“Chúng tôi đọc không xuể dự thảo nghị định về Luật Đất đai và quy định về giá đất. Thậm chí, trước sự kiện ngày hôm nay, dự thảo vẫn cập nhật nhiều khoản mới”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu, thẳng thắn chia sẻ tại Hội thảo “Góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai và Dự thảo Nghị định quy định về giá đất” do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức.

Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ làm thay đổi diện mạo của thị trường bất động sản. Ảnh: Dũng Minh

Riêng với dự thảo nghị định hướng dẫn về giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp liệt kê tới hơn 20 vấn đề còn tồn đọng. Chẳng hạn, tại điều 19.1.b, những thửa đất “đủ” để thiết lập vùng giá trị đất cụ thể chưa được quy định rõ về số lượng và cách xác định. Hay tại điều 12.3.a, loại đất để thực hiện việc “quy định mức giá đất cao hơn” cũng cần được làm rõ các yếu tố, tiêu chí xác định…

Với khối lượng thông tin đồ sộ, ông Hiệp kiến nghị ban soạn thảo luật nên xem xét, điều chỉnh thời gian để cơ quan/tổ chức/cá nhân đưa ra ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất thành  45 - 60 ngày (hiện tại là 30 ngày). Ngoài ra, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu cũng mong muốn các cơ quan sẽ bổ sung các văn bản/kênh thông tin hỗ trợ, làm rõ nội dung dự thảo, ví dụ như tờ trình, văn bản đánh giá tác động.

Ngay cả các phương pháp định giá đất cũng còn tồn tại nhiều khúc mắc. Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá, nhận định rằng, phương pháp so sánh cần được xem xét lại, đặc biệt là ở khoản chi phí “hao mòn, khấu hao”.

“Khi áp dụng phương pháp so sánh, nghị định quy định tính cả hai loại chi phí ‘hao mòn, khấu hao’ để trừ khỏi giá trị xây dựng mới tài sản nhằm tìm ra giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất. Cách dự thảo quy định sẽ dẫn đến cách hiểu phải tính cả hai loại chi phí này, trong khi hao mòn và khấu hao hoàn toàn khác nhau về bản chất”, ông Nguyễn Tiến Thỏa khẳng định.

Vị chuyên gia này cho rằng, phương pháp thặng dư cũng cần phải được tính toán thêm. Cụ thể, việc quy định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư, mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản trên đất sau khi có đất, là tính thiếu một khoản chi phí khá lớn. Mặt khác, việc không tính chi phí đầu vào khác hình thành tổng chi phí cũng là một khiếm khuyết trong dự thảo.

Theo bà Trịnh Minh Hằng, đại diện phòng Pháp chế, Công ty Honda Việt Nam, một số quy định đang có dấu hiệu “giẫm chân nhau”. Trong điều 218.4, Luật Đất đai 2024 quy định, các trường hợp sử dụng đất kết hợp với thương mại, dịch vụ phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, điều 157.2 của dự thảo lại quy định một số trường hợp sử dụng đất đa mục đích không cần phải lập phương án sử dụng đất kết hợp trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và không phải thực hiện đăng ký đất đai. Do đó, bản thân doanh nghiệp này cũng không rõ, liệu có phải dự thảo đang quy định các trường hợp ngoại lệ của các trường hợp tại điều 218, Luật Đất đai 2024 hay không?

Đây cũng chỉ là một trong số nhiều thắc mắc khác của doanh nghiệp. Những cụm từ như “chưa hiểu”, “không rõ” được nhiều đơn vị sử dụng khi trình bày bài tham luận về dự thảo. Với tinh thần cầu thị, Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã ghi nhận mọi ý kiến đóng góp từ phía các chuyên gia, doanh nghiệp và cam kết sẽ cố gắng đưa Luật Đất đai 2024 “cán đích” đúng thời hạn.