Trái phiếu bất động sản đóng băng, tín dụng vẫn tăng mạnh

FiinGroup vừa công bố báo cáo Trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) tháng 7/2022.  Theo đó, trong tháng 7 vừa qua, quy mô giá trị phát hành trái phiếu sụt giảm mạnh, với giá trị phát hành chỉ ở mức gần 22 nghìn tỷ VNĐ, giảm lần lượt 65% so với cùng kỳ và 48,23% so với tháng trước đó.

Trong đó, 86% số đợt phát hành thuộc về các doanh nghiệp niêm yết, tăng 4% so với tháng trước, còn lại là 14% đợt phát hành từ các doanh nghiệp chưa niêm yết. Số liệu cập nhật đến hết tháng 7/2022 không ghi nhận có sự xuất hiện của các đợt phát hành ra công chúng.

Hoạt động phát hành của các tổ chức tín dụng tiếp tục dẫn đầu thị trường với tổng cộng 21 đợt phát hành, đạt quy mô là 19,49 nghìn tỷ VNĐ, chiếm 89% thị trường sơ cấp. Tuy thị phần trái phiếu ngân hàng có sự tăng trưởng rõ rệt, song giá trị phát hành lại giảm sâu gần 63,5% so với giá trị tháng trước.

Đứng vị trí thứ hai với ngành Thương mại và Dịch vụ với 2 đợt phát hành, đạt giá trị 1,17 nghìn tỷ đồng và chiếm 8% thị trường sơ cấp. Cả 2 lô trái phiếu này được đồng phát hành bởi công ty Cổ phần đầu tư và Phát triển du lịch Phú Quốc.

Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản - ngành liên tục đứng thứ hai về cơ cấu phát hành ở các tháng trước - thì trong tháng 7 hầu như không phát hành. Thị trường TPDN tháng 7/2022 chỉ ghi nhận 1 đợt phát hành trái phiếu đến từ CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An thuộc Tập đoàn Đất Xanh. Cụ thể, giá trị phát hành đạt 210 tỷ đồng và chỉ chiếm vỏn vẹn 2% thị trường sơ cấp.

Mặc dù giá trị phát hành TPDN khiêm tốn, song số liệu của FiinGroup lại cho thấy thực tế bất ngờ: 58 doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn duy trì được tăng trưởng dư nợ vay (bao gồm cả tín dụng ngân hàng và trái phiếu) ở mức 25,1% cho giai đoạn 6 tháng đầu năm 2022.

“Điều này cho thấy dù kênh trái phiếu có diễn biến trầm lắng nhưng các doanh nghiệp vẫn có thể tiếp cận dòng vốn vay từ ngân hàng”, chuyên gia phân tích FiinGroup nhận định.

Tín dụng vẫn chảy mạnh vào bất động sản là nguyên nhân khiến NHNN lo ngại, không dám nới mạnh room và tiếp tục tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản.

Theo NHNN, hiện dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 20,74% tổng tín dụng toàn hệ thống và tăng 14,07% so với cuối năm 2021, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước.

NHNN cho rằng, tín dụng ngân hàng chỉ giải quyết được các vấn đề trước mắt, tạm thời đối với thị trường  bất động sản về nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường này.

Tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào  bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các TCTD nói riêng và nền kinh tế nói chung. Do nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực  bất động sản thường có thời gian vay vốn dài (hiện nay khoảng 94% dư nợ tín dụng  bất động sản có thời gian vay vốn từ 10-25 năm), trong khi nguồn huy động của hệ thống TCTD chủ yếu là ngắn hạn với lãi suất thay đổi theo thị trường (80% nguồn vốn huy động của hệ thống TCTD là tiền gửi ngắn hạn), vì vậy TCTD sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng được nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân.

Thị trường TPDN sẽ sôi động trở lại, tùy thuộc Nghị định 153 sửa đổi

FiinGroup nhận định, trong bối cảnh  kênh tín dụng ngân hàng cho bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ, kênh vốn huy động qua TPDN cũng rất ít ỏi với chỉ một đợt phát hành, thị trường chứng khoán ảm đạm, các doanh nghiệp BĐS đang đứng trước những trở ngại khá lớn về hoạt động huy động vốn trái phiếu cho việc tiếp tục triển khai và mở bán trong nửa cuối năm 2022 và cả năm 2023.

Dù vậy, các chuyên gia FiinGroup kỳ vọng, những điều chỉnh chính sách bao gồm Nghị định 153 sửa đổi  tới đây với những tiêu chuẩn và điều kiện mới về phát hành, phân phối và mua bán trái phiếu được kỳ vọng sẽ giúp kênh huy động TPDN từng bước sôi động trở lại và có chiều sâu hơn để góp phần phát huy kênh dẫn vốn dài hạn và các rủi ro từ thị trường này được kiểm soát chặt chẽ hơn.