Một trong những mục tiêu của việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này là tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân tiếp cận nhà ở. Ảnh: Dũng Minh

Tài chính đất đai vẫn nhiều lo ngại

Theo chương trình đợt ba của Phiên họp thứ 4 (từ đầu tuần này), Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến Dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Lần sửa đổi này tập trung vào 7 nhóm chính sách lớn, trong đó ở nhóm chính sách về tài chính đất đai và giá đất, Dự thảo luật hướng tới hoàn thiện thể chế quản lý đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước, đồng thời quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch, công bằng, bền vững. Đây cũng là nhóm chính sách được cả người dân và doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), gánh nặng và rủi ro về nghĩa vụ tài chính đất đai là nhóm vấn đề tác động trực tiếp đến dòng tiền và sự sống còn của phương án tài chính dự án, được nhiều doanh nghiệp phản ánh.

Ông Tuấn nêu ví dụ, điểm d, khoản 2, Điều 257, Luật Đất đai năm 2024 quy định, Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp chưa ban hành giá đất. Hướng dẫn điều này, Nghị định số 291/2025/NĐ-CP yêu cầu người sử dụng đất nộp khoản tiền bổ sung 3,6% mỗi năm cho khoảng thời gian Nhà nước chưa xác định được giá đất cụ thể.

Cộng đồng doanh nghiệp cho rằng, quy định trên chưa hợp lý và thiếu công bằng. Việc xác định giá đất cụ thể thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước và doanh nghiệp hoàn toàn không có công cụ pháp lý để tự xác định nghĩa vụ tài chính của mình. Do đó, việc yêu cầu doanh nghiệp gánh chịu khoản chi phí phát sinh từ chính sự chậm trễ trong khâu định giá của cơ quan quản lý là chuyển rủi ro hành chính sang doanh nghiệp. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bị đột ngột truy thu những khoản tiền lớn, làm tê liệt dòng tiền kinh doanh.

Vấn đề càng trở nên nghiêm trọng khi khoản thu bổ sung này còn được áp lên cả nhà đầu tư thứ cấp, là những chủ thể chỉ có hợp đồng với chủ đầu tư sơ cấp, mà không được Nhà nước giao đất trực tiếp. Các nhà đầu tư thứ cấp không thể kiểm soát tiến độ nộp tiền của chủ đầu tư sơ cấp, nhưng lại bị đình trệ mọi thủ tục hành chính hoặc bị cuốn vào các kết luận thanh tra, dù bản thân không có lỗi. Tình trạng này gây mất công bằng và làm suy giảm nghiêm trọng niềm tin vào môi trường đầu tư tại địa phương.

Ông Tuấn phản ánh, cộng đồng doanh nghiệp đề nghị bỏ điểm d, khoản 2, Điều 257, Luật Đất đai năm 2024, hoặc tối thiểu sửa đổi theo hướng không áp dụng khoản tiền bổ sung 3,6% khi nguyên nhân chậm xác định giá đất thuộc về cơ quan nhà nước và tuyệt đối không áp đặt khoản thu này lên nhà đầu tư thứ cấp. Đề nghị bổ sung hệ số điều chỉnh trong bảng giá đất đối với các dự án đa chức năng, quy mô lớn, để phản ánh đúng bản chất thị trường, đồng thời cho phép doanh nghiệp tạm nộp theo chứng thư thẩm định, để dự án không bị đình trệ trong khi chờ giá đất chính thức.

Được biết, tại cuộc họp với cộng đồng doanh nghiệp trong tháng 7 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo xử lý các kiến nghị của doanh nghiệp về quy định buộc người sử dụng đất nộp khoản tiền bổ sung 3,6% mỗi năm cho khoảng thời gian Nhà nước chưa xác định được giá đất cụ thể.

Cũng từ góc nhìn của cộng đồng doanh nghiệp, bên cạnh khoản thu bổ sung, ông Tuấn còn cho biết, phương pháp xác định giá đất cũng còn nhiều điểm chưa phản ánh đúng bản chất thị trường. Một số doanh nghiệp phản ánh rằng, cơ quan định giá vẫn dùng phương pháp so sánh với các lô đất ở nhỏ lẻ để áp vào dự án có quy mô rất lớn, mật độ xây dựng thấp và chiều sâu thửa đất lớn. Việc bỏ qua các yếu tố đặc thù như chi phí hạ tầng khung khổng lồ và tỷ lệ cây xanh, cảnh quan cao đã đẩy giá đất lên quá cao so với giá trị thực, làm mất tính cạnh tranh của dự án và phá vỡ phương án tài chính ban đầu của nhà đầu tư.

Đồng thời, tình trạng kéo dài thủ tục xác định giá đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang trực tiếp làm nghẽn nguồn lực đất đai. Nhiều dự án phải chờ đợi nhiều năm vẫn chưa thể lập được phương án tài chính do vướng khâu định giá từ phía chính quyền.

Người dân tiếp cận nhà ở thuận lợi hơn

Cùng với Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (Dự thảo) cũng được đặt lên bàn của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Mục tiêu của lần sửa đổi này, theo Bộ Xây dựng (cơ quan chủ trì soạn thảo), là tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý minh bạch, giảm chi phí tuân thủ, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận nhà ở.

Một số điểm mới đáng chú ý là, Dự thảo bổ sung khái niệm và chính sách tương ứng đối với nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà có mục đích lưu trú và nhà ở chính sách. Dự thảo bổ sung chương mới quy định về nhà cho thuê, về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là nhà chung cư, trong đó quy định yêu cầu đối với người mua nhà ở (chỉ được mua 1 căn và không cho phép được bán lại nhà ở trong thời gian 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao nhà ở).

Quy định mới này hướng đến mục tiêu tạo thêm phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, đáp ứng khả năng chi trả của người dân.

Tại hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức mới đây, nhiều ý kiến cho rằng, Dự thảo đã thể hiện tư duy đổi mới, song vẫn cần tiếp tục được hoàn thiện để bảo đảm sự thống nhất với các luật liên quan.

“Dự thảo đã có nhiều đổi mới quan trọng, nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, tăng cường phân cấp, phân quyền và hoàn thiện cơ chế phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản”, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) nhận xét.

Tuy nhiên, theo vị luật sư này, vẫn còn những quy định cần được hoàn thiện. Chẳng hạn, về thời hạn hạn chế chuyển nhượng, trong khi Dự thảo quy định cứng thời hạn 5 năm đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, thì đối với nhà ở xã hội lại giao Chính phủ quy định. Việc áp dụng hai cơ chế khác nhau đối với các loại hình nhà ở có cùng mục tiêu chính sách là chưa thật sự hợp lý và làm giảm tính linh hoạt trong quá trình điều hành.

Ông Tuấn đề nghị sửa đổi theo hướng bỏ quy định cứng về thời hạn tối thiểu 5 năm, thay bằng quy định “bên mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại nhà ở trong thời hạn theo quy định của Chính phủ”, để bảo đảm thống nhất với cơ chế áp dụng đối với nhà ở xã hội và tạo điều kiện cho Chính phủ chủ động điều chỉnh thời hạn phù hợp với từng giai đoạn phát triển của thị trường.

Bên cạnh nội dung trên, luật sư Tuấn và các vị chuyên gia khác còn tham gia ý kiến hoàn thiện các quy định về quy hoạch phát triển nhà ở, về điều kiện và hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…, để đảm bảo bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, tăng cường tính ổn định, minh bạch và khả năng dự báo của chính sách.