Sự kiện quy tụ hơn 2.000 chuyên viên kinh doanh từ 20 đơn vị phân phối chiến lược

Ông lớn dẫn dắt nguồn cung

Dù nhiều lực cản như pháp lý hay dòng vốn vẫn hiện hữu, song một số doanh nghiệp lớn đã bắt đầu tăng tốc triển khai dự án, từng bước bổ sung nguồn cung và cho thấy khả năng thích ứng tốt hơn so với phần còn lại của thị trường.

Theo Avison Young Việt Nam, quý I/2026, TP.HCM có khoảng 15.000 căn hộ sơ cấp mở bán, trong đó nguồn hàng mới chiếm 35%, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Homes. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), thị trường ven biển tiếp tục dẫn dắt với dự án Blanca City của Sun Group, cùng một dự án trung cấp tại Phú Mỹ là Maison Grand.

Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung tập trung vào các đại đô thị quy mô lớn như dự án lấn biển Cần Giờ của Vingroup. Trong khi đó, khu vực nội đô và vành đai trung tâm vẫn duy trì sức hút nhờ sự xuất hiện của các dự án chất lượng cao.

Ðiểm đáng chú ý trong những tháng đầu năm là sự gia nhập thị trường của các dự án như Lumière Essence Peak và Essenia Parkway. Những dự án này cho thấy quỹ đất nội đô vẫn là “sân chơi” của các sản phẩm mang tính biểu tượng, bất chấp biến động của thị trường.

Avison Young Việt Nam nhận định, nguồn cung hiện nay phụ thuộc lớn vào các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh như Sun Group, Vinhomes, Phú Long, CapitaLand… Trong giai đoạn 2026 - 2027, thị trường sẽ không tăng trưởng đồng đều, mà phân hóa rõ nét. Các sản phẩm nằm trong khu đô thị đồng bộ, có tiện ích hoàn chỉnh và khả năng khai thác dòng tiền thực sẽ dẫn dắt thanh khoản.

Ðến năm 2028, tổng nguồn cung toàn thị trường có thể đạt khoảng 20.000 sản phẩm với hàng loạt đại dự án như Senturia An Phú, Samari Villas, Vạn Phúc City, Vin Cần Giờ và Vin Hóc Môn. Việc tập trung nguồn cung vào nhóm doanh nghiệp lớn là hệ quả của quá trình sàng lọc kéo dài. Một dự án hiện nay không chỉ cần quỹ đất, mà còn đòi hỏi pháp lý hoàn chỉnh, dòng vốn ổn định, hệ thống đối tác mạnh và khả năng triển khai đúng tiến độ. Những yêu cầu này khiến cuộc chơi thu hẹp lại và vai trò của các nhà tạo lập ngày càng nổi bật.

Nizi - quỹ căn thấp tầng hiếm hoi tại khu vực Thượng Đông, TP.HCM

Người mua “chọn mặt gửi vàng”

Sự thay đổi ở phía cung cũng phản ánh tâm lý dịch chuyển trong hành vi của người mua. Nếu trước đây thị trường vận hành nhiều theo kỳ vọng tăng giá, thì nay người mua đã thận trọng và chọn lọc hơn trước khi xuống tiền.

Khảo sát của One Mount Group cho thấy “danh tiếng chủ đầu tư” cùng tính minh bạch pháp lý nằm trong nhóm tiêu chí quan trọng nhất khi khách hàng lựa chọn dự án. Ðiều này cho thấy sự thay đổi đáng kể so với vài năm trước, khi uy tín chủ đầu tư chỉ được xem là một lợi thế cộng thêm.

Dữ liệu khảo sát cũng cho thấy nhu cầu đầu tư ngắn hạn đang giảm dần, thay vào đó là xu hướng tích sản bền vững, đặc biệt trong nhóm khách hàng trung và cao cấp. Người mua hiện ưu tiên các tài sản an toàn, có khả năng giữ giá và khai thác ổn định theo thời gian.

Trong bối cảnh đó, uy tín chủ đầu tư trở thành yếu tố then chốt, thể hiện qua 3 tiêu chí chính: pháp lý minh bạch và năng lực triển khai dự án; hệ sinh thái đối tác uy tín từ nhà thầu đến ngân hàng; khả năng vận hành sau bàn giao nhằm duy trì chất lượng sống cho cư dân.

Dữ liệu từ Ðất Xanh Services cũng ghi nhận xu hướng khách hàng “xem nhiều, hỏi kỹ, so sánh sâu” ngày càng phổ biến. Thay vì chạy theo các cơ hội đầu cơ ngắn hạn, người mua ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác dòng tiền ổn định.

Sự dịch chuyển này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, khi quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực, thay vì tâm lý đám đông. Dòng tiền cũng tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi những doanh nghiệp lớn, trong khi các sản phẩm thiếu nền tảng dần bị đào thải.

One Era - khu đô thị kiểu mẫu thế hệ mới với quy mô 50 ha chính thức ra mắt thị trường

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh khi các luật và nghị định mới được áp dụng đồng bộ, giúp thị trường loại bỏ dần các giá trị ảo và hướng đến tài sản có tính bền vững cao hơn.

“Doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tập trung vào các sản phẩm có giá trị thực để duy trì thanh khoản và dòng tiền ổn định”, ông Kiệt nói.

Khi cả cung và cầu cùng thay đổi, thị trường bất động sản đang bước sang trạng thái mới. Người mua ở thực không còn chỉ tìm một căn nhà, mà tìm kiếm môi trường sống đồng bộ với tiện ích, hạ tầng và chất lượng vận hành tốt. Ðây cũng là lý do các khu đô thị quy hoạch bài bản tại TP.HCM và vùng phụ cận vẫn duy trì sức hút.