Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM chia sẻ, nếu bắt buộc phải có đất ở mới được làm nhà ở thương mại như trước đây, thì nguy cơ dự án “quây tôn” kéo dài là hiện hữu do phần lớn quỹ đất mà doanh nghiệp tạo lập từ nhiều năm trước chủ yếu nằm trên đất nông nghiệp. Do vậy, việc cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất sẽ tạo điều kiện giúp nhiều dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án không có yếu tố đất ở ra đời.

Thực tế, từ năm 2014, Luật Nhà ở quy định, doanh nghiệp phải có 100% đất ở mới được làm dự án. Đến năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022 sửa 9 luật cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư.

Quy định này tiếp tục được duy trì trong Luật Đất đai năm 2024, theo đó, nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với 100% đất ở hoặc một phần đất ở và một phần đất khác.

Chốt chặn trên được đưa ra nhằm hạn chế tình trạng doanh nghiệp mua gom đất nông nghiệp, sau đó chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở thương mại. Đây cũng là phương thức kinh điển được nhiều doanh nghiệp áp dụng cả chục năm trước. Nhưng cũng bởi cách thức thực hiện này, mà khi chính sách thay đổi, không ít dự án rơi vào bế tắc.

Trong tờ trình gửi Quốc hội, Chính phủ cũng nhận định, phần lớn dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Nhiều trường hợp trong số này chỉ có đất nông nghiệp, trong khi chủ trương hiện nay của Việt Nam là đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang sắp xếp lại các khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Đặc biệt, nguồn cung dự án bất động sản thời gian qua chưa đáp ứng được nhu cầu, vì vậy, giá bất động sản tăng cao có nguyên nhân là do việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại còn khó khăn.

Chỉ riêng TP.HCM đã có 41 dự án không đáp ứng đủ điều kiện có quyền sử dụng đất ở để được chấp thuận chủ trương đầu tư làm nhà ở thương mại. Địa phương này, sau đó, phải đưa ra hai phương án giải quyết: chuyển sang đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc nghiên cứu phương án lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu.

Đến nay, dù có số ít trong danh mục 41 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, song theo phản ánh từ doanh nghiệp, trên thực tế, các phương án xử lý nói trên đều khó khả thi.

Quay trở lại Dự thảo Nghị quyết, Chính phủ đã đề xuất, xác định rõ phạm vi loại đất mà nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đối với một hoặc các loại đất gồm: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Điều này, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu được Quốc hội thông qua, thì sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp được tiếp cận đất đai bằng thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện. Quy định trên là hợp tình trên nguyên tắc “thuận mua vừa bán” giữa người dân và doanh nghiệp, giúp tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại.

Mặc dù vậy, do Dự thảo chưa đưa ra quy định cụ thể, nên vẫn còn không ít nhà đầu tư băn khoăn về việc liệu cơ chế thí điểm này có áp dụng cho các dự án mới từ thời điểm Nghị quyết có hiệu lực hay với cả những dự án ở thời điểm trước đó? Kỳ vọng chung của thị trường là cơ chế thí điểm trên sẽ tạo cơ hội giúp doanh nghiệp thoát khỏi thế kẹt khi đã trót gom đất nông nghiệp, giải phóng nguồn lực đất đai, tránh tạo thêm vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Cũng phải nhấn mạnh rằng, việc thí điểm chỉ có thể là 5 năm và quy định mang tính xuyên suốt của Luật Đất đai 2024 vẫn là Nhà nước giao đất thực hiện dự án chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu. Do vậy, về lâu dài, việc sớm hiện thực hóa quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, thực hiện bởi Tổ chức Phát triển quỹ đất vẫn là phương án có nhiều ưu điểm hơn do doanh nghiệp được công bằng khi tiếp cận quỹ đất.