Tỉnh lẻ có giá… trên trời

Nhiều năm nay, Dự án Van Phuc City tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) được cho là dự án siêu sang, với dòng sản phẩm chủ đạo là nhà phố, biệt thự. Mức giá năm 2016 mà dự án này bán đợt đầu là 7 tỷ đồng/căn nhà phố 1 trệt, 3 lầu. Tới năm 2020, mức giá này lên 18 tỷ đồng/căn và hiện giao dịch ở mức 25 tỷ đồng/căn.

Thế nhưng, tại TP. Thủ Dầu Một (Bình Dương), cách TP.HCM 50 km, Dự án Sycamore, với diện tích hơn 18 ha, do Capitaland làm chủ đầu tư, cũng với dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự, giá không thua kém gì Van Phuc City. Theo thông tin từ Công ty môi giới bất động sản Đông Tây Land - một doanh nghiệp phân phối dự án này, thì mức giá tại đây từ 16 tới 20 tỷ đồng/căn.

Cũng tại TP. Thủ Dầu Một, dự án nhà phố, biệt thự Artisan Park, rộng hơn 50 ha, do Tập đoàn Gamuda Land làm chủ đầu tư, đang mở bán với mức giá cao nhất tới 20 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, nhiều dự án nhà phố, biệt thự tại huyện Bình Chánh, Nhà Bè (TP.HCM) cũng chỉ ở ngưỡng 15 tỷ đồng/căn.

Ngay cả phân khúc chung cư, tại Thủ Dầu Một, mức giá cũng ngang ngửa với TP.HCM. Chẳng hạn, Dự án Orchard Heights, mức giá đang rao bán từ 55 tới 65 triệu đồng/m2, trong khi nhiều dự án tại TP.HCM mức giá thấp hơn dự án này như Khải Hoàn Prime (Nhà Bè) của chủ đầu tư Khải Hoàn Land, giá đang giao dịch từ 50 tới 55 triệu đồng/m2. Hay như Dự án Him Lam Phú An (TP. Thủ Đức), mức giá cũng chỉ 45 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Long An, từ đầu năm 2025 tới nay, hàng loạt dự án nhà phố, biệt thự mới được mở bán như Dự án Waterpoint, do Tập đoàn Nam Long làm chủ đầu tư, mức giá bán của phân khu nhà phố được đưa ra từ 17 tới 26 tỷ đồng/căn.

Dự án Eco Retreat Long An, với dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự, giá bán đang được đưa ra khoảng 100 triệu đồng/m2 trở lên. Mức giá chung của nhiều dự án khác nằm ở ngưỡng 5 tỷ đồng/căn nhà phố.

Còn tại Đồng Nai, hàng loạt dự án như Aqua City, Izumi City (TP. Biên Hòa), mức giá đang giao dịch với dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự từ 7 tới 20 tỷ đồng/căn.

Dự án Melia Hồ Tràm at The Hamptons (Bà Rịa - Vũng Tàu), dù chỉ sở hữu 50 năm, tính từ năm 2003, nhưng căn biệt thự diện tích 540 m2, giá khoảng 45 tỷ đồng; căn biệt thự diện tích 945 m2, giá khoảng 79 tỷ đồng.

Điểm chung của các dự án bất động sản này là hầu hết nằm cách TP.HCM từ 30 tới 60 km. Đa phần sau khi mua, khách hàng không về ở, dẫn tới các dự án đều trong cảnh vắng bóng người và cỏ mọc um tùm.

Lý giải nguyên nhân

Theo ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập, một nghịch lý phổ biến ở thị trường bất động sản hiện nay, đó là giá nhà ở các dự án dù cách xa trung tâm khá nhiều, nhưng mức giá lại cao hơn cả dự án giáp ranh TP.HCM.

Yếu tố để làm lên mức giá này đó là hầu hết các dự án đều do những doanh nghiệp có thương hiệu lớn xây dựng. Các chủ đầu tư xác định dòng sản phẩm họ phát triển là cao cấp, với các tiện ích cao, nên giá sản phẩm phải cao.

Đồng thời, vốn đầu tư cho các dự án này đang rất cao. Giá đền bù giải phóng mặt bằng, tiền đóng thuế đất, tiền xây dựng hạ tầng… và quan trọng là mức lợi nhuận doanh nghiệp kỳ vọng ở dự án phải đạt khoảng trên 20% vốn đầu tư, nên mức giá nhà bị đẩy lên cao.

Tuy nhiên, cũng theo ông Hoàng, với tình hình thị trường hiện nay, giá nhà cao sẽ khó bán, bởi khách hàng có nhiều lựa chọn, họ sẽ đầu tư ở TP.HCM vì giá chỉ bằng, thậm chí thấp hơn dự án xa trung tâm, trong khi có thể cho thuê, tạo dòng tiền thường xuyên.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản T.A Land lý giải, chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản tại các tỉnh phụ cận TP.HCM để hướng vào đối tượng khách hàng là người giàu ở địa phương và người tại TP.HCM muốn có căn nhà thứ 2 để ở vào cuối tuần. Chính vì vậy, các dự án có giá cao thường đi kèm với tiện ích đầu tư bài bản và sang trọng, không kém gì resort nghỉ dưỡng.

“Dù vậy, nhiều năm trước đã có những dự án lớn tại các khu vực như huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai); Đức Hòa, Đức Huệ (Long An); Bà Rịa - Vũng Tàu… xây dựng và bán cho khách hàng. Song hiện nay, những khu đô thị này rơi vào cảnh không bóng người ở, việc bán lại cũng không phải dễ. Bởi thế, trước khi xuống tiền mua dự án vùng ven, khách hàng cần cân nhắc kỹ”, ông Tùng khuyến cáo.