Bất động sản bắt đầu giãn nợ, tăng phát hành trái phiếu mới

Sau nửa năm đóng băng, thị trường trái phiếu đang có những dấu hiệu tăng nhiệt. Theo công bố thông tin của HNX, nửa đầu tháng 3/2023, có 8 doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ với khối lượng 23.755 tỷ đồng, trong đó, bất động sản chiếm áp đảo với 6/8 doanh nghiệp và 80% lượng trái phiếu phát hành (gần 19.000 tỷ đồng). 

Trước đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng huy động thành công hàng ngàn tỷ đồng qua kênh trái phiếu, như Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản Dream City Villass, Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nam An…

Cuối tuần qua, Hưng Thịnh Land đã đạt được thỏa thuận với trái chủ 2 lô trái phiếu có tổng giá trị 900 tỷ đồng về gia hạn kỳ hạn thanh toán, mở ra triển vọng cơ cấu nợ trái phiếu cho doanh nghiệp cùng ngành.

Việc nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu mới cũng như gia hạn kỳ hạn trả nợ trái phiếu thành công là tín hiệu tích cực với thị trường TPDN. Theo các chuyên gia, có một số yếu tố đang tác động tích cực đến thị trường này.

Thứ nhất, lãi suất huy động đang giảm khá nhanh, kỳ hạn cao nhất của đa số ngân hàng đã lùi về dưới 9%/năm, khiến kênh đầu tư trái phiếu hấp dẫn hơn so với gửi tiết kiệm.

Thứ hai, nhiều chính sách hỗ trợ bất động sản và TPDN đã được ban hành, cụ thể là Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP và Nghị định số 08/2023/NĐ. Bên cạnh đó, room tín dụng đang dồi dào, lãi vay bắt đầu giảm, khiến hai thị trường này bớt căng thẳng hơn.

Dù vậy, giới chuyên gia cho rằng, thanh khoản thị trường còn rất lâu mới quay trở lại thời kỳ đỉnh cao như trước đây, vì sức cầu thị trường đang thiếu hụt. Trước khi sự cố Tân Hoàng Minh xảy ra, động lực tăng trưởng của thị trường trái phiếu đến từ nhà đầu tư cá nhân, chiếm 33% sức cầu thị trường. Còn hiện nay, việc phát hành mới của doanh nghiệp gần như trông chờ hoàn toàn vào nhà đầu tư tổ chức. 

Ông Đỗ Ngọc Quỳnh, Tổng thư ký Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam cho rằng, các chính sách hiện tại chủ yếu mới tháo gỡ được khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình tái cơ cấu nợ trái phiếu, việc phát hành mới vẫn rất khó khăn, nhất là phát hành cho nhà đầu tư cá nhân.

Nhà đầu tư cá nhân cần thận trọng với “bẫy cơ cấu”

Dù đã khởi sắc nhẹ trong nửa đầu tháng 3, song thị trường trái phiếu vẫn đang bị áp lực đè nặng. VNDirect ước tính, lượng TPDN riêng lẻ đáo hạn quý II và quý III/2023 lần lượt là khoảng 93.139 tỷ đồng  và 89.488 tỷ đồng. Với lượng phát hành mới “lẹt đẹt” từ đầu năm tới nay, doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nguy cơ trả nợ lớn và việc đàm phán giãn nợ với trái chủ rất quan trọng.

Từ đầu tuần trước đến nay, thị trường chứng kiến thêm 9 doanh nghiệp không thể trả nợ gốc, lãi trái phiếu đúng hạn. Nói cách khác, tâm điểm của thị trường TPDN năm 2023 vẫn sẽ là cơ cấu nợ, giãn nợ.

Ông Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam nhấn mạnh, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sẽ giúp doanh nghiệp phát hành có căn cứ pháp lý và thời gian để đàm phán gia hạn nợ với trái chủ. 

Khi ký phụ lục hợp đồng, nhà đầu tư cần đọc kỹ các điều khoản để tránh rơi vào “bẫy” của doanh nghiệp phát hành, bảo lãnh.

Tuy vậy, các chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư phải thận trọng khi đàm phán cơ cấu nợ với doanh nghiệp. Đặc biệt, khi ký phụ lục hợp đồng, cần đọc kỹ các điều khoản để tránh rơi vào “bẫy” của doanh nghiệp phát hành, bảo lãnh.

Anh N.V.H., nhà đầu tư mua trái phiếu Công ty Becamex qua Ngân hàng TMCP V. với sự bảo lãnh của Công ty Chứng khoán SmartInvest cho hay, hợp đồng mua trái phiếu đã đáo hạn từ tháng 1/2023, nhưng đến nay, anh vẫn chưa được ngân hàng hay công ty chứng khoán thanh toán.

“Khi tôi gửi tiết kiệm, nhân viên ngân hàng dụ dỗ mua trái phiếu, nhưng khi đáo hạn thì lại chối bỏ trách nhiệm. Sau nhiều lần ‘ăn vạ’, ngân hàng đưa ra cho tôi 2 phương án. Một là, ký phụ lục gia hạn thêm 6 tháng với điều kiện không được khiếu kiện và được trả lãi kỳ trước. Hai là, ngân hàng sẽ cho tôi vay 95% mệnh giá trái phiếu, thế chấp bằng hợp đồng mua trái phiếu mà ngân hàng đã môi giới bán cho tôi, lãi suất cho vay bằng lãi suất trái phiếu và thời hạn vay sẽ được gia hạn cho đến khi nhà phát hành thanh toán được nợ”, anh H. kể.

Theo anh H., dù không hài lòng với cả 2 phương án, nhưng vì cần tiền gấp, nên anh vẫn chấp nhận phương án vay của ngân hàng 95% giá trị trái phiếu. Với phương án này, anh đã bị biến từ “chủ nợ” thành “con nợ”.    

Trong khi đó, chị N.H.Th., một nhà đầu tư mua trái phiếu tại Công ty Chứng khoán T. chia sẻ, hợp đồng mua trái phiếu của chị đã quá hạn hơn 3 tháng, mà vẫn chưa được thanh toán. Mới đây, chị được Công ty Chứng khoán T. mời lên ký phụ lục hợp đồng gia hạn kỳ hạn thêm 3 tháng. Sau khi đọc kỹ phụ lục, chị Th. tá hỏa vì phụ lục ghi rõ, Công ty Chứng khoán T không có nghĩa vụ mua lại trái phiếu khi đến hạn.

“Công ty chứng khoán cố tình lợi dụng quy định cho phép gia hạn nợ, giãn nợ để ‘bẫy’ nhà đầu tư”, chị Th. bức xúc.

Hiện nhiều tập đoàn bất động sản đề nghị nhà đầu tư hoán đổi trái phiếu sang tài sản bất động sản. Tuy nhiên, mức chiết khấu bất động sản thấp  đắt hơn giá thị trường, pháp lý dự án không rõ ràng và chủ đầu tư cũng không dám hứa hẹn thời điểm dự án hoàn thành, khiến nhà đầu tư e ngại. 

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc phụ trách nguồn vốn Công ty cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Công thương cho rằng, để lấy lại được niềm tin của nhà đầu tư, mấu chốt là thị trường phải minh bạch. Do đó, bên cạnh sự chủ động của các nhà phát hành, cơ quan quản lý cần có những biện pháp kiểm soát bước đầu thông qua những quy định, luật định, chế tài xử phạt thích đáng.