Vướng mắc chồng lấn quy hoạch là một trong những nguyên nhân khiến Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Eden Charm chưa được triển khai thi công trên thực địa (Ảnh: Ngọc Tân)

Vướng từ đất đai đến quy hoạch

Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Eden Charm được UBND tỉnh Quảng Trị chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư cho Công ty cổ phần DOBF tại Quyết định số 2970/QĐ-UBND ngày 30/10/2019. Dự án nằm tại khu vực ven biển xã Vĩnh Thái, huyện Vĩnh Linh (cũ), nay thuộc xã Vĩnh Hoàng, tỉnh Quảng Trị. Dự án có diện tích 37,6 ha, tổng vốn đầu tư 400 tỷ đồng, thời gian hoạt động 50 năm.

Theo chủ trương đầu tư, Dự án dự kiến hoàn thành các thủ tục chuẩn bị đầu tư trong tháng 6/2020, triển khai giai đoạn I đến tháng 7/2023 và hoàn thành các hạng mục còn lại vào tháng 7/2025. Tuy nhiên, sau gần 7 năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, Dự án vẫn chưa triển khai thi công trên thực địa. Khu vực dự án hiện vẫn là rừng dương phi lao ven biển, ao đầm, vườn tược… của người dân.

Nhà đầu tư cho biết, đến tháng 2/2025, số vốn đã thực hiện tại Dự án khoảng 26,35 tỷ đồng. Trong khi đó, tiến độ giai đoạn I đã chậm 3 năm so với cam kết tại quyết định chủ trương đầu tư.

Theo quy hoạch, Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Eden Charm gồm khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, khoảng 600 căn biệt thự cao 2 tầng, 2 khối khách sạn cao 5-7 tầng, cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, công trình kiến trúc cảnh quan và các hạng mục phục vụ vui chơi, giải trí, thể dục thể thao. Mục tiêu của Dự án là xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp 4-5 sao, kết hợp các loại hình dịch vụ, vui chơi, chăm sóc sức khỏe và trải nghiệm du lịch biển.

Theo Sở Tài chính Quảng Trị, Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, báo cáo đánh giá tác động môi trường, cập nhật kế hoạch sử dụng đất và chấp thuận chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng. Dù vậy, nhiều thủ tục quan trọng vẫn chưa hoàn tất.

Đối với thủ tục đất đai, tháng 3/2022, DOBF có văn bản xin chủ trương thuê đất thực hiện Dự án. Cơ quan chức năng sau đó yêu cầu nhà đầu tư bổ sung bản đồ đo đạc, quy chủ chi tiết các chủ sử dụng đất trong phạm vi Dự án để có cơ sở xem xét việc thuê đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nhà đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu. Dù các sở, ngành nhiều lần đôn đốc, nhưng đến nay, thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Vì vậy, Dự án chưa thể thực hiện giải phóng mặt bằng và các thủ tục giao đất, cho thuê đất tiếp theo.

Đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng rừng, tháng 12/2023, HĐND tỉnh Quảng Trị đã chấp thuận chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác. Sau đó, nhà đầu tư đề nghị được nộp tiền trồng rừng thay thế đối với diện tích rừng chuyển mục đích. Tuy nhiên, UBND tỉnh Quảng Trị đã có văn bản thông báo nộp tiền trồng rừng thay thế, Quỹ Bảo vệ và Phát triển rừng tỉnh 3 lần đưa ra thông báo đôn đốc, nhưng nhà đầu tư vẫn chưa thực hiện. Do đó, đến nay Dự án chưa hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng rừng.

Một vướng mắc khác liên quan đến 17,02 ha đất rừng do địa phương quản lý trong tổng diện tích 37,6 ha của Dự án. Từ tháng 6/2024 đến nay, nhà đầu tư nhiều lần đề nghị UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) hướng dẫn làm rõ nội dung hình thức cho thuê đất. Tuy nhiên, nhà đầu tư cho rằng, Sở trả lời chưa đúng nội dung vướng mắc, do đó nhà đầu tư tiếp tục có văn bản để UBND tỉnh hướng dẫn trả lời.

Ngày 26/5/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường có báo cáo về Dự án theo đề nghị của Thanh tra tỉnh Quảng Trị. Theo Sở này, Dự án thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Không chỉ vướng thủ tục đất đai, rừng, Dự án còn gặp vấn đề liên quan đến tuyến đê biển Vĩnh Thái dài 11,17 km, thuộc Dự án Khắc phục sạt lở đê biển Vĩnh Thái được HĐND tỉnh Quảng Trị phê duyệt tại Nghị quyết số 56/NQ-HĐND ngày 10/9/2020. Trong khi đó, phạm vi Dự án Eden Charm nằm phía Tây tuyến đê, tiếp giáp đoạn từ K5+060 đến K6+560, với chiều dài khoảng 1,5 km.

