1,8 triệu tỷ đồng - đây là số tiền đã được “bơm” ra nền kinh tế trong 8 tháng qua. Cộng hưởng cùng mức lãi suất thấp, thời kỳ tiền rẻ đã quay trở lại. Tương tự như các chu kỳ trước, dòng tiền đang có xu hướng “ngựa quen đường cũ” khi tìm đến các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời cao, nổi bật là bất động sản và chứng khoán.

Thực vậy, theo số liệu gần đây nhất, tính đến ngày 30/6/2025, dư nợ tín dụng bất động sản ước đạt khoảng 3,18 triệu tỷ đồng, cao gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024 và chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Nhiều ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 20 - 30% so với hồi đầu năm. Tỷ trọng cho vay đối với lĩnh vực này cũng tăng lên. Có nhà băng đã ghi nhận khoản vay bất động sản chiếm tới hơn 64% tổng dư nợ toàn ngân hàng.

Dòng tiền rẻ đang đổ mạnh vào bất động sản. Ảnh: Thanh Vũ

Chia sẻ với phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, ông Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, dòng tiền rẻ đang chảy ồ ạt vào thị trường địa ốc. Thậm chí, tại một số khu vực, dự án, tình trạng giá bán vượt xa giá trị thực đã xuất hiện khi giới đầu cơ tham gia thị trường ngày càng nhiều. 

“Có trường hợp doanh nghiệp núp bóng sản xuất để dễ dàng tiếp cận vốn nhưng sau đó lại rót ngược vào bất động sản, làm méo mó thị trường. Dòng vốn đang rất cần được ‘nắn chỉnh’ để chảy vào đúng lĩnh vực sản xuất, kinh doanh”, ông Trần Xuân Lượng chia sẻ thêm.

Hiện tại, nhiều chủ đầu tư đang tung ra các chính sách hỗ trợ tài chính chưa từng có tiền lệ cho khách hàng. Tại một số dự án, cơ chế ân hạn nợ gốc được kéo dài lên đến 5 năm, kèm theo mức thanh toán ban đầu chỉ từ 10 - 30% giá trị căn hộ. Đây là tin vui với người mua ở thực nhưng cũng là cơ hội của giới đầu cơ. Đòn bẩy tài chính sẽ được sử dụng tối đa để từ số vốn nhỏ ban đầu có thể khuếch đại thành khoản lãi khổng lồ sau này và tất cả chỉ diễn ra trong một khoảng thời gian rất ngắn. 

“Với một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, họ chỉ cần chi khoảng 600 - 900 triệu đồng để sở hữu. Sau 1 - 2 năm, khoản lãi có thể lên đến 450 - 600 triệu đồng. Tỷ suất lợi nhuận có thể chạm mức 50 - 70%, một con số mà hầu hết các kênh đầu tư truyền thống khó lòng sánh kịp. Thậm chí, trong giai đoạn sốt nóng, không ít người đã lãi gấp đôi ngay từ lúc chưa nhận bàn giao nhà”, chuyên gia của VARS IRE dẫn chứng. 

Đáng chú ý, sức hút lợi nhuận đã kéo theo làn sóng F0 đổ tiền ồ ạt vào thị trường. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến nhiều người tham gia với mục đích đầu cơ, tích trữ hàng chờ lên giá. Vòng xoáy "găm hàng - khan hiếm - giá tăng" cứ thế tiếp diễn. Các giao dịch mua bán nhanh tạo ra sự sôi động giả tạo và thanh khoản ảo, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho sự ổn định lâu dài.

Theo tìm hiểu của phóng viên, tại một dự án khu đô thị thuộc huyện Gia Lâm cũ, không ít môi giới viên đã phải thừa nhận giá chung cư tại đây đã tăng quá cao và cảnh báo khách hàng, nhà đầu tư ngừng “lướt sóng”. Ngay cả những căn hộ có giá thấp nhất cũng đã lên tới hơn 60 triệu đồng/m2. Nếu tiếp tục đầu cơ và “hét” giá, người mua ở thực sẽ rút lui và không còn ai chịu xuống tiền cho những bất động sản giá “trên trời”.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land nhận định rằng, trong thời gian tới, nguồn cung nhà ở Hà Nội sẽ tăng lên và theo lý thuyết, điều này sẽ khiến mặt bằng giá bán giảm xuống. Tuy nhiên, cách thị trường vận hành lại không đơn thuần như vậy. Ngay ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản đã ở mức cao phi lý. Một số khu vực, dự án có giá nhà, đất liên tục tăng mà không dựa trên bất cứ cơ sở nào. 

“Thị trường đang rơi vào trạng thái quá mua. Trong vòng 5 năm tới, nếu giá nhà tiếp tục leo thang thì tình hình an sinh xã hội sẽ bị ảnh hưởng lớn. Nhiều người lao động dù làm việc cả đời vẫn không tìm được chốn an cư. Mức chênh lệch giàu nghèo cứ thế được nới rộng hơn, tỷ lệ sinh sẽ sụt giảm, động lực sống bị bào mòn”, ông Nguyễn Vũ Cao bình luận.

Giới đầu cơ vẫn đang khai thác tối đa lợi thế từ dòng tiền rẻ, với kỳ vọng người sau sẽ mua lại với giá cao hơn. Sau cùng, người chịu tác động cuối vẫn là nhà đầu tư nhỏ lẻ và đặc biệt là người mua ở thực. 

Thu nhập của đại bộ phận người dân đã không còn bắt kịp đà tăng giá của nhà ở. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ngay cả những người có thu nhập 40 - 50 triệu đồng/tháng vẫn khó mua căn hộ chung cư. Dù vậy, đà tăng giá vẫn sẽ chưa dừng lại khi các chính sách chống đầu cơ vẫn còn bị bỏ ngỏ.