Với Luật Đất đai (sửa đổi), kỳ vọng sẽ giảm thiểu thất thoát, lãng phí trong đấu thầu, đấu giá đất, đồng thời hỗ trợ thị trường địa ốc phát triển. Ảnh: Đức Thanh

Còn lãng phí, thất thoát

Phục vụ công tác thẩm định của Bộ Tư pháp với Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai 2013 và định hướng sửa đổi đạo luật quan trọng này đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường (cơ quan chủ trì soạn thảo) hoàn thành trong tháng 8/2022.

Tại đây, những hạn chế trong đấu giá, đấu thầu liên quan đến đất đai đã được chỉ ra. Như, hầu hết các dự án thực hiện đấu thầu, nhưng chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia, trong khi nhiều nhà đầu tư lại hạn chế về nguồn lực, nên dẫn đến vi phạm trong quá trình thực hiện dự án, gây lãng phí và thất thoát. Việc tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất (đấu thầu), đấu giá quyền sử dụng đất (đấu giá), giao cho thuê đất có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, nông - lâm trường, sắp xếp cơ sở nhà đất của cơ quan nhà nước còn lúng túng.

Trưởng ban Soạn thảo Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, một trong những định hướng nội dung sửa đổi lần này là công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất.

Theo đó, Dự thảo quy định chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách nhà nước và huy động các nguồn lực xã hội đối với các dự án đầu tư có tính chất điểm nhấn động lực phát triển, có yêu cầu hạ tầng đồng bộ về kiến trúc.

Qua kết quả rà soát Luật Đất đai với các luật có liên quan, cơ quan chủ trì soạn thảo cũng nêu ra nhiều nội dung vướng mắc, chồng chéo về đấu giá, đấu thầu và đề xuất các phương án xử lý.

Theo đó, không ít quy định ở Luật Đất đai đang vướng với quy định tại Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở.

Chẳng hạn, khoản 3, Điều 118, Luật Đất đai quy định trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu thầu, hoặc đấu giá ít nhất hai lần, nhưng không thành, thì Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Nhưng Điều 32, Luật Đầu tư quy định, dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.

Như vậy, trường hợp quy định tại Điều 118, Luật Đất đai phải có quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, gây bất cập trong thực tiễn.

Hướng xử lý được cơ quan chủ trì soạn thảo đề xuất là Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Quy định này chủ yếu áp dụng cho các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất, được miễn tiền sử dụng đất và thực hiện các chính sách xã hội của Nhà nước. Đối với các trường hợp còn lại thì phải thực hiện đấu giá, đấu thầu. Đồng thời, Dự thảo bổ sung điều kiện đối với quỹ đất được lựa chọn để thực hiện đấu giá, đấu thầu; quy định về tiêu chí, điều kiện, phương thức lựa chọn nhà đầu tư để đấu thầu.

Hướng sửa đổi này, theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, không chỉ để đảm bảo dễ thực thi, dễ kiểm tra, dễ giám sát, mà còn nhằm tạo điều kiện tiếp cận đất đai một cách minh bạch, công bằng và phát huy nguồn lực quan trọng này.

Từ 100 ha trở lên mới đấu thầu là quá lớn

Tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được xin ý kiến nhân dân, định hướng trên đã được cụ thể hóa. Tuy nhiên, các chuyên gia, doanh nghiệp, địa phương vẫn tiếp tục chỉ ra các bất cập.

Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Phó giám đốc Công ty Luật TNHH Bizlink và Cộng sự nhận xét, điểm c, khoản 2, Điều 65 liệt kê trường hợp thuộc quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất là “đất do Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật, tự nguyện trả lại đất, hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn”, mà chưa quy định thêm đất này phải là “đất sạch”.

Ông Mạnh cho rằng, nếu không có đặc tính là “đất sạch”, thì sẽ không thể tiến hành đấu giá được khi mà vẫn còn công trình/tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác trên đất.

Ngoài ra, theo ông Mạnh, cũng cần thêm điều kiện đối với đất dùng để đấu giá quyền sử dụng đất là đất có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất cần phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

“Hai nội dung này sẽ giúp tránh việc đất được dùng để đấu giá khi chưa có kế hoạch đấu giá hay chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt”, luật sư Nguyễn Đức Mạnh phân tích.

Bên cạnh đó, ông Mạnh và cộng sự cũng có quan điểm trùng với ý kiến nhiều địa phương ở cả ba miền Bắc - Trung - Nam. Đó là, ở Điều 64, điểm a, khoản 2 quy định một trong các tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất là “dự án có quy mô diện tích từ 100 ha trở lên”, nhưng mục đích và cơ sở để xác định tiêu chí này thì chưa được làm rõ.

Lãnh đạo Bizlink băn khoăn, những dự án có quy mô diện tích đất dưới 100 ha, không thuộc trường hợp “giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” tại Điều 63 của Dự thảo, cũng như không thuộc trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất” tại Điều 65 của Dự thảo, thì sẽ được áp dụng theo cơ chế giao, cho thuê đất như thế nào?

Hơn nữa, nếu giữ nguyên quy định nêu trên, thì cơ chế đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất có thể bị lách luật bằng cách chia nhỏ thành 2 hay nhiều dự án. Do đó, Ban Soạn thảo cũng cần có phương án dự phòng trước đối với trường hợp này, luật sư Mạnh góp ý.

Hạn mức quy mô đủ điều kiện để tổ chức đấu thầu quá lớn cũng là quan điểm của Công ty cổ phần Eurowindow Holding.

Doanh nghiệp này cho rằng, với quy định trên, các quỹ đất có diện tích dưới 100 ha cơ bản chỉ có thể lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá. Như vậy, ngân sách nhà nước phải thu xếp trước tiền giải phóng mặt bằng (trung bình khoảng 2,5 - 5 tỷ đồng/ha), thì không phải địa phương nào cũng có thể bố trí được.

Từ đó, các địa phương sẽ có xu hướng lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đối với các dự án nhỏ. Và như vậy, sẽ không cải thiện được bộ mặt đô thị và hiệu quả quỹ đất, làm giảm thu ngân sách nhà nước, chưa kể trường hợp tổ chức đấu giá mà không lựa chọn được nhà đầu tư, thì ngân sách nhà nước sẽ bị tồn và gây lãng phí.

Cũng liên quan đến vấn đề này, hồi âm đề nghị của Bộ Tư pháp về tham gia thẩm định Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, quy mô diện tích từ 100 ha là quá lớn, khó có nhà đầu tư nào đủ năng lực để tham gia hoạt động đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Mặt khác, đối với những diện tích đất dưới 100 ha, Nhà nước sẽ phải bỏ tiền ra để giải phóng mặt bằng, làm sạch đất để đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là số tiền không hề nhỏ, không phải địa phương nào cũng có thể bố trí được, từ đó có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng đất có hiệu quả.

Theo dự kiến, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tiến hành thẩm tra vào đầu tháng 9/2022, trước khi được đặt lên bàn nghị sự của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.