, chúng sẽ khó tạo khác biệt nếu chỉ dừng ở tên gọi hoặc chứng nhận. “Một khu công nghiệp chuyên sâu cho bán dẫn có thể cần nguồn điện ổn định với công suất lớn, hệ thống nước và xử lý nước thải đạt yêu cầu cao. Trong khi đó, những doanh nghiệp sản xuất thực phẩm lại đặt ra những yêu cầu khác về hạ tầng và điều kiện vận hành”, ông Tuấn Anh phân tích.

Theo ông Tuấn Anh, một khu công nghiệp không nhất thiết phải có nhiều tiện ích nhất, mà quan trọng là đáp ứng đúng nhu cầu của khách thuê. Vì vậy, giá thuê thấp chưa chắc đồng nghĩa với chi phí thấp nếu khu đất nằm xa chuỗi cung ứng, khó tuyển lao động hoặc thiếu hạ tầng phù hợp. Nhà đầu tư cần tính tổng chi phí trong suốt vòng đời dự án, có thể kéo dài 30-50 năm.

Cộng sinh công nghiệp phải bắt đầu từ quy hoạch

Một trong những vấn đề đang làm đau đầu các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp là làm sao để tích hợp và dùng chung hệ thống hạ tầng và thực hiện tốt việc cộng sinh công nghiệp trong cùng một khu.

Xuất phát từ thực tế, ông Trần Nhật Ninh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Nhựa Thiếu niên Tiền Phong chia sẻ, để hình thành cộng sinh công nghiệp, các doanh nghiệp phải chia sẻ thông tin về nguyên liệu, phụ phẩm, phế liệu, nước và các dòng vật chất. Khi đầu vào của doanh nghiệp này có thể trở thành nguồn nguyên liệu cho doanh nghiệp khác, khu công nghiệp sẽ giảm đầu tư trùng lặp, tiết kiệm chi phí và hình thành chuỗi sản xuất hỗ trợ lẫn nhau. Tuy nhiên, mô hình này khó triển khai nếu thiếu dữ liệu và cơ chế kết nối.

“Các hệ thống điện, nước và xử lý chất thải cần được tính toán, dùng chung ngay từ khâu quy hoạch để doanh nghiệp không phải đầu tư riêng lẻ quá nhiều hạng mục khi xây dựng nhà máy”, ông Ninh đề xuất.

Muốn hình thành sự cộng sinh công nghiệp đúng nghĩa, ông Đào Nguyên Khánh, Trưởng bộ phận Phát triển bền vững và Truyền thông doanh nghiệp (INSEE Việt Nam) nhấn mạnh, quy hoạch phải đi trước một bước, vì không thể chờ đến khi các nhà máy đã lấp đầy mới tìm cách kết nối. Ngay từ đầu, nhà quy hoạch cần hiểu chuỗi giá trị của từng ngành, từ đó bố trí những doanh nghiệp có khả năng bổ trợ cho nhau. Khi khoảng cách giữa các mắt xích được rút ngắn, chi phí logistics giảm xuống, nguồn cung cũng ổn định hơn.

Ông Khánh dẫn trường hợp nhà máy xi măng INSEE tại Khu công nghiệp Thị Vải. Trước đây, doanh nghiệp phải nhập xỉ thép từ Nhật Bản, nhưng hiện đã có thêm một nhà cung cấp tại Khu công nghiệp Mỹ Xuân, cách nhà máy chưa tới 10 km. Khoảng cách ngắn hơn giúp giảm chi phí và thời gian vận chuyển. Điều đó cho thấy, cộng sinh công nghiệp không nhất thiết phải giới hạn trong một khu công nghiệp. Đại diện của INSEE đề xuất phát triển các trung tâm phân loại và phục hồi tài nguyên, chất thải (MRF) tại những vị trí trung gian giữa các khu công nghiệp. Khi đó, chất thải từ nhiều khu vực có thể được tập trung, phân loại và đưa đến các nhà máy có nhu cầu, biến dòng chất thải thành nguồn nguyên liệu cho chuỗi sản xuất khác.

