Vốn đổ dồn vào 5 thị trường trọng điểm

Theo báo cáo Asia Pacific Data Centre Investment Landscape 2026 vừa được Cushman & Wakefield công bố, ngành trung tâm dữ liệu tại châu Á Thái Bình Dương đang trên đà trở thành một trong những nhóm tài sản hạ tầng số lớn nhất toàn cầu. Tổng giá trị tài sản đang vận hành trong khu vực dự kiến vượt 950 tỷ USD vào năm 2030, đi cùng nhu cầu vốn đầu tư mới hơn 280 tỷ USD để đáp ứng làn sóng dự án đang tăng nhanh.

Động lực chính đến từ tốc độ ứng dụng trí tuệ nhân tạo, sự bùng nổ điện toán đám mây và quá trình chuyển đổi số trên toàn khu vực. Dù chiếm hơn 60% dân số thế giới, APAC hiện chỉ nắm giữ 22% tổng công suất trung tâm dữ liệu toàn cầu, cho thấy dư địa phát triển còn rất lớn.

Ông Pritesh Swamy, Giám đốc Nghiên cứu & Tư vấn, Nhóm Trung tâm Dữ liệu khu vực APAC của Cushman & Wakefield, nhận định tăng trưởng của ngành không còn chỉ dựa vào số hóa, mà đang được dẫn dắt bởi nhu cầu hạ tầng phục vụ AI và khối lượng dữ liệu khổng lồ. Ông cho rằng khoảng cách giữa cung và cầu hạ tầng chính là cơ hội lớn cho dòng vốn đầu tư.

Gần 77% tổng vốn đầu tư dự kiến của APAC đến năm 2030, tương đương khoảng 215 tỷ USD, sẽ tập trung vào 5 thị trường: Nhật Bản, Malaysia, Úc, Ấn Độ và Indonesia. Riêng Nhật Bản chiếm gần một phần tư nhu cầu vốn của toàn khu vực.

Công suất trung tâm dữ liệu của APAC được dự báo tăng 2,7 lần vào năm 2030, vượt tốc độ tăng trưởng của châu Mỹ (2,6 lần) và EMEA (2,3 lần). Hiện có 26.455 MW công suất đang được phát triển, so với 15.135 MW đang vận hành.

Dòng vốn vay và tài trợ nợ cho các nhà vận hành trung tâm dữ liệu tại APAC đã vượt 43 tỷ USD trong giai đoạn 2025-2026, phản ánh sự quan tâm mạnh từ ngân hàng và các tổ chức tài chính. Song song đó, khối lượng thuê trước tăng 115% so với cùng kỳ, khi khách thuê chủ động giữ chỗ công suất trước khi dự án hoàn thành.

Riêng Indonesia và Thái Lan ghi nhận tốc độ tăng trưởng thuê trước nhanh nhất khu vực, lần lượt gấp 5 và gấp 9 lần. Doanh thu cho thuê chỗ đặt máy chủ (colocation) toàn khu vực dự kiến vượt 66 tỷ USD vào năm 2030.

Ông Gordon Marsden, Giám đốc Thị trường vốn Toàn cầu khu vực APAC & EMEA cho biết, giới đầu tư tổ chức ngày càng xem trung tâm dữ liệu là thành phần thiết yếu trong danh mục hạ tầng hiện đại, không còn là tài sản mang tính ngách.

Các trung tâm dữ liệu sẵn sàng cho AI, được trang bị công nghệ làm mát tiên tiến, đòi hỏi chi phí đầu tư cao hơn 25-35% so với trung tâm dữ liệu truyền thống do yêu cầu mật độ điện năng lớn hơn. Ông Andrew Green, Giám đốc Nhóm Trung tâm Dữ liệu khu vực APAC cho rằng, khả năng đảm bảo nguồn điện dài hạn và năng lực mở rộng sẽ ngày càng quyết định hướng đi của dòng vốn.

Trung tâm dữ liệu CMC tại TP.HCM. Ảnh: CMC Telecom

Chi phí xây dựng - lợi thế cạnh tranh của Việt Nam

Báo cáo chỉ ra Việt Nam hiện là thị trường thiếu hụt nguồn cung trung tâm dữ liệu lớn nhất APAC, với khoảng 1,4 triệu người trên mỗi MW công suất vận hành. Đây cũng là một trong những thị trường có chi phí phát triển thấp nhất khu vực, đồng thời đứng thứ hai về tỷ suất lợi nhuận trên chi phí đầu tư.

