Sự chồng chéo, mâu thuẫn của các quy định pháp luật dẫn đến chưa khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội Ảnh: Đ.T

Bảo đảm đồng bộ, thống nhất

Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa ban hành Nghị quyết về việc thực hiện Chương trình Xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh năm 2022. Theo đó, trong phiên họp tháng 9/2022, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được đặt lên bàn nghị sự, kịp trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ tư (khai mạc ngày 20/10/2022).  

Sau khi tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, hoàn thiện thêm một bước, tháng 3/2023, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ trở lại bàn làm việc của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, kịp trình Quốc hội thảo luận lần thứ hai ở kỳ họp tháng 5/2023. Cùng phiên họp đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến lần đầu với các dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và một số dự án luật khác.

Với tiến độ như trên, mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất được nêu tại Nghị quyết số 18- NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đang được thực hiện nghiêm túc.

Tuy nhiên, theo rà soát, có đến hơn 100 luật, bộ luật hiện hành có liên quan đến Luật Đất đai. Trong đó, hàng chục đạo luật có nội dung vướng mắc, chồng chéo với Luật Đất đai hiện hành. Nhưng, chắc chắn rằng, trong 1- 2 năm tới, không thể nào hoàn thành sửa toàn bộ các luật có liên quan đó.

Sự chồng chéo, mâu thuẫn đã và sẽ gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện và làm giảm hiệu lực, hiệu quả của các quy định của pháp luật, dẫn đến chưa khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội. Sự lãng phí nguồn lực quan trọng này không kỳ họp nào không được nhắc đến ở nghị trường, cùng với thời gian trình Quốc hội sửa Luật Đất đai được đề nghị lùi hết năm này sang năm khác.

Nhận định vướng mắc liên quan đến đất đai không chỉ do Luật Đất đai, mà phần lớn do sự thiếu thống nhất, thậm chí là mâu thuẫn giữa các luật, chuyên gia kinh tế, TS. Trần Du Lịch nhận định, lo lắng nhất ở địa phương hiện nay là cùng một vấn đề, nhưng các cơ quan kiểm tra, thanh tra, giám sát quy chiếu vào những quy định khác nhau.

Vì thế, ông Lịch góp ý, lần sửa đổi này cần quy định rõ những vấn đề liên quan đến đất đai, nếu có các quy định khác, thì áp dụng theo Luật Đất đai.

Đây cũng là vấn đề được tính đến trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo hiến kế của một số chuyên gia, để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, cần bổ sung quy định về áp dụng pháp luật theo hướng việc quản lý và sử dụng đất đai phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai. Trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của Luật Đất đai với các luật khác có liên quan về quản lý và sử dụng đất đai, thì áp dụng theo Luật Đất đai. Với trường hợp luật khác ban hành sau ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành mà có quy định về quản lý, sử dụng đất đai, thì phải phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, Dự thảo cũng cần nêu rõ, việc áp dụng pháp luật đất đai để giải quyết các quan hệ pháp luật đất đai phải căn cứ vào pháp luật về đất đai tại thời điểm xảy ra hành vi quản lý và sử dụng đất đai.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, quy định nguyên tắc như trên không phù hợp với quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Nhìn lại quá trình xây dựng pháp luật, một tranh luận tương tự từng xảy ra khi Quốc hội thảo luận về Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) vừa được thông qua tại kỳ họp thứ ba. Khi đó, một trong hai phương án quy định trường hợp luật khác ban hành sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành cần quy định khác với quy định của Luật này về một số nội dung mang tính chuyên ngành, thì phải xác định cụ thể nội dung thực hiện hoặc không thực hiện theo quy định của Luật này.

Dù không dễ dàng đạt được sự đồng thuận, song phương án trên được đa số đại biểu chấp nhận, thì đây vẫn là một tiền lệ có thể tham khảo khi sửa Luật Đất đai.

Bỏ cơ chế khung giá đất

Bên cạnh mục tiêu trên, Nghị quyết 18-NQ/TW cũng nêu các nhiệm vụ, giải pháp cụ thể, trong đó có hoàn thiện cơ chế xác định giá đất. Nghị quyết nêu rõ, bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

Đồng thời, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...

Trong quá trình góp ý xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), giá đất cũng là vấn đề được các chuyên gia đặc biệt quan tâm. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Trần Du Lịch nhấn mạnh, có thể nói, hiện nay, vướng mắc lớn nhất về các dự án đầu tư liên quan đến đất đai là vấn đề xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất.

Theo TS. Trần Du Lịch, các phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn tại các nghị định, thông tư hiện nay còn nhiều bất cập, chưa cụ thể, rõ ràng. Luật hiện hành quy định 5 phương pháp định giá đất, nhưng trong một số trường hợp khi áp dụng mỗi phương pháp lại cho ra kết quả khác nhau. Đây là nguyên nhân gây ra sự không thống nhất giữa cơ quan định giá và cơ quan kiểm tra, hậu kiểm.

“Bên cạnh đó, nhiều dự án kéo dài qua nhiều năm, giá đất thị trường có nhiều biến động, dẫn đến việc xác định giá đất của cơ quan nhà nước gặp nhiều khó khăn, phát sinh tăng chi phí bồi thường, hỗ trợ; quyền lợi của người bị thu hồi đất cũng bị ảnh hưởng, người nhận tiền trước thì giá thấp, người nhận tiền sau thì giá cao”, TS. Trần Du Lịch nhận định.

Bất cập nữa, theo vị chuyên gia này, là trách nhiệm các đơn vị tư vấn xác định giá đất chưa được quy định rõ ràng.

Từ 3 bất cập trên, ông Lịch có 3 góp ý. Trước hết là cần hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất cụ thể, theo đó quy định rõ ràng việc xác định giá đất theo từng phương pháp.

Thứ hai, bỏ cơ chế khung giá đất; trên cơ sở kết quả tư vấn, thẩm định giá đất, các địa phương ban hành bảng giá đất để sử dụng vào mục đích thu thuế, phí. Thiết lập cơ quan chuyên trách về giá đất của Nhà nước để giải quyết các vấn đề liên quan đến giá đất, kể cả việc giải quyết tranh chấp về giá đất, ngăn ngừa nguy cơ gia tăng sự bất bình đẳng giữa các khu vực, gây ra xung đột về giá đất giữa các địa phương giáp ranh.

Thứ ba, bổ sung trách nhiệm, cơ chế của cơ quan, đơn vị có chức năng xác định giá đất và cơ quan, đơn vị cung cấp thông tin về giá chuyển nhượng. Cải tiến quy trình, phương pháp xác định giá đất theo hướng chỉ quy định một phương pháp duy nhất là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.