Ông Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ phát biểu tại phiên họp.  Ảnh Ngọc Thắng.

Quan điểm trên được ông Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ nêu tại phiên họp tham vấn ý kiến về dự thảo luật Đất đai sửa đổi, sáng 4/8.

Phiên họp do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cơ quan chủ trì thẩm tra Dự án Luật Đất đai sửa đổi tổ chức nhằm tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật, trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp sáu (tháng 10/2023).

Nêu những nội dung lớn, còn ý kiến khác nhau của dự án luật, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu cho biết, Điều 79 dự thảo luật quy định cụ thể, rõ ràng các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thay vì dẫn chiếu sang các điều khác như dự thảo trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm. 

Riêng với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, dự thảo Luật đưa ra 2 phương án về xác định tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Cụ thể, phương án 1 là giao HĐND cấp tỉnh quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu.

 "Quy định theo hướng này nhằm tạo điều kiện cho địa phương tự quyết định phù hợp với đặc điểm từng địa phương. Tuy nhiên, việc thiếu quy định định lượng sẽ gây lúng túng cho địa phương trong tổ chức thực hiện", ông Hiếu cho biết.

Phương án 2 là quy định tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án.

Cụ thể là trên 10 ha là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10 ha và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10 ha và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận.

Quy định theo hướng này nhằm xác định rõ ràng ngay tại luật các trường hợp đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để địa phương thực hiện được ngay.

Đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng sử dụng các loại đất không phải là đất ở, tiêu chí về mức quy mô là cần thiết để làm rõ dư địa cho việc tiếp tục thực hiện cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, với tiêu chí 10 ha, ông Hiếu nói thêm là vẫn còn ý kiến khác nhau. Có ý kiến đề nghị quy định mức quy mô 20 ha tương ứng với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.

Phát biểu đầu tiên, ông Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho rằng, thu hồi đất là vấn đề cực kỳ phức tạp và theo ông, cần sử dụng vốn ngân sách nhà nước để tạo đất sạch cho đấu thầu, đấu giá sử dụng đất.

"Báo cáo anh Thanh (ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế - PV), từ trước tới nay, tôi rất suy nghĩ về giải pháp này. Tức là, dùng ngân sách giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch. Chúng tôi cho rằng, đây là giải pháp tốt nhất để điều tiết địa tô chênh lệch", ông Sỹ phát biểu.

Phân tích của vị chuyên gia này là, khi đấu thầu, đấu giá sử dụng đất sạch đã được nhà nước sử dụng ngân sách để giải phóng mặt bằng thì người bị thu hồi đất dù có bị thiệt một chút, nhưng sẽ hiểu rằng, nhà nước được lợi người ta sẽ chịu.

"Còn nếu nhà đầu tư có lợi người ta sẽ không chịu".

Song, nếu Nhà nước sử dụng vốn ngân sách để có đất sạch cho đấu giá, đầu thầu thì vấn đề đặt ra là vốn ở đâu? Ông Sỹ cho rằng,  hoàn toàn có thể nghĩ tới cơ chế để kéo ngân hàng thương mại vào để cho vay.

"Đây có thể là một giải pháp", ông Sỹ góp ý.

Ông Sỹ cũng đồng tình với quy định tại dự thảo, quy định tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất và đồng ý trích một phần trăm nhất định tiền thu từ đất của các địa phương cho Quỹ phát triển đất.

"Vì muốn làm được phải có tiềm lực tài chính. Còn trích 10 hay 15% thì các nhà kinh tế cần tính toán để cân đối", ông Sỹ nêu.

Đồng tình với ông Sỹ rằng nếu nhà nước sử dụng vốn ngân sách để có đất sạch cho đấu giá thì người dân sẽ đồng thuận hơn, song chuyên gia độc lập, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, để phân bổ chênh lệch địa tô được hài hòa thì cốt lõi là giá đất đảm bảo được nguyên tắc thị trường.

Cùng quan tâm nội dung trên, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu quy định HĐND quyết định dự án trọng điểm để đấu thầu thì địa phương sẽ rất khó xác định đâu là dự án "trọng điểm" trong hàng loạt các dự án đô thị, nhà ở thương mại ở địa phương.

Đối với phương án 2, ông Khôi băn khoăn, không có cơ sở để xác định tiêu chí là 10 ha. Ông Khôi khuyến nghị nên áp dụng tiêu chí 20 ha ta theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.