Sau cú điều chỉnh mạnh đầu tháng 4/2025 khiến nhóm bất động sản khu công nghiệp đồng loạt lao dốc, thị trường chứng khoán nhanh chóng hồi phục mạnh mẽ và liên tiếp chinh phục các mốc cao mới.

Dù vậy, cổ phiếu của Công ty Đầu tư Sài Gòn VRG (mã chứng khoán SIP) lại diễn biến trái chiều khi liên tục giao dịch dưới đường trung bình động 200 ngày (MA200). Đây là dấu hiệu cho thấy xu hướng giảm vẫn chiếm ưu thế.

Từ ngày 24/7 đến 11/11, cổ phiếu SIP đã giảm 20,6%, từ 68.400 đồng xuống 54.300 đồng/cổ phiếu. Nếu tính từ đầu năm 2025, mức giảm lên tới 31,3% so với vùng đỉnh 79.020 đồng (ngày 26/3).

Theo dữ liệu của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, cổ phiếu này hiện giao dịch ở mức P/E 10,61 lần - thấp hơn đáng kể so với trung bình ngành 17,81 lần. Trong giai đoạn 2018 - 2023, định giá cổ phiếu từng dao động từ 7,03 đến 27,41 lần, cho thấy cổ phiếu hiện đang ở vùng chiết khấu mạnh.

Diễn biến giá đi ngược xu hướng chung trong bối cảnh kết quả kinh doanh của Đầu tư Sài Gòn VRG vẫn duy trì tích cực. Trong năm 2024, doanh thu đạt 7.078 tỷ đồng, tăng trưởng ổn định so với cùng kỳ. Trong đó, mảng cung cấp dịch vụ tiện ích như điện, nước và tiện ích khác chiếm tới 90,7% tổng doanh thu, còn hoạt động cho thuê lại đất sau khi phát triển hạ tầng chỉ đạt 389 tỷ đồng, tương đương 5%. Cơ cấu này tiếp tục duy trì trong 9 tháng đầu năm 2025, khi doanh thu tiện ích đạt 5.617 tỷ đồng (89,1%) còn cho thuê đất chỉ đạt 310 tỷ đồng (4,9%).

Dù hoạt động phát triển bất động sản công nghiệp, song cơ cấu doanh thu của Đầu tư Sài Gòn VRG lại thiên về mảng tiện ích vận hành - lĩnh vực mang lại dòng tiền đều đặn và ổn định hơn. Công ty đang cung cấp các dịch vụ điện, nước, xử lý chất thải, vận hành hạ tầng cho hàng nghìn doanh nghiệp thuê đất tại các khu công nghiệp. Đây là nguồn thu lặp lại hàng năm, tạo lợi thế về dòng tiền dài hạn.

Ngược lại, mảng cho thuê đất khu công nghiệp ghi nhận doanh thu thấp do phương pháp hạch toán đặc thù. Đầu tư Sài Gòn VRG lựa chọn phân bổ doanh thu trong 50 năm, tương ứng thời hạn thuê đất thay vì ghi nhận một lần. Điều này phản ánh đúng bản chất hợp đồng dài hạn, song khiến báo cáo tài chính ngắn hạn kém ấn tượng hơn doanh nghiệp cùng ngành thường ghi nhận một lần toàn bộ giá trị hợp đồng.

Tính đến cuối năm 2024, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng tại 3 khu công nghiệp Đông Nam, Lê Minh Xuân 3 và Phước Đông đạt 95,13%. Riêng với đất công nghiệp, khu Phước Đông (khu A) đã đạt 96% lấp đầy; khu Đông Nam đạt 89%, trong khi khu Phước Đông (khu B) mới đạt 24% (còn 685,28 ha); khu Phước Đông giai đoạn 2 đạt 43% (còn 290,95 ha), giai đoạn 3 chưa khai thác (còn lại 394,33 ha); khu Lê Minh Xuân 3 đạt 32% (còn 106,06 ha) và Lộc An - Bình Sơn đạt 67% (còn 117,46 ha). Điều này cho thấy Công ty vẫn còn dư địa lớn để mở rộng hoạt động cho thuê trong nhiều năm tới.

Không chỉ sở hữu quỹ đất tiềm năng, năng lực tài chính của doanh nghiệp cũng khá vững. Tính đến 30/9/2025, Đầu tư Sài Gòn VRG có 5.913 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 20,8% tổng tài sản, đồng thời đang ghi nhận 12.822,5 tỷ đồng doanh thu dài hạn chưa thực hiện (tiền thuê đất đã nhận trước), chiếm 45,1% tổng nguồn vốn. Đây chính là nguồn “của để dành” sẽ dần được hạch toán trong nhiều năm tới.

Theo Công ty Chứng khoán KB Việt Nam, Đầu tư Sài Gòn VRG hiện sở hữu quỹ đất khoảng 1.189 ha đã hoàn thiện pháp lý, tỷ lệ giải phóng mặt bằng đạt 78%. Doanh nghiệp có thể cho thuê từ 50 - 60 ha mỗi năm trong giai đoạn 2025 - 2026, đồng thời duy trì dòng tiền ổn định từ hoạt động cung cấp tiện ích cho các khách hàng hiện hữu.

Tuy nhiên, triển vọng ngắn hạn vẫn gặp nhiều thử thách trong bối cảnh thương mại toàn cầu, đặc biệt là chính sách thuế quan đối ứng đang làm tăng các rào cản đối với việc thu hút FDI trong ngành công nghệ cao, bao gồm ngành linh kiện/thiết bị điện tử, AI, thiết bị bán dẫn - những ngành có xu hướng dịch chuyển mạnh trong những năm gần đây. Điều này gián tiếp gây áp lực cạnh tranh đối với việc thu hút khách hàng của Đầu tư Sài Gòn VRG. Vì vậy, nửa cuối năm 2025 và năm 2026, dự báo diện tích cho thuê của Đầu tư Sài Gòn VRG sẽ chậm lại so với năm 2024.

Dù vậy, mô hình kinh doanh có tính phòng thủ cao, dòng tiền ổn định từ tiện ích khu công nghiệp và quỹ đất sạch lớn khiến Đầu tư Sài Gòn VRG vẫn là doanh nghiệp có tiềm năng duy trì tăng trưởng bền vững trong dài hạn.