Trong báo cáo của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản cả nước trong quý IV/2025 và cả năm 2025, một trong những thông tin đáng chú ý là, tính đến ngày 30/11/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã cán mốc 2 triệu tỷ đồng.

“Trong năm 2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản duy trì mức tăng đều theo các quý và ở hầu hết các hạng mục, từ 1,5 triệu tỷ đồng vào quý I/2025 lên 2 triệu tỷ đồng vào quý IV/2025”, báo cáo Bộ Xây dựng nêu rõ.

Dòng tiền đang chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Thanh Vũ

Tại phụ lục của báo cáo, khi nêu một số giải pháp trọng tâm trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước đã có thêm những nhiệm vụ mới, hoàn toàn khác so với các báo cáo trước đây. Đó là theo dõi chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản; chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đảm bảo an toàn, an ninh hệ thống ngân hàng, chịu trách nhiệm về các dòng tín dụng không lành mạnh, không phục vụ cho sản xuất kinh doanh; kiên quyết thanh tra, xử lý những dòng tiền đi vào đầu cơ thị trường bất động sản.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh dòng tiền đang chảy ngày càng mạnh vào lĩnh vực địa ốc. Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, tín dụng bất động sản năm 2025 ước tính tăng 22%, cao hơn nhiều so với mức tăng tín dụng bình quân toàn hệ thống. Tỷ trọng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực này cũng chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, mức tương đối cao so với mặt bằng chung.

Vị chuyên gia dự báo, các ngân hàng sẽ phải điều chỉnh lãi suất đầu vào và đầu ra để đảm bảo thanh khoản. Điều này đang tạo ra một mặt bằng lãi suất mới đối với thị trường địa ốc, đặc biệt là trong nhóm đầu tư, kinh doanh. Hiện bất động sản thương mại không nằm trong nhóm lĩnh vực ưu tiên của ngân hàng khi cho vay, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. 

“Doanh nghiệp từ giờ sẽ phải chấp nhận một mức lãi suất cao hơn, đồng thời cân nhắc lại hoạt động kinh doanh của mình để phù hợp với bối cảnh mới”, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV lưu ý.

Một hạng mục cũng tăng đều theo dư nợ kinh doanh bất động sản đó chính là nguồn cung. Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung dự án nhà ở thương mại đã tăng mạnh trong năm 2025. Theo đó, 428 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với số vốn lên tới 3,8 triệu tỷ đồng.

93 dự án đã được cấp phép xây dựng với quy mô vào khoảng 37.686 căn, tăng 17% so với năm 2024. Thị trường cũng đã có thêm 88 dự án hoàn thành với quy mô vào khoảng 29.901 căn, tăng 27% so với năm 2024. Số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 300 dự án với quy mô vào khoảng 108.787 căn, tăng 47% so với năm 2024.

Tương tự, số lượng giao dịch trong năm 2025 cũng ghi nhận chiều hướng tăng. Tuy nhiên, mức tăng có phần lép vế so với nguồn cung. Cụ thể, cả nước có khoảng 579.718 giao dịch bất động sản thành công, tăng 7,7% so với năm 2024. 

Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận tổng 138.025 giao dịch, tăng 10% so với năm 2024. Đất nền có 441.693 giao dịch thành công, tăng 7% so với năm 2024.

Về tồn kho bất động sản, con số thống kê chỉ mang tính chất tham khảo khi chỉ có 24/34 địa phương có số liệu. Những khu vực lớn như Hà Nội và TP.HCM đều không có tên trong danh sách. 

Theo Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2025, lượng tồn kho căn hộ chung cư có xu hướng giảm nhưng đến nửa cuối năm, lượng tồn kho lại có xu hướng tăng trở lại. Tính tới quý IV/2025, lượng tồn kho đối với chung cư là 10.952 căn; nhà ở riêng lẻ là 9.810 căn.

Dù nguồn cung và hàng tồn kho tăng nhưng giá nhà vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Trong năm 2025, giá chung cư vẫn tăng từ 20 - 30% so với năm trước, trong đó một số khu vực tăng trên 40%, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Riêng tại Hà Nội, giá bán căn hộ mới đã đạt mức trung bình 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Với TP.HCM, mức giá cũng đã lên tới 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước. Những địa phương khác ghi nhận giá bán tăng từ 10 - 15%.