Cách làm này có thể mở rộng cộng sinh từ phạm vi một khu công nghiệp thành mạng lưới giữa nhiều khu công nghiệp. Khi đó, hạ tầng kết nối và khoảng cách giữa các doanh nghiệp trở thành yếu tố quyết định hiệu quả của mô hình cộng sinh công nghiệp.

Đón đầu nhu cầu, tạo lợi thế dài hạn

Khi tìm địa điểm đầu tư, điều mà các doanh nghiệp công nghệ cao đến từ châu Âu và Hoa Kỳ đặt ra là khu công nghiệp không chỉ đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp trong hiện tại, mà còn phải tính đến những nhu cầu sẽ xuất hiện trong tương lai. Vì vậy, hạ tầng cần phải quy hoạch linh hoạt để thích ứng với những thay đổi của sản xuất trong nhiều năm tới.

Điều này được ông Prescott Gaylord, Giám đốc Phát triển bền vững khối Kho vận châu Á - Thái Bình Dương của DSV, khuyến nghị các chủ đầu tư rằng, khu công nghiệp tương lai phải được thiết kế đủ linh hoạt để thích ứng khi công nghệ và phương thức sản xuất thay đổi. Chẳng hạn, xu hướng sử dụng xe tải điện sẽ làm phát sinh nhu cầu về trạm sạc, các ngành công nghệ pin, trung tâm dữ liệu đòi hỏi nguồn điện và hạ tầng kỹ thuật lớn hơn. Vì vậy, nếu chỉ đầu tư theo nhu cầu hiện tại, khu công nghiệp có thể nhanh chóng trở nên lạc hậu hoặc thiếu dư địa khi doanh nghiệp mở rộng, ngành nghề thay đổi. Ngược lại, việc chuẩn bị trước về công suất năng lượng, hạ tầng giao thông, hệ thống xử lý nước và không gian mở rộng sẽ giúp khu công nghiệp tiếp nhận được nhiều nhóm doanh nghiệp khác nhau trong tương lai. Vì vậy, quy hoạch phải tính tới 50, thậm chí 100 năm.

Thực tế, nhiều nhà đầu tư khi chọn Việt Nam làm điểm đến, họ đã tính tới khả năng hoạt động lâu dài và cả việc mở rộng đầu tư. Điều này được ông John Campbell, Giám đốc Khối dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam xác nhận: “Nhà đầu tư đã quan tâm nhiều hơn đến dư địa mở rộng của địa điểm và khả năng cung cấp năng lượng trong 20-30 năm tới. Với những dự án có vòng đời dài, lựa chọn khu công nghiệp không chỉ cho hiện tại, mà còn gắn với kế hoạch phát triển nhà máy trong tương lai”.

Khi nhu cầu của khách thuê thay đổi, vai trò của chủ đầu tư không chỉ dừng ở việc bàn giao mặt bằng và hoàn tất hợp đồng. Giá trị của khu công nghiệp còn nằm ở khả năng đồng hành trong suốt quá trình vận hành, từ hỗ trợ doanh nghiệp mở rộng sản xuất đến xử lý các nhu cầu phát sinh trong quá trình hoạt động.

Sau cùng, sức cạnh tranh của khu công nghiệp thế hệ mới không nằm ở một tiện ích riêng lẻ, mà ở khả năng giúp doanh nghiệp vận hành hiệu quả hơn, tiết kiệm chi phí và giảm rủi ro trong suốt vòng đời dự án. Thay vì chỉ nhìn vào giá thuê, nhà phát triển khu công nghiệp cần chứng minh khách thuê có thể tiết kiệm bao nhiêu chi phí, rút ngắn bao nhiêu thời gian và giảm được rủi ro trong quá trình vận hành. Khi những giá trị đó có thể đo đếm được, khu công nghiệp thế hệ mới sẽ thực sự có lợi thế để cạnh tranh, thay vì chỉ có thêm một tên gọi mới cho sản phẩm bất động sản công nghiệp.