CTCP Đầu tư LDG dự định chuyển nhượng dự án để giải quyết thanh khoản. Trong ảnh: Phối cảnh Dự án LDG Sky của LDG.

Áp lực trả lãi

CTCP Đầu tư LDG (mã LDG) thông qua việc thực hiện phương án hợp tác phát triển dự án, chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng cổ phần do Công ty hoặc công ty con đang sở hữu để giải quyết nhu cầu về tài chính, phục vụ việc thanh toán các khoản nợ trái phiếu, nợ ngân hàng, đảm bảo nguồn tài chính để phát triển dự án.

Trong đó, LDG đề cập hai dự án gồm Dự án Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà, do CTCP Hải Duy làm chủ đầu tư và Dự án Khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP. Dĩ An (Bình Dương), do Công ty Đầu tư LDG làm chủ đầu tư.

Dự án Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà, có tên thương mại LDG Grand Miền Trung, quy mô 29 ha, tổng vốn đầu tư hơn 8.036,4 tỷ đồng. Trong đó, năm 2019, LDG nhận chuyển nhượng 99,9% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Hải Duy - chủ đầu tư dự án này.

Ngoài ra, tại thời điểm 30/6/2023, LDG đang có khoản phải thu ngắn hạn là đặt cọc để nhận chuyển nhượng cổ phần của CTCP Hải Duy từ các cổ đông, số tiền là 943,8 tỷ đồng.

Trước đó, trong tài liệu Đại hội đồng cổ đông thường niên 2023, Công ty LDG cho biết, Dự án LDG Grand Miền Trung sẽ thực hiện thủ tục pháp lý và triển khai kinh doanh trong năm 2023.

Còn khu chung cư lô C1 là một phần của Dự án khu căn hộ LDG Sky. Được biết, Dự án LDG Sky có quy mô 1,8 ha, gồm 5 block cao 30 tầng, tổng vốn đầu tư 4.664,2 tỷ đồng. Theo kế hoạch, Dự án LDG Sky sẽ triển khai xây dựng và kinh doanh các sản phẩm còn lại trong năm 2023.

Công ty LDG cho biết thêm, giá trị xác định để hợp tác hoặc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng cổ phần không thấp hơn giá vốn được Công ty ghi nhận, nhưng không công bố kế hoạch chi tiết về đối tác nhận chuyển và mức giá. Hiện tại, phương án thoái vốn mới chỉ thông qua sơ bộ.

Quay trở lại với 2 dự án mà LDG mong muốn thoái vốn. Thực tế, cả 2 dự án LDG Sky và Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà trong nhiều năm qua đều có dấu hiệu đội vốn đầu tư và chậm triển khai. Năm 2021, Dự án Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà có vốn đầu tư 4.655 tỷ đồng, tới năm 2023, vốn đầu tư tăng lên 8.036,4 tỷ đồng. Còn Dự án LDG Sky, năm 2021 có vốn đầu tư 2.944 tỷ đồng, đến năm 2023, vốn đầu tư đã lên tới 4.664,2 tỷ đồng.

Trong nửa đầu năm 2023, Công ty LDG đã phát sinh các khoản nợ phải trả quá hạn, bao gồm chậm thanh toán lãi trái phiếu của mã LDGH2123002 với số tiền là 22,55 tỷ đồng; chậm thanh toán gốc và lãi vay ngân hàng với số tiền là 33,96 tỷ đồng và một số các khoản nợ đến hạn hoặc sắp đến hạn khác.

Như vậy, chỉ trong nửa đầu năm 2023, Công ty Đầu tư LDG đã phát sinh khoản nợ quá hạn lên tới 56,51 tỷ đồng. Ngược lại, tại thời điểm 30/6/2023, Công ty chỉ còn sở hữu 2,19 tỷ đồng tiền mặt, đồng thời tổng nợ vay lên tới 1.302,9 tỷ đồng, bằng 42,1% vốn chủ sở hữu.

Tiền mặt hạn chế

Tương tự, tại CTCP Đầu tư Hải Phát (mã HPX), ngày 20/8/2023, Hải Phát thông qua chủ trương chuyển nhượng/bán phần vốn góp tại Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang (giá trị đầu tư 176,28 tỷ đồng, bằng 78% vốn điều lệ).