Theo Thanh tra tỉnh Quảng Trị, Dự án Khắc phục sạt lở đê biển Vĩnh Thái được phê duyệt sau khi Dự án Eden Charm được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt hồ sơ và triển khai dự án đê biển, các đơn vị liên quan chưa rà soát đầy đủ ranh giới, cũng như các thông tin về quy hoạch chi tiết của Dự án Eden Charm, dẫn đến phát sinh chồng lấn hành lang bảo vệ đê biển với dự án khu nghỉ dưỡng.

Đến tháng 11/2021, khi Dự án Khắc phục sạt lở đê biển Vĩnh Thái đã thi công khoảng 90% khối lượng, phía DOBF đã kiến nghị UBND tỉnh dừng thi công tuyến đê để xử lý vướng mắc. Sau đó, UBND tỉnh Quảng Trị có nhiều văn bản chỉ đạo các sở, ngành nghiên cứu phương án giải quyết, trong đó có việc điều chỉnh quy hoạch và điều chỉnh cục bộ tuyến đê biển đoạn qua Dự án Eden Charm.

Tuy nhiên, quá trình xử lý đến nay vẫn chưa có sự thống nhất. Công ty DOBF và cơ quan chuyên môn còn có ý kiến khác nhau về phương án giải quyết, cũng như trình tự, thành phần hồ sơ và cơ sở pháp lý liên quan đến việc điều chỉnh quy hoạch đê biển, triển khai thiết kế kỹ thuật dự án.

Kiến nghị tháo gỡ, điều chỉnh chủ trương đầu tư

Theo Thanh tra tỉnh Quảng Trị, những vướng mắc kéo dài của Dự án Eden Charm xuất phát từ cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Trong đó, sự thiếu đồng bộ, chồng lấn giữa các quy hoạch và dự án liên quan đã kéo dài quá trình phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

Về phía nhà đầu tư, Thanh tra tỉnh cho rằng, DOBF chưa kịp thời hoàn thiện hồ sơ, thủ tục theo yêu cầu của cơ quan chức năng đối với các thủ tục; chưa đánh giá đầy đủ ảnh hưởng của việc đầu tư tuyến đê biển Vĩnh Thái. Công tác phối hợp giữa nhà đầu tư và các cơ quan liên quan cũng chưa kịp thời, đồng bộ, thống nhất.

Thanh tra tỉnh xác định, trách nhiệm đối với vướng mắc liên quan tuyến đê biển thuộc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh Quảng Trị (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường), Ban quản lý Dự án Đầu tư xây dựng ngành Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, nhà đầu tư và đơn vị tư vấn lập quy hoạch.

Liên quan việc điều chỉnh chủ trương đầu tư, tháng 3/2025, DOBF nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh dự án. Sau quá trình thẩm định từ các sở, ban, ngành, địa phương liên quan, Sở Tài chính Quảng Trị yêu cầu nhà đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn của cơ quan chuyên môn để trình UBND tỉnh xem xét.

Tháng 5/2025, nhà đầu tư tiếp tục đề nghị UBND tỉnh Quảng Trị chỉ đạo Sở Tài chính sớm thẩm định, trình hồ sơ điều chỉnh chủ trương đầu tư độc lập với tiến độ xử lý các vướng mắc khác. Tuy nhiên, đến nay hồ sơ vẫn chưa được giải quyết.

Trên cơ sở các vướng mắc được xác định, Thanh tra tỉnh Quảng Trị kiến nghị UBND tỉnh xem xét tiếp tục điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án. Đồng thời, giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Nông nghiệp và Môi trường, UBND xã Vĩnh Hoàng và nhà đầu tư rà soát các quy hoạch liên quan; đánh giá sự cần thiết điều chỉnh quy hoạch để làm cơ sở cho nhà đầu tư đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, bảo đảm phù hợp quy định và tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ dự án.

Thanh tra tỉnh Quảng Trị cũng kiến nghị, UBND tỉnh giao Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan khẩn trương thẩm định hồ sơ điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư.

“Việc thẩm định cần gắn với trách nhiệm, cam kết, năng lực và tiến độ thực hiện của nhà đầu tư, bảo đảm tính khả thi, tránh tiếp tục kéo dài dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai”, Thanh tra tỉnh Quảng Trị nhấn mạnh.

Cùng với đó, nhà đầu tư được yêu cầu hoàn thiện các thủ tục về đất đai, lâm nghiệp và đẩy nhanh các công việc chuẩn bị đầu tư còn lại để triển khai thi công trên thực địa.

Bà Lê Thị Thương, Phó giám đốc Sở Tài chính Quảng Trị cho biết, sau khi Thanh tra tỉnh đã có thông báo kết luận, nhà đầu tư đang hoàn thiện hồ sơ đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án. “Vấn đề chồng lấn quy hoạch dự án và hành lang tuyến đê biển cơ bản đã được cơ quan chức năng xử lý. Vừa rồi, nhà đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, nhưng hồ sơ chưa đạt, nên Sở đã có hướng dẫn và yêu cầu nhà đầu tư bổ sung một số tài liệu liên quan để nộp lại”, bà Thương thông tin.