Bà Nguyễn Thanh Tú, Phó Giám đốc Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá đây là cơ hội đầu tư dài hạn hấp dẫn nhờ nhu cầu tăng mạnh, chi phí cạnh tranh và tiềm năng lợi nhuận tốt, trong bối cảnh chuyển đổi số tiếp tục lan rộng.

Thực tế thị trường trong nước đang phản ánh đúng bức tranh đó. Tính đến tháng 10/2025, tổng công suất hoạt động của trung tâm dữ liệu Việt Nam mới đạt 104 MW, chỉ bằng khoảng một phần mười so với các thị trường dẫn đầu khu vực như Thượng Hải (1.071 MW) hay Singapore (738 MW). Thị phần hiện chủ yếu nằm trong tay 4 doanh nghiệp lớn, gồm Viettel, VNPT, FPT Telecom và CMC Telecom…  chiếm tới 97% tổng công suất. Trong đó Viettel IDC dẫn đầu với 87 MW thiết kế tính đến hết năm 2025.

Dù quy mô còn khiêm tốn, tốc độ tăng trưởng của Việt Nam lại rất đáng chú ý. Theo CBRE, tổng công suất hoạt động của Việt Nam có thể tăng gấp 5,6 lần từ năm 2030 trở đi. Tại TP.HCM, nguồn cung tương lai đã đạt 68 MW chỉ trong nửa đầu năm 2026, được tiếp sức bởi loạt thương vụ đầu tư quy mô lớn, trong đó có thỏa thuận khung 1 tỷ USD giữa G42, FPT Corporation và Viet Thai Group, cùng đề xuất dự án trung tâm dữ liệu AI hyperscale trị giá 2 tỷ USD.

Sức hút của Việt Nam còn đến từ bài toán chi phí. Trước đó, một báo cáo của Cushman & Wakefield từng ước tính Việt Nam cần khoảng 116,2 tỷ USD vốn đầu tư trên toàn khu vực để hiện thực hóa 12.452 MW công suất tương lai đã quy hoạch, với hiệu suất đầu tư triển vọng lên tới 13% - mức sinh lời được xem là hấp dẫn so với nhiều kênh bất động sản truyền thống.

Nhiều tên tuổi ngoại như NTT, Gaw Capital, Worldwide và STT GDC cũng đã lên kế hoạch hiện diện tại TP.HCM, trong khi các doanh nghiệp nội như Saigontel, Viettel và Vingroup đã chuẩn bị sẵn quỹ đất để đón làn sóng đầu tư mới.

Theo Cẩm nang Chi phí Xây dựng Trung tâm Dữ liệu tại châu Á - Thái Bình Dương 2026 của Cushman & Wakefield, chi phí xây dựng trung bình tại TP.HCM và Hà Nội chỉ khoảng 7,2 triệu USD/MW, thuộc nhóm thấp nhất khu vực và chỉ đứng sau Đài Loan (7,9 triệu USD/MW). Trong khi đó, Nhật Bản - thị trường đắt đỏ nhất - có chi phí lên tới 19,2 triệu USD/MW, còn Singapore khoảng 17,9 triệu USD/MW, cao gấp 2,4-2,7 lần so với Việt Nam.

Chi phí thấp cùng quỹ đất còn dồi dào là lý do giúp Việt Nam ngày càng lọt vào tầm ngắm của các nhà vận hành quốc tế, bên cạnh những lợi thế về vị trí địa lý và tốc độ chuyển đổi số.

Tuy nhiên, giới phân tích cũng lưu ý làn sóng đầu tư vào hạ tầng AI đang đẩy chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu tiêu chuẩn AI cao hơn 25-35% so với trung tâm dữ liệu truyền thống trên toàn khu vực, do yêu cầu khắt khe hơn về mật độ điện năng và hệ thống làm mát - xu hướng mà Việt Nam cũng sẽ khó tránh khỏi trong giai đoạn tới.