Được biết, HP Hospitality Nha Trang là chủ đầu tư Dự án TM1 thuộc Dự án khu dân cư Cồn Tân Lập, nằm ngay cửa sông Cái đổ ra biển, giáp với cầu Trần Phú - vị trí được coi là “đất vàng” ở thành phố biển Nha Trang.

Để giải quyết thanh khoản, doanh nghiệp có thể lựa chọn tái cấu trúc, sắp xếp lại bộ máy lãnh đạo; tìm thêm cổ đông bên ngoài, đối tác để hỗ trợ vốn và cuối cùng là bán đi những tài sản tốt, có thanh khoản để giải quyết vấn đề khó khăn trước mắt.

Theo thông tin trên website của Hải Phát, Dự án TM1 có tổng diện tích sàn xây dựng 311.239 m2, quy mô 3 khối tháp cao 40 tầng, gồm 2 tầng hầm, 3 tầng thương mại, 27 tầng căn hộ và 10 tầng khách sạn.

Thực tế, Công ty Hải Phát có động thái chuyển nhượng Dự án TM1 trong bối cảnh khu dân cư Cồn Tân Lập bị chậm tiến độ nhiều năm và chưa có hướng giải quyết. Theo cổng thông tin điện tử Tỉnh ủy Khánh Hòa, dù được triển khai từ năm 2007, nhưng đến nay, Dự án vẫn chưa xong đền bù mặt bằng, chưa hoàn thành xây dựng hạ tầng.

Do chỉ mới trong giai đoạn đầu của việc tìm đối tác và thông qua chủ trương thoái vốn, nên thời gian thương lượng và đạt thoả thuận vẫn chưa chắc chắn. Trong khi đó, áp lực phải trả tiền gốc trái phiếu đáo hạn cuối năm lên tới 698,8 tỷ đồng, tiếp tục gây áp lực lớn lên Công ty.

Trước đó, ngày 24/3/2023, Hải Phát phải thanh toán lãi kỳ thứ 5 mã trái phiếu HPXH2123011 cho 31 trái chủ. Công ty cho biết, chỉ thanh toán đúng hạn được 29/31 trái chủ. Ngày 12/4/2023, Hải Phát phải trả lãi kỳ thứ 5 của trái phiếu HPXH2224001 cho 34 trái chủ, nhưng Công ty chỉ thanh toán được cho 33/34 trái chủ. Ngày 28/4/2023, Công ty phải thanh toán lãi kỳ 6 của trái phiếu HPXH2123008.

Giải thích việc chậm thanh toán lãi cho trái chủ, Hải Phát cho hay, do thị trường bất động sản gặp khó trong bối cảnh nguồn tín dụng bị siết chặt, thanh khoản giảm, làm ảnh hưởng đến dòng tiền thu từ các dự án của Công ty, nên đến thời điểm thanh toán, Công ty chưa thể thu xếp đủ số tiền lãi.

Được biết, tại Báo cáo kiểm toán bán niên năm 2023, tính tới ngày 30/6/2023, Hải Phát đang có tổng dư nợ lên tới 2.754,2 tỷ đồng, bằng 78,4% tổng vốn chủ sở hữu và quỹ tiền mặt là 127,8 tỷ đồng, bằng 1,4% tổng tài sản. Trong đó, nợ vay ngắn hạn là 1.457,4 tỷ đồng, nợ vay dài hạn là 1.296,8 tỷ đồng.

Như vậy, chỉ riêng áp lực nợ vay trái phiếu trong 1 năm của Hải Phát đã lên tới 1.305 tỷ đồng, bằng 10,2 lần quỹ tiền mặt hiện hữu của Công ty.

Mới đây, CTCP Hoàng Anh Gia Lai (mã HAG) đã thông qua bán Khách sạn Hoàng Anh Gia Lai tại số 1, Phù Đổng, phường Phù Đổng, TP. Pleiku (Gia Lai) để trả lãi trái phiếu quá hạn trong thời gian tới.