Vốn ào ào chảy vào bất động sản

Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, nửa đầu năm nay, bất động sản là lĩnh vực đóng góp lớn vào tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng.

Đơn cử, tại Techcombank, 6 tháng đầu năm nay, cho vay kinh doanh bất động sản (kể cả tín dụng và trái phiếu) chiếm tới 59% tổng dư nợ tín dụng. Tính cả khách hàng cá nhân, tỷ trọng cho vay bất động sản tại Techcombank lên tới hơn 64% tổng dư nợ toàn ngân hàng. Tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản (tính riêng tín dụng) hợp nhất của Techcombank đạt 21,5% so với cuối năm 2024 (tăng gần gấp đôi so với mức tăng trưởng cho vay 11,6% của ngân hàng này).

Tại nhiều ngân hàng thương mại khác, cho vay kinh doanh bất động sản trong nửa đầu năm cũng ghi nhận mức tăng rất mạnh. Cụ thể, tại HDBank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 83.125 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm và chiếm tỷ trọng 16,4%. Tại SHB, dư nợ cho vay bất động sản đạt 163.754 tỷ đồng, tăng gần 28,4% so với đầu năm, chiếm tỷ lệ 27,5%, thay vì mức 24,5% cuối năm 2024. Tại MB, cho vay kinh doanh bất động sản đạt 85.834 tỷ đồng, tăng gần 34% so với đầu năm và chiếm tỷ trọng 9,72% (tăng so với mức 8,26% cuối năm ngoái).

Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tính tới cuối tháng 6/2025 tại TPBank tăng 32%, tại PGBank tăng 30%, tại VietBank tăng 19%, tại MSB tăng 15%...

Tính đến ngày 30/6/2025, dư nợ tín dụng bất động sản ước đạt 3,18 triệu tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024 và chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Không khó lý giải việc các ngân hàng ồ ạt cho vay bất động sản. Các chuyên gia phân tích của SSI Research cho rằng, trong bối cảnh thị trường toàn cầu còn bấp bênh liên quan đến chính sách thuế, động lực tăng trưởng tín dụng chủ yếu đến từ bất động sản và hạ tầng. Đây cũng là 2 lĩnh vực nhận được sự quan tâm chính sách ngày càng lớn, phù hợp với nỗ lực của Chính phủ nhằm kích thích nhu cầu trong nước và duy trì đà tăng trưởng kinh tế.

Tuy vậy, ông Trần Ngọc Báu, Tổng giám đốc WiGroup (công ty chuyên cung cấp dữ liệu kinh tế tài chính) cảnh báo, việc tín dụng bất động sản tăng mạnh trong bối cảnh sản xuất, tiêu dùng còn yếu tiềm ẩn rủi ro dòng chảy tín dụng “lệch pha”.

Vốn nhiều, vốn rẻ, nhưng phải bơm đúng hướng

Lý giải việc tập trung cho vay bất động sản, ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ của Techcombank cho biết, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân rất lớn. Đây là nhu cầu dài hạn và luôn hiện hữu. Lãnh đạo Techcombank cũng khẳng định, nợ xấu (NPL) trong mảng cho vay mua nhà của Techcombank đang được kiểm soát chặt chẽ, duy trì quanh mức 2%. Tỷ lệ này được kiểm soát chặt nhờ chiến lược lựa chọn tài sản đảm bảo ngay từ đầu, cũng như năng lực xử lý tài sản đảm bảo hiệu quả. Các khoản vay có tài sản thế chấp, do đó, tỷ lệ tổn thất thực tế rất thấp.

Dù phía ngân hàng khẳng định rủi ro thấp, song giới chuyên gia vẫn cảnh báo rủi ro. Hiện nay, gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội (145.000 tỷ đồng) giải ngân rất chậm, do thiếu nguồn cung. Tín dụng bất động sản tăng mạnh chủ yếu do ngân hàng mạnh tay cho vay các dự án bất động sản cao cấp. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, bất ổn sẽ xảy ra với cả thị trường bất động sản lẫn ngân hàng.

Năm nay, Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP 8,3 - 8,5%. Để thực hiện mục tiêu này, các chuyên gia kinh tế cho rằng, tín dụng cả năm có thể tăng tới 18%, thay vì mục tiêu 16% mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt ra từ đầu năm.

Mới đây (ngày 31/7), NHNN thông báo điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho các tổ chức tín dụng. Cùng với đó, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đảm bảo an toàn, hiệu quả.

Theo các chuyên gia kinh tế, năm nay, tín dụng tăng 18 - 20% là phù hợp với tốc độ tăng trưởng GDP và mức độ lạm phát, chưa đến mức “nóng”. Tuy nhiên, mức tăng trưởng tín dụng này chỉ an toàn trong điều kiện dòng vốn được nắn vào lĩnh vực ưu tiên. Ngược lại, nếu tín dụng chảy vào các lĩnh vực đầu cơ như chứng khoán, bất động sản…, thì bong bóng tài sản có thể sẽ hình thành, gây áp lực lên lãi suất, lạm phát, gây rủi ro nợ xấu và bất ổn vĩ mô.

“Nếu dòng vốn được nắn vào các lĩnh vực ưu tiên, tín dụng năm nay chỉ cần tăng 17 - 18% là có thể phục vụ nhu cầu tăng trưởng GDP 8,3 - 8,5%. Tuy nhiên, nếu chảy vào các lĩnh vực đầu cơ như chứng khoán, bất động sản…, thì tín dụng phải tăng trên 20% mới đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP 8,3 - 8,5%”, PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TP.HCM) nhận định.

Trong bối cảnh tín dụng bật tăng mạnh, vài tháng gần đây, một số ngân hàng thương mại bắt đầu tăng nhẹ lãi suất huy động ở nhiều kỳ hạn, áp dụng với các khoản tiền gửi lớn.

Trước tình hình này, ngày 4/8, NHNN đã tổ chức cuộc họp với các ngân hàng thương mại, yêu cầu ổn định mặt bằng lãi suất tiền gửi; tiếp tục tiết giảm chi phí hoạt động, tăng cường chuyển đổi số, sẵn sàng chia sẻ một phần lợi nhuận để giảm lãi suất cho vay. Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) cho biết, lãi suất tiền gửi bình quân phát sinh mới chỉ ở mức 4,18%/năm, cơ bản ổn định so với năm 2024. Lãi suất cho vay bình quân giảm còn 6,53%/năm, tức giảm 0,4 điểm phần trăm so với cuối năm 2024. 

NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng, bên cạnh việc giữ ổn định mặt bằng lãi suất, phấn đấu giảm lãi suất phải đi cùng với việc hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đảm bảo an toàn, hiệu quả.