Trái phiếu đáo hạn cao gấp 3 lần quý trước: Áp lực bủa vây nhóm bất động sản

Cánh cửa tín dụng co hẹp khiến doanh nghiệp bất động sản phải tăng tốc phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, do lượng trái phiếu đáo hạn tăng vọt, phần lớn chưa đủ "đảo nợ", huy động vốn cho các dự án mới vẫn là bài toán khó với doanh nghiệp bất động sản.

TIN LIÊN QUAN

Trái phiếu đáo hạn quý II/2026 gấp 3,3 lần quý I

Theo Công ty chứng khoán MBS, ước tính trong quý II/2026, sẽ có khoảng 58.500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn, tăng 140% so với cùng kỳ và cao gấp 3,3 lần so với quý I/2026. Áp lực đáo hạn trái phiếu chủ yếu đến từ nhóm bất động sản. Riêng trong tháng 5 và tháng 6/2026, áp lực đáo hạn vẫn còn khoảng 30.500 tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở nhóm Bất động sản với khoảng 75,6%, tương đương 23.000 tỷ đồng.

Trong 4 tháng đầu năm nay, nhóm bất động sản tiếp tục dẫn đầu thị trường về hoạt động phát hành. Riêng tháng 4/2026, tổng giá trị TPDN phát hành đạt 51.700 tỷ đồng, tăng 60% so với tháng trước trong đó gần 59% đến từ nhóm bất động sản với 30.400 tỷ đồng (tăng 110,8% so với cùng kỳ), mức cao nhất trong 6 tháng qua.

Các doanh nghiệp bất động sản có tổng giá trị phát hành cao trong tháng bao gồm: Tập đoàn Vingroup, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An, CTCP Vinhomes…

Đáng chú ý, trong tháng 4/2026, thị trường ghi nhận một đợt phát hành trái phiếu quốc tế thành công. Theo đó, Tập đoàn Vingroup đã phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 350 triệu USD, mệnh giá 200,000 USD/trái phiếu, kỳ hạn 5 năm.

Lũy kế từ đầu năm, tổng giá trị TPDN phát hành đạt 93.300 tỷ đồng, tăng 26.3% so với cùng kỳ. Trong đó, bất động sản là nhóm ngành có giá trị phát hành cao nhất với 54.400 tỷ đồng (tăng 278% so với cùng kỳ), chiếm tỷ trọng 58.3%.

Các doanh nghiệp có giá trị phát hành lớn nhất từ đầu năm đến nay gồm có: Công ty TNHH Đầu tư Marina Center, Tập đoàn Vingroup, CTCP Thời Đại Mới T&T…

Về tình hình chậm trả, tháng 4/2026, thị trường ghi nhận 4 mã trái phiếu chậm thanh toán gốc/lãi với giá trị chậm trả gần 2.900 tỷ đồng. Lũy kế đến hết tháng 4, tổng giá trị trái phiếu đang chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán ước đạt khoảng 31.500 tỷ đồng, tương đương khoảng 2.3% dư nợ TPDN toàn thị trường.

Báo cáo của VIS Rating ước tính năm nay có khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn. Con số này cho thấy bản chất của làn sóng phát hành hiện nay không hoàn toàn là dấu hiệu của tăng trưởng khỏe mạnh. Một phần đáng kể dòng vốn mới thực chất đang được dùng để đảo nợ, tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính hoặc kéo giãn áp lực thanh khoản.

Điều đáng lo hơn là sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp vẫn chưa được cải thiện tương xứng với tốc độ huy động vốn.

Bất động sản vẫn chưa tìm được kênh huy động vốn mới thay thế tín dụng

Hiện nay, tín dụng vẫn là kênh huy động vốn chủ yếu của ngân hàng. Năm 2025, tín dụng toàn hệ thống - đặc biệt là tín dụng bất động sản - tăng rất mạnh, tiềm ẩn nhiều rủi ro vĩ mô. Chính vì vậy, năm nay, NHNN hãm phanh tín dụng, đặc biệt tín dụng bất động sản không được tăng quá tốc độ tăng trưởng bình quân của mỗi ngân hàng.

Trong bối cảnh này, từ đầu năm đến nay, loạt doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tiếp cận vốn, buộc phải đẩy mạnh kênh trái phiếu. Tuy nhiên, với lượng trái phiếu đáo hạn lớn năm nay, áp lực vốn để triển khai các dự án mới năm nay vô cùng lớn, các doanh nghiệp vẫn mong mỏi được tiếp cận vốn ngân hàng.

Ông Trần Văn Hiếu, Tổng Giám đốc OBCHolding cho rằng, thị trường đang tồn tại nghịch lý khi nhiều dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực vẫn khó tiếp cận vốn do bị áp chung cơ chế tín dụng với các phân khúc đầu cơ hoặc bất động sản cao cấp. Do đó, doanh nghiệp này đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng cơ chế phân loại tín dụng theo từng phân khúc bất động sản thay vì áp dụng mặt bằng chung như hiện nay.

Theo đó, các dự án nhà ở vừa túi tiền, nhà ở phục vụ nhu cầu thực cần được tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý hơn so với các phân khúc cao cấp hoặc nghỉ dưỡng. “Các doanh nghiệp phát triển nhà ở vừa túi tiền đang bị ‘nhốt chung’ trong một mặt bằng lãi suất với các phân khúc đầu cơ. Điều này làm tăng chi phí vốn, từ đó đẩy giá nhà đi ngược mục tiêu an sinh xã hội”, ông Hiếu nói.

Dù vậy, bản thân các doanh nghiệp cũng tán thành chủ trương cần sớm đa dạng hóa các kênh dẫn vốn trung và dài hạn để phát triển bền vững.

Ông Nguyễn Đức Thuận, Cố vấn HĐQT, Giám đốc Khối Đầu tư và Chiến lược HASCO Holdings, cho rằng kết nối giữa thị trường tài chính và bất động sản trong giai đoạn tới cần dựa trên bốn trụ cột gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và vốn quốc tế.

Đối với tín dụng ngân hàng, ông Thuận cho rằng việc cấp vốn không nên chỉ dựa vào tài sản đảm bảo mà cần đánh giá toàn diện pháp lý dự án, năng lực triển khai, phương án bán hàng, dòng tiền và khả năng trả nợ thực tế của doanh nghiệp.

“Ngân hàng không chỉ đóng vai trò cấp vốn mà còn cần trở thành đơn vị giám sát dòng tiền, kiểm soát mục đích sử dụng vốn và hỗ trợ tái cấu trúc kỳ hạn nợ phù hợp với vòng đời dự án”, ông Thuận nói.

Với trái phiếu doanh nghiệp, chuyên gia này nhận định đây cần trở thành kênh dẫn vốn trung và dài hạn lành mạnh cho thị trường, đồng thời tạo áp lực buộc doanh nghiệp nâng cao tính minh bạch trong quản trị tài chính.

Bên cạnh đó, các mô hình quỹ đầu tư bất động sản như REIT cũng cần được thúc đẩy nhằm tạo thêm nguồn vốn dài hạn, chuyên nghiệp và minh bạch cho thị trường.

Ngoài ra, ông Thuận cũng kỳ vọng, thị trường bất động sản sẽ thu hút được nhiều hơn dòng vốn ngoại thông qua thị trường chứng khoán và qua kênh M&A thời gian tới.