Giá đất đua nhau nâng hạng

Vào ngày 19/8, huyện Hoài Đức tổ chức đấu giá 19 lô đất (LK03 và LK04) tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên. Đa phần các lô đất có giá đấu trúng dao động quanh mức 97,3 - 121,3 triệu đồng/m2. Riêng lô góc LK03-12 có giá cao nhất, lên tới 133,3 triệu đồng/m2.

Ngay sau khi kết quả cuộc đấu giá được công bố, phía cơ quan chức năng đã vào cuộc. Nhiều phiên đấu giá tại các huyện vùng ven Hà Nội đồng loạt bị tạm dừng tổ chức để các cơ quan rà soát, kiểm tra.

Thậm chí, Bộ Xây dựng còn tuyên bố rằng, các cuộc đấu giá đất này bị một số cá nhân, tổ chức “thổi giá”, thao túng thị trường. Bộ còn đề xuất những giải pháp ngăn chặn tình trạng trên, ví dụ như tăng tiền cọc, xác định giá khởi điểm sát thị trường…

Thị trường đất đấu giá vùng ven Hà Nội vẫn có sức hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư. Ảnh: T.V

Tuy nhiên, sau loạt động thái và tuyên bố trên, các phiên đấu giá sắp tới tại khu Lòng Khúc vẫn không có bất cứ sự thay đổi nào. Cụ thể, 52 lô đất tại khu LK01, LK02, LK05 và LK06 vẫn được giữ nguyên mức giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2, số vòng đấu tối thiểu là 6, bước giá vẫn là 6 triệu đồng/m2, mức tiền cọc chỉ dao động quanh mức 200 triệu đồng/lô. Tất cả đều tương tự phiên đấu giá trước đó.

Với tình trạng “sao y bản chính” như trên, nhiều khả năng các lô đất sẽ tiếp tục vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Thậm chí, các kỷ lục mới có thể sẽ xuất hiện, bởi theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, nhiều nhà đầu tư đã sớm để mắt tới các thửa đất ven hồ tại khu LK05 và LK06.

Gần đây, trong phiên đấu giá 27 thửa đất tại quận Hà Đông, mức giá trúng cũng rất cao, dao động 133 - 183 triệu đồng/m2. Trong đó, lô 1A-03 tại khu Đống Đanh - Đồng Cộc (phường Phú Lương) có giá trúng cao kỷ lục, lên tới 262 triệu đồng/m2. Như vậy, dù phía cơ quan chức năng đã “bắt ra bệnh” của các phiên đấu giá, nhưng để “chữa bệnh” thì vẫn còn là một câu chuyện dài.

Khởi nguồn những phiên đấu giá đất xuyên đêm

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một công ty đấu giá tài sản cho rằng, cần xem xét lại các nghi vấn xoay quanh người tham gia đấu giá. Có dư luận là một số hội nhóm đang “bơm thổi” đất đấu giá để bán các bất động sản thổ cư xung quanh. Tuy nhiên, đây chỉ là giả định, chưa có bằng chứng xác thực.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đã yêu cầu Hà Nội khẩn trương rà soát bảng giá đất cũ và chuẩn bị xây dựng bảng giá đất mới để phù hợp với thị trường.

Trước đó, các phiên đấu giá đất tại xã Tiền Yên đã phải tạm hoãn để cơ quan chức năng kiểm tra. Tuy nhiên, sau hơn 2 tháng, các sai phạm vẫn chưa được phát hiện và 2 phiên đấu giá sắp tới tại khu vực này vẫn diễn ra bình thường với cùng cơ chế cũ.

Theo nhận định của vị lãnh đạo công ty đấu giá trên, mức giá của đất đấu giá chỉ cao khi so sánh với giá khởi điểm, còn trong thực tế, thị trường địa phương vốn đã có mặt bằng giá không hề thấp. Ngay cả khi xét tới con số kỷ lục 133 triệu đồng/m2 cũng không phải là mức giá quá cao đối với một lô đất “hoa hậu” tại đây.

Thực vậy, theo quan sát của phóng viên, từ trước khi phiên đấu giá diễn ra, những căn nhà trong khu vực có mặt tiền đẹp, nằm ngoài mặt đường đã có giá hơn 100 triệu đồng/m2. Với những căn ở trong ngõ, chỉ vừa đủ hai xe máy tránh nhau, cũng có giá lên tới 60 triệu đồng/m2.

“Mức giá khởi điểm theo quy định chỉ là 7,3 triệu đồng/m2. Do đó, để mức giá đấu trúng sát với giá bán thị trường, địa phương yêu cầu phải đấu giá qua nhiều vòng. Tuy nhiên, chính điều này đã làm cho vấn đề ‘thổi giá’ từ vô lý thành có lý”, vị này bình luận.

Dù biết mức giá khởi điểm hiện nay là không thực tế, nhưng kể cả phía UBND, Trung tâm Phát triển quỹ đất, hay công ty đấu giá cũng đành “lực bất tòng tâm”, bởi khung giá đất đang lưu hành vẫn còn cách giá thị trường một khoảng rất xa.

Trong một động thái mới nhất, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân yêu cầu Hà Nội khẩn trương rà soát bảng giá đất cũ và chuẩn bị xây dựng bảng giá đất mới, nhằm đưa mức giá đất trong “sổ sách” trở nên phù hợp với bối cảnh thị trường.

Khó kìm đà hưng phấn của thị trường

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, giá đất tại các phiên đấu giá vẫn tiếp tục tăng cao, bởi nhu cầu về bất động sản đang ở mức rất lớn, nhất là các sản phẩm đảm bảo pháp lý, có tiềm năng tăng trưởng rõ ràng. Trong thực tế, các khu vực như huyện Hoài Đức hay quận Hà Đông vẫn còn nhiều dư địa phát triển đô thị và hạ tầng, đây chính là lý do thúc đẩy nhà đầu tư mạnh tay xuống tiền.

“Rất nhiều người sẵn sàng trả giá cao để sở hữu các sản phẩm có số lượng không nhiều này, bất chấp mức giá có thể vượt xa giá trị thực tế của lô đất. Với kỳ vọng rằng đất đai sẽ tiếp tục tăng giá, cùng việc hạ tầng đô thị và hạ tầng giao thông liên tục phát triển, nhiều người càng có thêm động lực để giành lấy lô đất”, VARS nhận định.

Bên cạnh đó, dù cơ quan chức năng đã vào cuộc kiểm tra, nhưng động thái này chủ yếu nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quá trình đấu giá, khó có thể can thiệp vào mức giá thị trường.

“Trong nền kinh tế thị trường, các bên tham gia giao dịch sẽ dựa trên nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Trong đó, hành động đẩy giá khi xuất hiện sự khan hiếm tương đối phổ biến với nhiều loại hàng hóa, dịch vụ chứ không chỉ riêng bất động sản”, đại diện VARS nhận định.

Thậm chí, ngay cả khi người mua bỏ cọc, hành vi đầu cơ, thổi giá vẫn rất khó để xác định. Việc quy chụp hành vi này đa phần xuất phát từ cảm tính, do Việt Nam vẫn chưa có văn bản pháp luật quy định cụ thể hành vi này để làm căn cứ xử lý.