Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo thẩm tra.

Tiếp tục kỳ họp thứ năm, chiều 19/6 Quốc hội nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, đề xuất mọi giao dịch bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn chưa nhận được sự đồng tình của Ủy ban Kinh tế.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Chính phủ cho rằng, quy định này không phù hợp với tình hình thực tế thị trường, dẫn tới nhiều hệ lụy như là cơ sở hình thành các dự án “ma”, chủ đầu tư lừa đảo khách hàng. Đồng thời cũng làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin với các bất động sản đưa vào giao dịch, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai. 

Vì thế, trình Quốc hội sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ đề nghị, mọi giao dịch bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn.

Tuy nhiên, thẩm tra nội dung này, đa số ý kiến tại Ủy ban Kinh tế đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa làm rõ được an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn. Ngoài ra, việc bắt buộc các giao dịch bất động sản nhà ở trên giấy phải qua sàn sẽ làm tăng chi phí, và tính vào giá và người mua sẽ phải chịu cả phí bảo lãnh, chi phí cho sàn giao dịch. 

Với dự án có đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư đủ năng lực, uy tín thì giao dịch trực tiếp không qua sàn vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. “Việc bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, câu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường”, báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế nêu.

Cơ quan thẩm tra dẫn thực tế từ báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014, là đã có tình trạng sàn giao dịch bất động sản liên kết với chủ đầu tư để “lách luật” dưới hình thức phân phối sản phẩm qua khâu trung gian, nhưng thực chất là sàn đã mua bất động sản của chủ đầu tư, tạo điều kiện cho cả người dân và doanh nghiệp có cơ hội trốn thuế. Ngoài ra, tình trạng “các sàn giao dịch “ôm hàng”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản diễn ra phổ biến.

Ủy ban Kinh tế cho rằng, phải tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân. Do đó, cơ quan này đề nghị không quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản qua sàn. Đồng thời, Chính phủ cần đưa ra quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, thu hút được các bên tham gia giao dịch.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị bổ sung quy định việc sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ, không đúng sự thật dẫn đến thiệt hại cho các bên tham gia.

Về điều tiết thị trường bất động sản, cũng là nội dung mới ở lần sửa đổi này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nói, các quy định về điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 86 dự thảo Luật còn chung chung, chưa rõ tính quy phạm, không có nội hàm chính sách cụ thể, chỉ là những nguyên tắc trong công tác quản lý nhà nước nói chung; việc triển khai từng biện pháp cụ thể về đầu tư, xây dựng, thuế, tín dụng, đất đai, tài chính, giá, ngân sách phải thực hiện theo pháp luật chuyên ngành và trên thực tế Chính phủ vẫn đang thực hiện các giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế cho rằng việc điều tiết thị trường bất động sản theo quy định tại dự thảo Luật và dự thảo Nghị định chỉ là những giải pháp can thiệp mang tính chất tình thế; cần nghiên cứu quy định theo hướng công cụ hiệu quả nhất để bảo đảm phát triển và quản lý thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để cơ cấu lại thị trường bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, cơ cấu lại nguồn cung bảo đảm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế.

Về thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, ông Thanh đề nghị bổ sung quy định về trường hợp các biện pháp điều tiết vượt thẩm quyền của Chính phủ thì phải trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo các luật chuyên ngành.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, ông Vũ Hồng Thanh cho biết Ủy ban Kinh tế cho rằng quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi đáp ứng điều kiện là nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này tại điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật là quy định mới so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Tuy nhiên điểm mới này chưa được đề cập trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và báo cáo đánh giá tác động của chính sách trong dự thảo Luật. Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo bổ sung các nội dung này để Quốc hội có đủ cơ sở xem xét.

Theo chương trình, Quốc hội sẽ thảo luận tại tổ dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vào chiều 19/6, sau đó thảo luận toàn thể vào chiều 23/6.